大家好，我是曾經(jīng)在嘉善、在西塘摸爬滾打過好多年，對(duì)那個(gè)宣稱要“孕育世界級(jí)科創(chuàng)綠谷”的祥符蕩，更是熟到不能再熟的三土。最近，嘉善又上頭了。因?yàn)榘褌€(gè)萬眾矚目的通蘇嘉甬高鐵嘉興北站安在全縣最犄角旮旯的一個(gè)鎮(zhèn)——陶莊，引發(fā)網(wǎng)友的強(qiáng)烈不滿和吐槽。在此之前，坊間一直傳聞這個(gè)好不容易爭(zhēng)取來的關(guān)鍵站點(diǎn)將落子天凝楊廟，甚至連相關(guān)軌道線路圖都“流”出來了（見下圖）。楊廟方案如果實(shí)施，應(yīng)該說會(huì)是多贏的。一方面，站點(diǎn)同樣落在嘉善境內(nèi)，符合支持長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)建設(shè)的政策精神；另一方面，楊廟位于嘉善、南湖、秀洲三地交匯處，夾在嘉興市區(qū)與嘉善城區(qū)中間。火車站建在這里，可以帶動(dòng)嘉善西面歸谷、南湖區(qū)東部新城（湘家蕩）、秀洲區(qū)秀水新區(qū)三大板塊的發(fā)展，也有利于兩嘉的融合。結(jié)果現(xiàn)在站點(diǎn)北移到陶莊，除了方便游客進(jìn)出西塘（這點(diǎn)從建議規(guī)劃中的上海17號(hào)線延伸線西塘站，將拉出一條支線連接嘉興北站就可看出），無論對(duì)嘉興市區(qū)，還是對(duì)嘉善城區(qū)，都看不出有任何好處。
而且我可以明確告訴大家，盡管西塘對(duì)外宣稱每年有800萬游客，但由于它的客源主要來自上海及長(zhǎng)三角周邊城市，而這些人更傾向于自駕游，真正會(huì)選擇坐高鐵往來的少之又少。
不僅如此，相比楊廟方案，陶莊方案還存在距離蘇州南站（汾湖站）過近的問題。而后者又是通蘇嘉甬與滬蘇湖的交匯站，勢(shì)必會(huì)對(duì)作為過路站的嘉興北產(chǎn)生虹吸、分流的影響，所以我敢斷言，未來嘉興北站的客流量會(huì)少得可憐，注定是個(gè)如海寧西站那樣的邊緣小站，建與不建區(qū)別不大，各位看官千萬別輕信一些無良中介或營(yíng)銷號(hào)所鼓吹的利好這個(gè)、輻射那片的鬼話。當(dāng)然，鑒于陶莊方案出自剛剛公布的《長(zhǎng)三角生態(tài)一體化發(fā)展示范區(qū)嘉善片區(qū)綜合交通規(guī)劃（公示稿）》，等于是變相官宣了，作為吃瓜群眾，我也就不好再妄議什么了。之所以在文章開頭提一嘴這個(gè)事體，主要是想順著這個(gè)話題，來談?wù)勎覍?duì)嘉善的看法。本來，我是不太關(guān)注，也很少談?wù)摽h一級(jí)的城市的。即便是號(hào)稱“天下第一縣”的昆山，在我看來也沒啥花頭，特別是隨著中國(guó)進(jìn)入高鐵時(shí)代，昆山這種縣級(jí)城市的劣勢(shì)就愈發(fā)明顯了。之前，我曾在《高密度的鐵路網(wǎng)絡(luò)對(duì)蘇南樓市是福是禍？》一文中詳細(xì)分析過高鐵對(duì)于武漢、成都、合肥等中心城市，及昆山、鎮(zhèn)江等小地方的不同影響。
正如下圖所顯示的那樣，隨著高鐵的通車，昆山無論是人口占比，還是經(jīng)濟(jì)的超額增長(zhǎng)率，都出現(xiàn)明顯下降，加之以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，所以昆山未來也就那樣了。畢竟未來的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)上就是大城市的競(jìng)爭(zhēng)，雖說長(zhǎng)珠三角洲有點(diǎn)特殊，城市群發(fā)展較成熟，但仍然改變不了由滬寧杭蘇甬等大城市主導(dǎo)的命運(yùn)。
但考慮到嘉善畢竟位于上海邊上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為突出，又有示范區(qū)的光環(huán)加持，這些年確實(shí)吸引了不少不明真相的群眾關(guān)注，后臺(tái)也經(jīng)常有人問這問那。即使我舉出超級(jí)大盤“舊西塘土雞城”投資者被套兩三年這樣近在眼前的案例，也說服不了這些錢未必多、但人絕對(duì)傻的盆友。所以這一篇，三土就來詳細(xì)聊聊我對(duì)嘉善，這個(gè)曾經(jīng)工作過好多年，跑遍了每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地方的一些觀察與思考。
三土城市筆記的忠實(shí)讀者應(yīng)該知道，我是不怎么看好嘉善的。在我們的讀友群里（目前群友已突破掃碼入群的人數(shù)上限，還想加入的可以先添加三土的個(gè)人微信號(hào)：tgnf1987，我單獨(dú)拉入群），我也曾多次表達(dá)過“現(xiàn)階段投資入手嘉善房產(chǎn)不是明智舉措”的觀點(diǎn)。
1、中國(guó)的城市是按照行政級(jí)別分配資源的，而在城市內(nèi)部，資源又是按照市區(qū)、郊區(qū)、屬縣的序列依次遞減配給。2、劃設(shè)長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)，要解決的是江浙滬兩省一市過去各自為政甚至以鄰為壑的問題，打破行政壁壘，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展與區(qū)域融和。而不是要改變滬蘇嘉各自城市內(nèi)部市縣間的上下級(jí)關(guān)系。
