中國商品房庫存究竟有多大？存在三種認識口徑：一是竣工驗收后未實現(xiàn)銷售的待售商品房，有71853萬平方米，可供全國市場銷售七個月左右，是產成品。二是房屋施工面積，全國共有735693萬平方米。這部分有的已經實現(xiàn)銷售，有的批準銷售而未實現(xiàn)銷售，有的未批準銷售。但由于沒有建成交付使用，因此暫都算作庫存。它們是在建半成品，可在五年多一點的時間分攤，建成后逐步推向市場。三是待開發(fā)土地，全國有36638萬平方米，按容積率平均2.5計算，就是9-10億平方米的可建建筑量。這里只有土地庫存（儲備），而沒有建筑庫存。如全部建成僅夠市場十個月的銷售量。
綜上所述，大口徑全國商品房庫存90億平方米建筑量，包括已建未銷、在建、未建三種情況，但不是真實的庫存；中口徑是庫存80億平方米，主要是在建面積和待售面積，也不是真正的庫存。而口徑71853萬平方米應該屬于客觀真實建成后未實現(xiàn)銷售的商品房庫存。
還有一種認識口徑，認為有產權所有人的空置商品房，只要未使用，也屬于庫存。這里實際上講的是全社會房屋保有量中的使用比率。只是需要指出，任何國度、任何歷史階段，空置房屋主要表現(xiàn)為冗余，是社會房屋維修、周轉、待用所必須的。
想想看，我國城鎮(zhèn)居民購買商品住房，四分之三以上的家庭戶購買的并非現(xiàn)房而是期房。輕易講商品房供過于求是不符合客觀實際的。
一般而言，中國大陸房地產業(yè)發(fā)展的“一線城市”是北、上、廣、深等四個城市。包含著一線城市、直轄市、省會城市、計劃單列城市，全國有四十個，一般稱重點城市。重點城市中扣除北、上、廣、深等四個城市，剩余三十六個城市都可以稱作“二線城市”。除此之外，還有三百個左右的“三線城市”（地級市）和二千多個“四線城市”（縣級市）。
“三、四線城市”房地產業(yè)發(fā)展水平和市場狀況低于全國平均水平，是由各種維度的復雜因素決定的：城市規(guī)模小、產業(yè)能級低、人口導入相對緩慢、收入和消費水平不高、基礎設施公建配套相對滯后、商品房需求小等。
“三、四線城市”房地產市場有效需求規(guī)模實際上并沒有減少，需求是保住的，而且還有5-8%的增長。其問題在于前些年房地產政策調控重點在“一、二線城市”，重點在中高端商品房，重點在房價，導致相當一批開發(fā)企業(yè)集中進入“三、四線城市”，加上地方政府供地過大，形成了階段性地商品房供過于求。假以時日，調整供求結構，“三、四線城市”房地產市場前景還是光明的，盡管當前存在城市間、項目間、企業(yè)間的分化。農民工進城變?yōu)槭忻瘢r民工進城購買商品房，其主要載體還是在“三、四線城市”。
其實“一線城市”房地產市場的綜合問題要遠遠大于“三、四線城市”。“三、四線城市”主要就是階段性供過于求、需要去庫存的問題，而“一線城市”則有土地資源稀缺、土地價格暴漲、商品房價格難以控制過快上漲、保障性住房需求大、市政基礎設施配套滯后、房地產金融配套落后等系列問題。中國房地產市場痼疾主要是“一、二線城市”的問題。
首先是“一線城市”之間也存在分化。廣州市交易價格就相對穩(wěn)定；深圳市交易總金額和面積上甚至比很多“二線城市”都少；四個城市盡管市場發(fā)展方向大體一致，但增長幅度卻也各自不同；其次，“一線城市”在限購歷史條件下，商品房交易面積都出現(xiàn)過負增長，并非年年都上揚，但交易價格總體向上領跑全國；再次是“一線城市”土地市場基本上是供應量大跌而成交價格堅挺且一路上升的局面。
“一線城市”房地產市場規(guī)模和價格上升，總體屬于正常情況。如京滬本世紀頭十年里人口凈增規(guī)模多達五、六百萬總量。由于土地供應這些年年年大幅下降，加上政府控房價不控地價的方針，土地價格上漲帶動商品房價格上漲也十分明顯。經常出現(xiàn)土地拍賣價格高于區(qū)域房價的面粉貴過面包的情況。“一線城市”高庫存、去庫存的問題不大，持續(xù)時間也不會長，或者說基本不存在。
房地產市場價格問題在我國也與貨幣超發(fā)、通貨膨脹密不可分。大量貨幣吸附、沉淀到商品房這種兼具投資和消費的特定商品上去了。
就我們面臨著“一線城市”商品房價格過快上漲的環(huán)境壓力，建議疏散“一線城市”的某些產業(yè)功能，要通過交通改善疏散工作人口到周邊省市居住。北京需要加大轉移非首都功能，僅疏散低端的批發(fā)物流行業(yè)是不能解決歷史弊病。建議通過挖潛、改造、調整向現(xiàn)狀土地要發(fā)展空間，在增加土地供應量的同時，逐步減少行政調控手段，讓“疏”多于“限”，讓“導”多于“堵”。
作者：李戰(zhàn)軍，上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長
