沒有哪個(gè)國(guó)家的投資者比中國(guó)的投資者更喜歡擁有房子的了，大多數(shù)家庭的房產(chǎn)幾乎承載了家庭財(cái)富的80%，甚至更高比例；中國(guó)財(cái)富人群通過(guò)短短十幾年地產(chǎn)商業(yè)化發(fā)展匯聚的房產(chǎn)財(cái)富規(guī)模甚至超過(guò)了歐洲和北美發(fā)達(dá)國(guó)家百年的積淀。
昨日新聞消息，很多在澳洲留學(xué)的學(xué)生家長(zhǎng)，舉全家之力為孩子在當(dāng)?shù)刭?gòu)買房產(chǎn)；甚至當(dāng)?shù)匾恍┓慨a(chǎn)數(shù)據(jù)中心發(fā)布報(bào)告稱，中國(guó)人推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。當(dāng)然，澳洲房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與其自身市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)有關(guān)，單從家長(zhǎng)為孩子買房這件事來(lái)說(shuō)，就說(shuō)明越來(lái)越多的家庭開始注重將財(cái)富向下一代傳承了。然而，以為現(xiàn)在房子擁有了，財(cái)富規(guī)模也有了，未來(lái)庇佑于子女的傳承大計(jì)儼然已經(jīng)“大功告成”；真實(shí)情況又如何呢？
房子只是載體，卻未必承載財(cái)富
為什么說(shuō)擁有房產(chǎn)，不一定就擁有未來(lái)的財(cái)富有效傳承？因?yàn)槎嗵追慨a(chǎn)的擁有者不一定就擁有了資產(chǎn)，它們很可能是負(fù)債！資產(chǎn)是可以隨時(shí)可以變現(xiàn)及產(chǎn)生正向的租金現(xiàn)金流；而負(fù)債，則在不停地吸走你的現(xiàn)金流，致使擁有這些“負(fù)資產(chǎn)”的人不得不終日奔波。看似擁有了大量房產(chǎn)，實(shí)際上帶來(lái)的是還不清的房貸；而所謂的收益，不過(guò)是寄托在未來(lái)房?jī)r(jià)上漲。
目前，中國(guó)超過(guò)95%的房產(chǎn)投資者都沒有對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行投資。他們只關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌。這種簡(jiǎn)單期望僅僅在上漲周期賺錢的盈利模式其實(shí)是種賭博。成熟的、成功的地產(chǎn)投資者會(huì)讓錢動(dòng)起來(lái)，在擁有資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)還擁有現(xiàn)金流收益。循環(huán)往復(fù)，直到財(cái)富規(guī)模或者現(xiàn)金流達(dá)到了其最初設(shè)定的退出機(jī)制的目標(biāo)。如果僅僅把財(cái)富的傳承寄托于房?jī)r(jià)的上漲，并且僅僅在單一市場(chǎng)、單一項(xiàng)目、單一貨幣下進(jìn)行投資，那么未來(lái)一旦遭遇經(jīng)濟(jì)周期，別說(shuō)傳承，就連保住資產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)。
產(chǎn)權(quán)事大，不可不察
做財(cái)富傳承的規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)只是創(chuàng)造財(cái)富的第一步，擁有房地產(chǎn)和守護(hù)財(cái)富實(shí)際上并不是一回事。房產(chǎn)本身并非財(cái)富，而是財(cái)富的載體而已。之所以國(guó)人把房子看成財(cái)富的天然載體，在于在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的歲月里，看到一批人創(chuàng)富，于是形成了這樣的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并逐漸根深蒂固地形成一種信念：房子即財(cái)富！如果房子用作自住，而不是用來(lái)買賣和交易的商品，那么房產(chǎn)就與財(cái)富沒有直接關(guān)系——因?yàn)榉慨a(chǎn)無(wú)法創(chuàng)富，又有誰(shuí)還會(huì)為了擁有“債務(wù)”而買房呢？如果把房產(chǎn)用于投資用途，就應(yīng)該遵循房產(chǎn)作為投資品在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的、與房?jī)r(jià)相關(guān)的市場(chǎng)要素和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)分析和預(yù)期；同時(shí)要引入信托機(jī)制，利用科學(xué)的、專業(yè)的管理理念，將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、所屬權(quán)分配到最適宜的地方。
從海外成熟的地產(chǎn)商業(yè)化百年發(fā)展歷程來(lái)看，房產(chǎn)作為投資工具和財(cái)富載體，已經(jīng)成為了各個(gè)國(guó)家高凈值人士用來(lái)平衡債務(wù)和抵扣公司和個(gè)人稅收、用于養(yǎng)老、建立教育基金、度假休閑、財(cái)富傳承的重要手段。
處置不當(dāng)，80%財(cái)富擁有者將返貧！
中國(guó)創(chuàng)造了太多的財(cái)富神話，只是當(dāng)下中國(guó)的財(cái)富擁有者過(guò)于輕視未來(lái)財(cái)富守護(hù)的嚴(yán)峻性。舉個(gè)例子，中華元智庫(kù)創(chuàng)辦人張庭賓警告稱，未來(lái)3年內(nèi)80%的中國(guó)富人將返貧，首當(dāng)其沖的是礦產(chǎn)、房地產(chǎn)和鋼鐵等重污染領(lǐng)域。本質(zhì)而言，是他們精神太過(guò)貧乏，物質(zhì)太過(guò)囂張，當(dāng)社會(huì)游戲規(guī)則改變時(shí)，他們?nèi)狈ψ銐蛑腔鄹淖冏约海蚨夭蛔∝?cái)富積累。
美國(guó)富人有“富不過(guò)三”之說(shuō)，是因?yàn)榘ㄟz產(chǎn)稅在內(nèi)的完備的稅收制度，限制了財(cái)富的壟斷與傳承；而中國(guó)富人在國(guó)內(nèi)稅收制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未完善時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)“富不過(guò)二”的可能；其原因就在于國(guó)內(nèi)的財(cái)富擁有者擁有了財(cái)富，卻沒有擁有“財(cái)智”。資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)足以分散投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，卻仍然用投機(jī)的思維，用風(fēng)險(xiǎn)的、單一市場(chǎng)、單一貨幣體系下的項(xiàng)目去做資產(chǎn)的保值和增值。有句俗話說(shuō)得好：人在賭場(chǎng)待久了，就會(huì)成為賭徒，不管賭徒的賭博技能有多高、多深，多有經(jīng)驗(yàn)，最終結(jié)果是輸?shù)襞_(tái)面上的所有籌碼。而這既不是對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，更是辜負(fù)了先輩辛苦打拼下來(lái)的房產(chǎn)財(cái)富值。
作者簡(jiǎn)介：中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì)；國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師；清華大學(xué)《財(cái)》高階總裁班房產(chǎn)投資課程認(rèn)證講師；
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