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新72家房客：租客有煩惱

　　居都市，大不易。城市中，多少“蝸居”租客，打拼于此，歌哭于此，多少租房悲喜劇于此上演、謝幕。

“租房族就是月光族”

　　在上海藍村路地鐵口，一套掛牌出租的兩室一廳，客廳和廚房連為一體不過10平方米，租金報價6800元／月。“新增房源有限而租房人多，租賃旺季到來，房東跳價頻繁，小戶型房源更供不應求。”非滬籍單身白領楊燕在找房路上深感疲憊。

　　在人流不息的北京東直門，中介機構資深經紀人王先生每天都接觸大量的租房者，絕大部分是剛剛畢業的大學生以及外來務工人員。自己也是租房一族的他算了一筆賬，北京租房者的月薪大都在8000元以下，即便合租，一間臥室的租金每月也將近2000元。“這就意味著月收入的1/4都要用在租房上。再加上其他花銷，每個月幾乎攢不下錢。租房族就是月光族啊！”

　　“一個月的工資，三分之一給了房東。”在山東濟南市市中區玉函小區租住5年的張賀程認為，雖然5年來自己的工資有所上漲，但房租漲幅更大。同樣在這座城市工作的趙意則把目光轉向公租房，但他每個月3000多元的收入已超過公租房申請的標準，無奈成為“夾心層”。

　　剛畢業的長沙大學生邊鵬，月工資3000元，房租就要占到工資的一半。雖然邊鵬所在公司有公租房，但是指標不夠用，輪到他時早就申請完了。

　　年輕人為了省錢，與其他人“群租”。雖然“群租”由于安全隱患已經被明令禁止，但在濟南市緯一路一個小區內，一間不到60平方米的房子里擠滿5張上下鋪，住了７個人。

　　迫于中心城區的高額房租，一些人不得不轉向城市外圍。在北京宣武門附近工作的陳先生目前租住在西紅門。“雖然住遠了，但每月房租能節省不少。長椿街附近的一套老舊的47平方米一居室，每月租金近5000元；在西紅門附近，60多平方米一居室月租金3000元。”陳先生說，雖然上班遠，苦點、累點，但一想到每月節省下來2000塊錢，也就忍了。”

租房不僅煩心，更像一場戰爭

　　在一些學校、商業區、工廠周邊的安置小區，如果不提前預訂，基本租不到房子。房子普遍品質較低，不少房子被亂改亂建，存在諸多隱患。

　　長沙一個信息產業園區的安置小區內，租客反映，這些房子表面上看，租金比正規小區低一些，生活品質卻差很遠。“房子一樓是一排快餐店，每天都能聞到油煙味，基本無法開窗。”有的房子下面開了網吧，每天人流如梭，人員復雜，安全隱患較大。

　　即便如此，租客們也不得不忍受這些煩心事。在重慶渝北區黃泥塝附近，曹健一家三口租住在一套55平方米的小房里。曹健說，現在學區房租金很堅挺，你不愿意租了，有的是人要來。

　　藍楊平是江西師范大學軟件學院的研三學生。正值畢業季，藍楊平打算在師大瑤湖校區附近租房子。

　　“有些人網上發布租房信息時，只選擇發布好的方面，等實地一看卻發現，網上信息和現實差異比較大。”藍楊平說，從今年5月中旬到現在，不僅沒有找到合適房源，還遇到不少窩火的事，很多中介還通過“電話轟炸”制造“出租房源緊缺”的緊張氣氛。

　　邊鵬手機上裝有各種租房APP軟件，然而各種信息魚龍混雜，難辨真假。“顯示有房的，去看的時候往往沒有，然后再帶你去看其他不合需求的房子，簡直浪費時間、精力。”

　　20多歲的劉芳杰在江西南昌市紅谷灘新區一家理發店上班，回憶自己短暫的租房史，仿佛經歷了一場戰爭。2015年6月，劉芳杰找到中意的房子。“房子是合租房，一共有5戶。”劉芳杰說，其實，帶他看房的并不是房東，而是中介。

　　去年12月底，房東突然找上門，表示自己沒有收到租金，要求租戶即刻搬離，隨后便斷水、斷電和更換房屋大門的鎖芯，把小劉等人強行趕出。他們去找中介理論，卻發現中介公司已經搬走。劉芳杰認為這家中介公司是一個詐騙團伙，“我們一直沒有收到返還的租金和賠償”。

與房東最好是你不找我，我不找你

　　在北京西單附近工作的楊女士正在為“換房”而煩惱。“本來說好了房子租到年底，可是房東突然說要賣房，讓我盡快搬走，真是措手不及。”楊女士說，“租房的感覺就是居無定所，雖然房東會支付違約金，但相比于找房換房的時間成本，這點違約金又有什么用呢？”

　　楊女士坦言，房東要賣房，經常有人來看房子，但為了能夠騰挪出更多時間找房搬家，她通常不配合看房，能拖一天是一天。

　　小曾在南昌上班多年，對個別房主的“小算盤”深有體會。小曾說，除了在房租上掙錢，部分房東還會在水電費上做手腳。“2012年，我曾在師大南路租過房，當時居民用電的價格是每度6毛，但房東跟我們收電費按每度1.2元算。這在一些城中村表現得尤其明顯。”

