| 九、如何檢查二手房的質量 購房者在選購二手房時，要對二手房質量的下述方面進行仔細審查： 檢查房屋有無裂縫 首先仔細察看二手房屋的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說．與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。 其次，看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬于嚴重的質量問題。 第三，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患。對這類存在嚴重隱患的房屋，購買者一定不能報僥幸心理。 檢查房屋有無傾斜 雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度、遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現問題。可在房頂上用細繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。 檢查房屋有無滲漏 選擇頂樓的購買者，應仔細觀察頂層是否有裂縫。同時，還要仔細觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。再者，還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口有否滲漏情況。 選擇底樓的購房者還得注意察看房屋的地面滲水情況，要仔細檢查房屋墻腳是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色過重，有無陰冷的感覺，通風條件如何。也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅實。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質量問題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。 檢查墻面有無石灰“爆點” 這是由于石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點”。若發(fā)現面積比較大的疏松、脫落，也屬質量問題，將會給您的居住和裝修帶來極大的麻煩，不可忽視。 另外，還不妨在衛(wèi)生間和陽臺等處作一個排水試驗，即在此處澆上一些水，看其是否能暢通無阻地排向出水口。否則，將給您的居住帶來不便或增大您的裝修改造費用。 十、如何考查房間的空間組合 室內空間的質量還在于室內空間的序列、室內空間的層次，這些都體現在室內空間的組合上。購房者應如何來挑選二手房房間的空間組合呢？ 一般來說，各使用空間應存在對比和變化，不同功能的房間，其空間大小、形狀一定存在差異，在設計中如若精心安排，可使空間對比效果強烈，取得良好的空間效果。如在大空間周圍設置一些小空間，可使人覺得小空間更小，大空間更大。若在建筑內有較長的流線，最好能形成空間序列?？臻g序列是指在建筑內按一定的流線組織空間的起、承、開、合等轉折變化。一幢建筑內有許多流線，但主流線上的空間變化是最重要的，購房者選擇時，也應針對主流線的變化選擇。 對于居住性二手房的室內空間組合，首先應實用。居住性二手房中空間組合一般以客廳、飯廳為中心樞紐展開，一般不應設置專門的緩沖空間來過渡和銜接。如出現一些小過道，最好能連接較多的方向和人口。住宅的空間變化應體現在門廳與客廳、客廳與臥室、客廳與飯廳之間，尤其以人口、門廳、客廳、飯廳這幾者的關系為重要。門廳應小巧、簡潔，客廳要獨立完整，最好有一個完整的角，有一完整墻面（墻面上無門、窗），同時，客廳要能快速、簡捷地將人流分開，從客廳到各房間繞行距離要短。飯廳要與客廳聯(lián)系緊密，飯廳也可承擔部分疏散任務。 十一、考查二手房的幾項常用指標 單個房間的物理性能包括房間內的溫度、濕度、光線的明暗和強弱，房間內的色彩和色調，空間的形狀，空間的大小。 對于居住性二手房，除了客廳以外，其空間的形狀以規(guī)整為宜，消費者要避免選擇異形房間做臥室。 臥室中要布置床，床為規(guī)則的矩形，若房間為異形，易形成角落空間，不好再布置其他家具，造成空間的利用程度低。