首先，對(duì)于首套房和二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)是，以家庭為單位的！這個(gè)家庭概念是以夫妻加上未成年子女；成年后的單身個(gè)人也可算為一個(gè)家庭。
其次，對(duì)首套二套限購的政策只針對(duì)居住性房產(chǎn)也就是住宅；其他性質(zhì)的房產(chǎn)不在限購范圍內(nèi)，例如：商業(yè)用房，辦公用房或商鋪車庫地下室等。
認(rèn)房不認(rèn)貸
在首套房和二套房的認(rèn)定中，房管局（稅費(fèi)）是認(rèn)房不認(rèn)貸的。家庭名下有幾套房，決定交多少契稅。
房屋數(shù)量決定契稅首套二套：
1.以家庭為單位，家庭成員名下沒有任何住房，首次購買住宅算做首套房。
2.以家庭為單位，之前買過一套住宅，貸款已結(jié)清，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，會(huì)算做首套房。
3.以家庭為單位，家庭成員名下有一套或一套以上住房時(shí)，再購買住宅算作二套房。
PS: 在外地有房有貸且貸款未還清，在本地再次買房。銀行貸款首付算是二套，而房管局因?yàn)槲磳?shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)查詢，算首套交契稅。
認(rèn)貸不認(rèn)房
首套房和二套房的概念，在銀行貸款（首付）鑒定中，是認(rèn)貸不認(rèn)房。貸款是否還清決定首付首套二套（幾成）。
首套房認(rèn)定無論所購房屋為第幾套，申請(qǐng)貸款時(shí)只看銀行的征信記錄。對(duì)于名下無房或有房（3套以下）無貸款的客戶，申請(qǐng)住房貸款時(shí)，均可認(rèn)定為首套。
常見情況：
（1）貸款買過一套房，但商貸已還完。
（2）貸款買過一套房，后來賣掉，房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄。
（3）首套房全款付清無貸款，申請(qǐng)貸款購買新房。
（4）首套房全款付清無貸款，賣掉后房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)。
（5）個(gè)人名下曾有2套商貸購房，均已還清貸款并出售。
（6）個(gè)人名下1套房商貸已還清，另1套是公積金貸款已出售。
二套房認(rèn)定由于“認(rèn)貸不認(rèn)房”，二套房的界定要簡單些。如買家在銀行征信系統(tǒng)里已登記有一條貸款買房的信息，貸款尚未結(jié)清，又申請(qǐng)貸款買房時(shí)，將界定該房為二套房或以上。
常見情況：
（1）貸款買過1套，商貸尚未還清，再次貸款買房。
（2）個(gè)人名下已有2套貸款購房，1套已還清，1套未還清，再次貸款買房。
（3）夫妻2人，一方婚前商貸購房，另一方婚前公積金貸款購房，婚后尚未還清，再次購房。
認(rèn)貸又認(rèn)房
公積金貸款以家庭為單位，只要貸過兩次，就不再允許貸公積金，只能用純商貸。
（1）名下無房，首次貸公積金算首套；
（2）二套房公積金貸款僅限于人均住房面積小于32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
（3）二套房的2種情況：1、貸過一次公積金已還清，有1套房再買算二套房；2、未貸過公積金，已有一套房，也算二套房。
（4）夫妻各用過一次公積金貸款，用于購買了同一套房屋。再次申請(qǐng)使用公積金貸款，算第二套。
禁止使用公積金貸款的4種情況：
1、第三次申請(qǐng)公積金貸款；
2、購買第三套及以上住房；
3、貸過公積金未還清。
4、夫妻各用過一次公積金貸款，分別購買了不同房屋。
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