　　30歲出頭的梁松大學畢業到南京已經4年。4年里，他只換過一個住處，卻看過很多出租房。

　　為了少跟房東接觸，梁松選擇了半年付一次房租。交水電費是把房東的各種繳費卡綁定在支付寶里，兩個月支付一次。但他依然得找房東，第一次是因為熱水器壞了，第二次是因為空調壞了。這兩個東西，梁松不打算買了。與房東協商的結果是各出一半維修費，問題是修后不到半年，兩類家電又陸續出現問題。梁松覺得完全自己墊錢不甘心，于是跟房東的扯皮開始了。最近，梁松又打算退房重租，但他不知道，他還要碰到什么困難。

7年換7處，依舊城市邊緣人

　　漂在城市，房客們更頭疼的還有鄰里人際關系隔膜，找不到歸屬感。

　　租住在濟南某回遷房內的小張覺得自己是“入侵者”。他說，平時有事找鄰居問一下，永遠都看不到好臉色。“我總感覺在他們眼里，我們這些租客低人一等，是被欺負的陌生人。”

　　2009年大學畢業后即在南京租房的曉五，幾乎住一年換一個地方。最讓曉五感慨的是，他在租房中收獲了愛情和婚姻——某一年一起合租的女孩成為他的妻子。小夫妻倆四處尋找，希望能租到一個適合自己的小窩。這期間，兩人每天下班之后的事情就是找房子。“上來就讓你交看房費的，十有八九是黑中介。給你一個電話，讓你等，但等半天沒人。再去找中介，錢也不能退。”

　　7年來換了7個住處，現在，曉五依然和老婆租著房子，從最初承擔300元的房租，到現在每個月租房要花1900元。租房不易，但看著南京日益高漲的房價，他覺得買房的希望更加渺茫，自己是城市邊緣人。

惜租、難租、怕租：房東有糾結

惜租：嫌麻煩，盼升值

　　“作為房東，最希望的是在房子、家具損害最小的情況下按時收到租金，但麻煩事仍然很多，身邊很多人寧可空置也不出租。”南京市民盧先生說。

　　在三四線城市和小城鎮，一些房東面臨“要不要把房屋租出去”的兩難問題：一方面由于小城鎮房價總體不高，很多房屋租賃價格偏低，很多房東感覺“租不出價來”；另一方面，有的人感覺讓房屋空置著，也是一種浪費。

　　在重慶江津區白沙鎮，當地居民李成在鎮上有一套50平方米的房屋，按照當地租金價格，每月租金僅有200元，收益并不高。“現在人工費這么貴，租金還不夠重新裝修的費用。出租房子實在沒啥賺頭，這兩年就一直空置。”

　　隨著學區房等交易熱點的出現，房東更加看重房產升值，選擇直接出售，而不愿意出租。徐匯區匯師小學是上海市重點小學。一位對口小區的房東告訴記者：“學區房價格快速而穩步上行。相對而言，微薄的租金收入可以忽略。”

難租：交給機構還是租給個人？

　　“我2013年出租過房，直到現在都有中介騷擾我，隔三差五問我出租的房子啥時候到期，推薦租客。”上海市民葉先生無奈表示，自己最后屏蔽了30多個中介電話，他們仍換著號碼給他打。

　　“每次一掛出房源信息，中介電話就鋪天蓋地來了，要求‘獨家代理’。半小時接了十幾個電話，全是中介。”上海房東李木子抱怨說。

　　許多房東都領教過中介的這種特殊推銷方式。無論是租房還是賣房，他們都傾向于與房東簽訂獨家代理協議，這樣可以防止其他同行的競爭。而中介一旦壟斷了房源及其相關信息，會一定程度推升房屋租金，也增加了房客和房東的成本，“有時候一套房子一兩個月都租不出去”。

　　南京房東宋先生說，房子空置一個月，他就要損失3000多元的收入。為此，他不僅通過中介出租，自己還在網上發布信息。最終他發現，還是自己發帖出租得快。

　　“中介更希望自己的客戶是購房者。按照行情，做成一單租房的生意，中介公司要收取一個月的租金作為傭金，拿提成的置業顧問個人最高可分到20%，不過是幾百元。如果是買房，哪怕只有1%的傭金，就是幾萬元。租房和買房，對于置業顧問而言都是帶人看房，勞動量幾乎是一樣。”熟悉租房市場內幕的王先生透露。

　　濟南市民陳祥在一家金融企業工作，手頭有一新一舊兩套房子。“新房子裝修花了十多萬元，如果租出去了別人又不愛惜，回頭還得重新裝修，費錢又費事。”陳祥說，除非有信得過的人，否則他不會將房子租出去。但是，身邊的親戚朋友都有房子，出租找中介又很難保證租戶，所以房子一直就這樣放著。