異形房間較多的住宅，其施工的標準化、規(guī)?；潭鹊?，造價一般高于規(guī)則形套房，高造價必是高售價。 客廳的形狀可為異形，但是空間不能過于狹長，以呈方形為宜。各使用空間大小要有良好比例，建議購房者不要選擇那種片面追求客廳大、臥室小的設計。主臥室的建筑面積應有 購房者應察看室內形狀、燈頭位置是否恰當，數量是否滿足基本要求；察看室內粉刷是否細致，用手摸墻，看是否易掉粉。如果地面處理過，應查看地面色調與墻面是否協(xié)調，圖案是否符合自己的心愿。 十二、二手房的平面布局最重要 平面組合是房屋建筑的基本，在很大程度上決定著房屋的適用性效果。在挑選二手房時，一定要仔細考察、反復推敲擬購二手房的建筑平面，注意建筑的平面組合效果。 注意房間的功能分區(qū)是否明確 一般而言，房屋的公共空間（如客廳）與私密空間（如臥室）既要保持良好的聯(lián)系又不互相干擾。因此，可看客廳內門開得是否過多，客廳門多者不宜；可看客廳與外空間隔效果如何，客廳的聲響以不影響臥室休息為宜；另外，在只有一個衛(wèi)生間的情況下，衛(wèi)生間應既要與客廳聯(lián)系方便，又要接近臥室，其門開啟位置要隱蔽。服務空間（如廚房、衛(wèi)生間）與被服務空間（如臥室）在使用上要聯(lián)系方便，同時要避免服務空間對被服務空間的影響和干擾。從入口到廚房的距離應短、直接，與臥室的分區(qū)應明確。如進門要繞一個大圈才到廚房，廚房的廢棄物要在房屋內許多部分經過，不但有礙觀瞻，而且這些東西容易使其他地方受到污染。 檢查平面組合“水分”是否過大，走道是否過多，是否必要 一般而言，房間越大，自然對交通聯(lián)系空間的面積要求越大。在一些大面積房間中出現走道也是理所當然。但是，由于過去不少房屋設計技巧不高，在房屋面積不大的情況下，內部也出現了走道，而且這些走道一般不采光、不通風。這種走道，對面積只有幾十平方米的住宅利用率不高，也不可能帶來多大空間效果，在選擇二手房時要盡量避免這種房屋。購房者在對二手房使用空間審視時，一定要堅持這一原則：空間的靈活性要大，適應性要強。具體的選擇方法是：角落、過道、走廊空間以少為宜，空間的采光面以多為宜，房間的進深以小為宜，房間的開間以大為宜，房間中的門以少而集中為宜。 分析整個建筑的平面組合 了解一下擬購二手房所在的整個大樓是如何組織空間的，是一梯四戶、一梯三戶還是一梯二戶。每層樓戶數過多，那么每戶的來光面積和采光方向要受到局限，在通風、采光、防夕曬方面均要受到影響；同時，一梯四戶對樓梯的使用頻率較高，造成樓梯對各用戶的干擾也較大，對用戶的好處就是各戶分擔的樓道面積較小。購房者在選二手房時，同樣的套型、同樣的面積，如果每平方米和售價相差不大，平面中樓梯服務戶數較少的應優(yōu)先。購房者再要檢查的就是戶與戶之間的“獨立性”強不強？比如，有些住宅外墻凸凹過多，雖然爭取到了采光面，但易造成戶與戶之間窗戶過近，而且“面對面”，這樣，房間的私密性降低，房間的質量也大打折扣。還有，戶與戶之間是否可以“攀越”。如果兩戶人的外窗離得過近，一戶可以輕而易舉攀越到另一戶，房屋的安全性也隨之下降。 十三、如何檢驗底層或頂層的二手房 由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過程中會或多或少地暴露出一些問題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購房者在選擇二手房時，應明確自己的購房目的和使用狀況，分析各樓層的優(yōu)劣，選擇最適宜自己的樓層。在選擇一些特殊樓層（如底層、頂層）時，更要注意仔細分析和考察。雖然說現在有“頂天立地”的說法，底層可利用周邊空地種草養(yǎng)花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會受到一定限制，而且還可能隱藏著不少其他樓層不一定具有的問題。 如何選擇底層 底層如果沒有架空半層，室內陸面只比地面高60至90厘米的話，購房者一定要仔細檢查其防潮設計和措施。在南方潮濕多雨地區(qū)，底層的防潮措施如果不過關，當天降大雨之時，地面、墻壁會特別潮濕。因此，在挑選二手房底樓時，應該在天連續(xù)下雨的情況下去觀察房屋的潮濕程度。