房屋租賃合同糾紛案件審判規范
一、房屋租賃合同的定義
房屋租賃合同是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中城鎮房屋租賃合同糾紛”的適用范圍：
1、主要為城鎮房屋（城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋）租賃合同糾紛案件，城鎮房屋的判斷標準是依照《城鄉規劃法》規定的土地規劃性質，即房屋占有土地應在城市規劃區、鎮規劃區內，與租賃房屋占地性質是國有土地還是集體所有制土地無關。
2、鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。案件受理法院可以根據鄉村租賃房屋的建設規模、使用用途、裝飾裝修等情況，決定是否參照本解釋規定處理案件。
3、承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經濟適用房，具有社會福利性和保障性，有關合同糾紛不適用本解釋。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條 本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
二、案件管轄
由房屋所在地法院管轄，但由被告所在地法院管轄更便于查明案情和執行的，由被告戶籍地或居所地法院管轄。
三、房屋租賃合同糾紛應準備的證據
（一）證明當事人主體適格的材料
1、原告為自然人的，應提交身份證明。
2、原告為法人或其他經濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業執照副本，社團法人登記證等。法人或其他經濟組織的名稱在起訴時變更的，應提交變更登記的資料。
3、被告為法人或其他經濟組織的，起訴時應提交被告的法定代表人、住所的工商查詢材料。法人或其他經濟組織的名稱在起訴時變更的，應提交變更登記的資料。
（二）證明房屋租賃合同關系成立的證據
1、房屋所有權證書或其他證明對房屋擁有所有權或使用權的證據。
2、房屋租賃合同或協議。
3、轉租要提交證明轉租合法性的證據。
（三）證明房屋租賃合同履行情況的證據
1、證明出租人履行合同情況的證據，如是否已將房屋交付承租人使用、交付時房屋的狀況等證據。
2、證明承租人履行合同情況的證據，如交付保證金或押金、租金、物業費、水電費等的票據等。
3、承租人對房內設施進行添附的證據。如裝飾裝修照片、裝飾裝修清單及支出費用。
4、訴訟請求中有具體請求數額的，應提供計算的依據。
（四）其他證據材料
四、承租人可以請求解除合同的情形
1、租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
2、租賃房屋權屬有爭議的；
3、租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
4、具有《合同法》第九十三條、第九十四規定的情形。
法律依據：1、《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的； ?。ǘ┳赓U房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
2、《合同法》第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二） 在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三） 當事人一方遲延履行主要債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（四） 法律規定的其他情形。
五、處理原則（房屋租賃合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿）
（一）房屋租賃合同無效的處理原則
房屋租賃合同無效的情形：
1、違法建筑租賃合同
2、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同
3、未經出租人同意的轉租合同
4、存在《合同法》第五十二條規定的無效情形的合同
法律依據：1、《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
2、《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
房屋租賃合同無效的處理原則：
1、承租人應返還租賃的房屋并支付房屋使用費，房屋使用費人民法院可參照合同約定的租金標準確定。
2、承租人經出租人同意裝飾裝修的，對附合裝飾裝修物的處理：
裝飾裝修物的范圍包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設的他物。
①未形成附合的裝飾裝修物：出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
②已形成附合的裝飾裝修物：出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。該價值一般采用審計鑒定的方法確定。
未形成附合的裝飾裝修物與已形成附合的裝飾裝修物的區別標準：已形成附合裝飾裝修物是動產與不動產結合后，動產成為不動產的重要部分，非毀損或變更其性質而不能分離。例如：對租賃房屋鋪設地板磚、吊天花板屬已形成附合的裝飾裝修物;
3、未經出租人同意，裝飾裝修費用由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
（二）合同有效解除的處理原則
未形成附合的裝飾裝修物的處理：出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物的處理：
1、有約定按合同約定處理。
2、合同對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
⑴因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。
⑵因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。
⑶因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
⑷因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
殘值損失是指在合同解除時裝飾裝修的剩余價值，該價值通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現值相符，但因為本解釋確定裝飾裝修費用在租賃期內攤銷完畢，故合同履行期間已經攤銷（消耗）的裝飾裝修費用，不應納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應考慮因合同解除未攤銷的費用，該費用可能高于或者低于裝飾裝修的現值，此時確定裝飾裝修的殘值損失采用“就低”原則。如果未攤銷費用高于現值，殘值損失按照裝飾裝修的現值確定。
殘值損失計算方法：（舉例）如裝飾裝修費用60萬元，租期為5年，合同履行3年后解除，則攤銷費用為36萬元，未攤銷費用為60-36=24（萬元），如果裝飾裝修現值為20萬元，殘值損失應當確定為20萬元；如裝飾裝修現值為30萬元，殘值損失應當確定為24萬元。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
（三）合同履行期間屆滿時附合裝飾裝修費用的處理原則
1、承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。
2、承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
六、承租人優先購買權的處理原則
（一）出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
（二）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
（三）承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持的情形：
1、房屋共有人行使優先購買權的；
2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
3、出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
4、第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
七、“一房多租”的處理原則
出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
1、已經合法占有租賃房屋的；
2、已經辦理登記備案手續的；
3、合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的出租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法占有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
八、承租人或租賃房屋發生變動的處理原則
1、承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，應予支持。
2、租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
①房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
九、租賃房屋轉租的處理原則
1、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
2、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
3、因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
4、因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
5、次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
法律依據：《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
十、租賃房屋擴建費用的處理原則
1、承租人未經出租人同意擴建或擅自變動房屋建筑主體和承重結構，處理原則為：
①裝飾裝修或者擴建發生的費用由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。
②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人要求解除合同，并要求賠償損失的，依照合同法第二百一十九條的規定處理。
2、經出租人同意擴建，雙方對擴建費用的處理沒有約定的，處理原則為：
①辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
②未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
法律依據：1、《合同法》
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
2、《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（法釋〔2009〕11號，2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法占有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的； ?。ǘ┳赓U房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
第二十五條 本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