3、現(xiàn)階段嘉興乃至浙江層面將很多資源向嘉善傾斜，僅僅因?yàn)樗?span>長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)所在地。為了使示范區(qū)浙江片區(qū)的建設(shè)不致于落后上海江蘇那邊太多，才拼命補(bǔ)（zhuang）短（men）板（mian）。這跟上海蘇州開發(fā)青浦吳江的邏輯有很大不同。后者是因?yàn)槌鞘幸呀?jīng)自然擴(kuò)張到這里，即便沒有示范區(qū)，資源也會(huì)外溢到上述區(qū)域。而嘉興呢，市本級(jí)都還沒發(fā)展起來，哪有多余的資源給嘉善，除非后者撤縣設(shè)區(qū)。這就注定了，未來嘉興地區(qū)優(yōu)先發(fā)展的肯定還是市區(qū)，嘉善想借此翻身，難。事實(shí)上，在示范區(qū)橫空出世之前，嘉善就已經(jīng)被天降餡餅砸中過一次。因?yàn)樵恰酢酢踔髡憬瓡r(shí)的聯(lián)系點(diǎn)，2013年，嘉善成為全國(guó)唯一一個(gè)國(guó)家命名的“縣域科學(xué)發(fā)展示范點(diǎn)”。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《浙江嘉善縣域科學(xué)發(fā)展示范點(diǎn)建設(shè)方案》，“示范點(diǎn)建設(shè)要在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)上走在前列，為長(zhǎng)三角地區(qū)縣域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供示范；在促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化上走在前列，為全國(guó)縣域統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供示范；在推進(jìn)開放合作上走在前列，為大都市毗鄰縣依托大都市加快發(fā)展提供示范”。而且制定了明確的時(shí)間表，“到2020年，示范點(diǎn)建設(shè)任務(wù)全面完成，在全國(guó)各縣中率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”。現(xiàn)在，截止時(shí)間馬上到了，大家覺得嘉善完成任務(wù)目標(biāo)了嗎？既然全國(guó)獨(dú)一份的“縣域科學(xué)發(fā)展示范點(diǎn)”都不能讓嘉善土雞變鳳凰，你們憑啥覺得摻和了江浙滬三方利益的示范區(qū)就一定能行呢？我查了下上面提到的那個(gè)超級(jí)大盤的最新房?jī)r(jià)，又翻出嘉興市區(qū)各板塊的掛牌均價(jià)圖，兩廂對(duì)照后，愈發(fā)堅(jiān)定了我一直以來的那個(gè)看法：買房，一定要買大城市，越大越好。能一線新一線的，就別買二三線；即便是在長(zhǎng)三角這樣的成熟城市群，也最多下沉到地級(jí)市的市區(qū)；縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樓盤，不管它扯什么大旗，搞什么噱頭，都堅(jiān)決不碰。對(duì)此，有人可能會(huì)說了，我也知道大城市好，但大城市的房子貴啊？廢話，好東西當(dāng)然貴，“便宜沒好貨”“物以稀為貴”的道理懂不懂？房地產(chǎn)投資本身就不是人人都能玩的游戲，沒錢，那就先去努力工作賺錢，別老想著靠房子一夜暴富，樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。還有人會(huì)說，我也想買大城市，但大城市限購啊？拜托，除了北京上海，你看有幾個(gè)大城市是認(rèn)真限購的？在搶人大戰(zhàn)如火如荼，落戶門檻一降再降的大背景下，只要稍微動(dòng)動(dòng)腦筋，多跑幾家中介咨詢一下，都能找出一兩種適合自己的破限購方法。這點(diǎn)努力都不愿意付出，難不成還真把自己當(dāng)稀缺人才，幻想著大城市主動(dòng)上門送補(bǔ)貼送房票啦？行文至此，突然想起周星馳執(zhí)導(dǎo)的喜劇片《破壞之王》中斷水流大師兄的那句名言：我不是針對(duì)你，我是說在座各位都是垃圾。同理，今天這篇也不是針對(duì)嘉善，相關(guān)分析、結(jié)論同樣適用于南潯、汾湖、西塘、長(zhǎng)安等打著“長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)洼地”旗號(hào)的區(qū)縣鎮(zhèn)，因?yàn)楹笈_(tái)來咨詢上述地方“房子值不值得投資”的人實(shí)在太多了。
本文為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表市井財(cái)經(jīng)立場(chǎng)，且不構(gòu)成投資建議。
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