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，在挑選底層時一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經過特殊處理、底層的排水系統(tǒng)是否獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面；如果底層的管道與上面各層是相連的，那么就要看其管道是否在一樓變粗、變大。另外，底層最容易接受地面環(huán)境的影響。如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。但如果底層四周下水管道處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。因此，購房者在看完底層的室內時，千萬不要忘記看看室外，看陰、陽溝是否通暢，化糞池口是否離自己住宅較遠，地面排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能，有沒有一些死角地帶等。 如何選擇頂層 要選擇好頂層，就要把握頂層特殊之處。頂層受太陽直射的機會多，面積大，因此頂層的隔熱就直接關系到頂層空間的質量。購房者在挑選頂層時，就要考察頂層隔熱的措施和效果。購房者可看屋面是否設置通風板，位置和高度夠不夠；可看頂層的層高是否比其他的層高要高，是否利于空氣流動和散熱；可看頂層的遮陽是否有所改善或不同于下面各層，屋頂的形式是否做了特殊處理，如處理成坡屋頂，或退臺形式，是否有利于通風，是否留出空間可用于晾曬和乘涼等。除了隔熱，購房者還應看頂層的防水、防雨措施。如果屋面壞了，當其沖受害的就是頂層住戶。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了問題的關鍵。屋面漏雨，多出現在結構變化部位（如結構縫、沉降縫）、構造變化部位（如伸縮縫等），因此購房者在選房時，就要避免選擇處在結構變化部位、構造變化部位的房間。其次，要看其防漏措施的施工質量，如泛水的處理是否做得結實、均勻。頂層的風一般較大，下雨時雨水很容易被吹入室內，購房者在挑選時，可看其雨篷伸出距離是否加大,是否增加了其他方向的遮陽板等。 十四、如何選擇二手房建筑的層高 任何房屋建筑都具有三維空間，在選擇合理的平面組合之后，還要注意較理想的剖面效果。購房者在考察二手房建筑時，必須對二手房建筑的層高進行合理選擇，注意處理好以下關系： 建筑層高與平面的關系 房屋空間是由墻、頂棚、地面合圍而成，各個界面的大小、高低、顏色、質感不同，房屋空間給人的感受就不同。當頂棚、地面都確定后，墻體的高度變化就會給人以不同的感受。如果整個房間的面積挺大，但是層面很矮，那么整個空間給人的感覺就很壓抑，人在里面會有壓抑、不透氣的感覺；如果房間的面積很小，但層高又特別高，容易給人以飄渺、向上的感覺。因此，購房者在選購二手房時，必須注意建筑層高與平面的協(xié)調問題。一般來說，層高在房間平面長邊與短邊長度之間為宜。如果房間平面是方形，層高與平面邊長則以1：1為宜。 建筑層高與結構的關系 建筑的結構是建筑空間圍合的主要手段，結構形式的不同，對空間的劃分、分割方式也不同，對建筑的層高也有一定的影響?？蚣芙Y構，由于墻體只是其中的分割構件，而非承重構件，其位置布置、更改就相對靈活。但由于梁的跨度一般較大，高度較高，在空間的分割中，有時候會橫在一間房子的中間暴露出來，橫梁使層高發(fā)生變化，整個空間的統(tǒng)一性被打破。即使房間的主要層高滿足要求，也給室內空間的布置、使用帶來了難題。因此，購房者在挑選二手房層高的時候，一定要注意考察房屋的結構形式和結構部位，看房內是否有梁突出，是否會破壞房屋的頂界面。 建筑層高與空間綜合利用關系 建筑的層高主要滿足人們的生理需要（如有足夠的空氣可以呼吸，光線可以大部分地進入）和心理需要（對空間的感覺等）。因此，高明的建筑設計，往往會使建筑層高變化有致，使錯落的空間得到充分合理的應用。購房者在選擇二手房時需看是否充分利用了上層空間做貯藏空間。過去我國的一般居民住宅，不會專門設計貯藏間，但貯藏卻是家庭功能中不可缺少的一項。不少家庭就以陽臺為“雜貨間”，使其更是不堪重負。如果房間有門廳，可看是否設計吊柜。因門廳面積小，就空間感覺來說，空間可以低一些，這樣就給吊柜留下了空間。由于門廳不會停留過多的人，因此即使空間壓低，也不會帶來空氣不新鮮、光線不充分的問題。同時，由于門廳空間的相對收縮，與室內空間在大小、明暗上的對比就更為強烈，使空間效果更加生動鮮明。同樣，在走道處也可以檢查是否降低了層高，設置了貯藏空間。 十五、如何選擇二手房的朝向 建筑朝向與房間通風的關系 房間內能保持空氣新鮮是人們對房間的基本要求之一。房間要保持空氣新鮮，必須與外界保持良好的溝通。要達到此目的，就要考慮建筑的朝向和開窗。購房者在選擇二手房時首先應看客廳的朝向。因客廳是一套住房中使用頻率最高，使用人數最多的房間，其空間質量尤為重要。我國處于北半球，客廳一般以朝南為最佳。這樣，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又有涼風習習。除此之外，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南。東、西南、北、西。其次，購房者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風，但射入的陽光也較北向房間多；若是西向外墻，室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要大多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但在夏天卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對次要些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風就行，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣必須與外界經常保持交換。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。 建筑朝向與房間采光的關系 房間的朝向不同，各季節(jié)房間內的光線變化規(guī)律將不一樣，在一天內光線的變化也不一樣。在一般的住宅建筑中，購房者對光線變化的要求不會太高。但是，消費者對于陽光的強弱和時間的長短還是有自己的愿望。一般來說，一天之內陽光能射入房間2～3小時，對于消除房間內濕氣、殺滅細菌、調節(jié)室內溫度、加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。 對于廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜，因衛(wèi)生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。 建筑朝向與房間隔熱、保暖的關系 建筑的各個面由于朝向不同，接受太陽的輻射也不同。一套屋中的不同房間，有時會出現很大的溫差。一般來說，消費者盡可能希望房間的保溫。隔熱措施較好，一套房內的溫度受外界影響不大，變化不大。因此，購房者在挑選二手房時，應對居室內各房間的具體情況具體分析。朝向好的房間，其優(yōu)勢是否可為其他房間借用，流入室內的風是否可以在其他房間里流動；朝向差的房間，是否采取了較為專門的措施。比如，朝西的房間是否延長了遮陽板,墻體的保濕措施是否有特殊的處理,是否用的是空心磚,是否加了隔熱材料等。 建筑朝向與戶型的關系 現在多數二手房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的，消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數較多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完美，有時候會出現有較大缺陷的朝向。消費者在挑選這種類型二手房住宅的時候，一定要去現場空地觀察，并要考慮到時間變化和季節(jié)變化。 十六、如何選擇二手房的地段 對于居住性二手房，購房者應找出擬購二手房所在居住區(qū)，找出小區(qū)規(guī)劃圖，結合城市規(guī)劃著小區(qū)的發(fā)展前景，看小區(qū)在整個城市中處于哪個區(qū)域，是文化區(qū)，工業(yè)區(qū)，還是商業(yè)區(qū)。整個大區(qū)內的交通是否便捷，到市內其他各區(qū)是否方便？ 選住宅的位置，應選文化區(qū)為佳。因為文化區(qū)內校園較多，綠化面積也相對較多，而且文化區(qū)內居住者的文化層次普遍較高，為形成良好的人文環(huán)境奠定了基礎。文化區(qū)內由于不從事生產和服務，區(qū)內物流較少，生產污染較小，利于形成良好的自然環(huán)境。因此，選擇在文化區(qū)居住，就有了一個好的大環(huán)境。 消費者還可結合規(guī)劃圖，實地考察，檢驗擬購二手房所在小區(qū)內的基礎設施。小區(qū)的綠化面積應在小區(qū)面積的8％之上。小區(qū)的人口密度以500～700人／公頃為宜。小區(qū)內的人均用地一般應在13～19平方米之間為宜。然后消費者可看自己的住房離幼兒園，中小學的距離，是否要穿過小區(qū)內主干道。小區(qū)內的菜市場是否高自己的住宅有合適的距離，如果太近，難免不受其干擾；如果太遠，購物又不方便。小區(qū)內應有醫(yī)院或小型診所。小區(qū)內的其他設施，如商店、理發(fā)店、小食店、郵亭也應以使用方便為宜。消費者要看小區(qū)內陸面排水系統(tǒng)是否通暢，自己所選住宅是否位于地勢低洼地段。如果住宅處在低洼地段，排水口又少，那么，一降暴雨就會引起管道堵塞、排水不暢。垃圾收集點應分布均勻，離各住房較近。在垃圾臨時存放點，消費者要看有無防護設施，是否采取了隔離和隱蔽措施。無衛(wèi)生防護設施的垃圾臨時存放點，易成為污染源。 十七、二手房自用購房與投資購房在位置選擇上有哪些不同 二手房的購買者可能具有兩種基本目的：自用和投資。對于自用型購房者來說，如何在二手房市場上，尋找并發(fā)現符合自己消費水平或相對價廉物美的房屋，滿足其安居樂業(yè)的需要是重要的；而對于投資型購房者來說，如何在二手房市場上，尋找并發(fā)現能使自己投入的資金在最短的時間內獲得盡可能多的效益的房屋是重要的。由于他們的目的不同，因而在二手房的位置選擇上也具有不同的側重點： 對二手房的地點環(huán)境因素考慮的側重點不同 自用型購房者對二手房地點的環(huán)境質量要求較高，這一方面體現在對房屋內在環(huán)境要求居住舒適，另一方面還體現在對小區(qū)環(huán)境要求優(yōu)美宜人。作為投資性購房者來說，雖然環(huán)境質量高的二手房由于自用型購房者的偏愛易于找到賣出對象，但是他們主要側重于考慮投資成本及房屋本身的升值潛力，對環(huán)境質量的要求不是那么嚴格。更有些投資者熱衷于購買城市低洼棚戶區(qū)的二手房，而等待舊城改造工程的實施而獲得高額的拆遷補償。 對二手房地點未來城市規(guī)劃考慮的側重點不同 自用型購房者非?？粗厮彾址康攸c，要求有一良好而穩(wěn)定的功能劃分、明確的城市規(guī)劃，以避免遷入后又很快被拆遷，或改變原先設定住用功能的房屋。不少自用型購房往往就落入不穩(wěn)定規(guī)劃的陷講，而白白耗費掉不少時間和精力不停地搬家。投資型購房者則不然，他們考慮城市規(guī)劃的著重點，在于未來的城市規(guī)劃功能是否會令其所購房變得更有利于其升值，甚至在城市規(guī)劃實施后所購房屋突然由不臨街變?yōu)闉榕R街、由住宅類房屋變?yōu)榭捎米魃虡I(yè)用房等等。從總體上說來，自用型購房者希望所購二手房地點不要有太多變化，至少是不改變其使用功能；而投資型購房者希望通過城市規(guī)劃的實施，而使其所購二手房增加附加價值，甚至改變使用功能而獲得轉手利潤。 對二手房地點區(qū)位價值考慮的側重點不同 自用型購房者在進行所購二手房地點選擇之前，往往先確定一個相對明確的購房計劃，包括對房屋區(qū)位的大致篩選，然后重點進行現場勘查和談判。因此，自用型購房者對自己所購房屋區(qū)位價值都很明確，不會好高騖遠或者是屈尊低就。對于投資型購房者而言，雖然也考慮投資成本，但只要是其“操作”范圍內的房屋和具有較快變化能力的房屋，將不過多考慮二手房地點的區(qū)位價值而迅速完成購房行為。 對二手房地點選擇時限的側重點不同 自用型購房者由于是有限次的購買，經驗欠缺以及對房地產市場特征及其運作情況的生疏，加上對大多數自用型購房者而言，購房置業(yè)往往將傾注其畢生的積蓄，因此多種因素的共同影響，決定了自用型購房者在下手時顯得尤為審慎，整個選擇過程相對漫長。投資型購房者則不然，因其對二手房市場相關市場行情及政策法規(guī)的熟稔，加上多次買賣進出的豐富經驗，只要認為二手房地點對所購房屋提供了足夠的升值空間，就會迅速下手購買，選擇時限相對他短得多。 |