怕租：挑租客，怕群租

　　龔華是江西一高校老教師，在老城區江西師大附中附近有一套房。龔華說，希望租房子能交到個朋友，而不是交到“冤家”。“之前有個租戶住了3年我都沒漲房價，不要搞得催房租跟討債似的。”

　　在龔華看來，如果算經濟賬的話，出租房子并不一定劃算，租房主要是希望房子有人氣。龔華說，還有些老人兒女在國外，他們出租房子就是想找個人做伴，房租不一定很高，但是人一定要比較靠譜。

　　“挑客”是租房時比較普遍的現象。有穩定工作的畢業大學生、白領群體等素質較高的群體是房東比較偏好的類型。房東普遍期望租客能夠有穩定的家庭和事業，希望租客像愛護家一樣愛護自己的房子。

　　濟南市民馬若雨總結，這類租客大多是單身或者情侶，本身比較講文明、珍惜自己的居住環境；另外，他們沒有老人和小孩同住，有助于保持房屋原貌，不會把房子弄得亂七八糟。

　　住在杭州城西萬家花城小區的業主陳先生，購房5年多來，房子也一直沒有出租出去。陳先生表示，主要還是擔心租戶在使用中不注意愛惜，破壞房屋設施，特別是二房東把房屋私自改造再群租出去。“畢竟房子花那么多錢買的，是很重要的不動產，以后也可能給孩子當婚房，如果群租住過，感覺房屋品質都會受損。”

　　房東陳女士告訴半月談記者，一開始以為租給了一位年輕白領，后來一次偶然的機會，發現自己的房子被“群租”了。“所謂租我房子的‘白領’是個中介，他自己做了二房東。把我的三居室打了隔斷，里面安裝了上下床，分租給了8個人！我現在都后怕，萬一這8個人中有不法分子怎么辦？”

租有所居：市場機制、法治思維不可缺失

　　除了市場主體發育不成熟，市場機制和相關法治思維的缺失也是我國租房市場不健全的一大弊端。如何長遠布局，完善市場機制和法治思維，培育租房人群，發育出健康的租房市場？

整治市場亂象，培育健康的租房市場

　　相對于購房市場，長期以來，租房市場發展滯后，市場機制發育不健全。山東財經大學房地產經濟研究所所長郭松海說，當前租房市場機制發育不健全有幾大突出表現：一是合同不報備。發生糾紛時協調困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負”的情形普遍，維權困難；同時，不報備實際上構成偷稅漏稅。二是群租等問題突出。國家禁止群租，但群租對于剛進入社會的青年、進城務工人員而言，有很大的市場，他們經濟支撐能力不足，只能通過群租來攤薄生活成本。三是鄰里矛盾不和諧。租住人員換房是比較頻繁的，既沒有歸屬感也很難融入原有住戶群體，雙方互相包容的能力較差，易引發矛盾。

　　 “現在的租房市場，零亂，分割，不成規模，不成體系。” 四川成都城鄉房產管理局局長何立祥說，比如住房信用制度的建設，一經簽訂合同，就不能再隨意漲價，漲了應該怎么辦？現在關于公民和機構的各種誠信信息沒有聯網。“理論上，每個人家的房子都可以拿來出租，但何時出租、租給誰、中間有什么隱患，這些都缺乏有效信息和數據支撐。”

　　“整個市場誠信意識、契約精神不強。”湖南長沙市房地產中介協會秘書長劉元林告訴半月談記者，他們作為行業協會，在處理糾紛中，經常會發現一些房東要突然漲價。“目前，大家租房的時間成本太高，找房子都要小心翼翼。”對此，劉元林建議，推行示范合同，建立交易信息管理平臺，把房屋租賃公示出來，避免風險。

目前，我國租房市場也缺乏專業管理，缺乏專業、規范的中介服務體系。

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，目前國內的租房市場無論房東端還是租客端都面臨很多痛點，交易環節、房屋品質、租后服務市場改善空間極大。

　　當下，無清晰、嚴格的市場監管規范，致使市場治理很難執行、市場機制嚴重失效。何立祥以“群租”為例，按目前最小的租賃單元，50平方米的房子只能隔出2間，但是一些房東或中介竟然隔出了好幾間，根本不考慮公共通道、廚房、廁所等公共配套面積，而這方面國家也確實沒有清晰規范。“有些小區群租很厲害，政府牽頭，紀委出面，仍然很難治理，就是因為國家沒有強制性標準，無法跟人家講清道理。對房管局來講，租賃市場管理，人家來備案，我接招。人家不來備，我到哪里去找? ”

　　山東中原物業顧問有限公司投資顧問部總監薄夫利說，建立誠信系統，推動整個市場規范完善，就必須建立租賃住房備案系統，這樣才會有管理渠道規范租房行為。目前，國家租房新政正在朝這一方向努力。

　　房地產評論員劉德科認為，當前新政推行合同網上備案作用積極，但還須完善細化。“政策初衷是為了保護房東與租客的合法權益，但這也意味著租賃行為公開化，就是要交稅，房東、租客恐怕不會主動網上備案。”針對此，一些業內資深專家建議，備案后可以收很低的稅，甚至先收再返，慢慢把這個市場培育起來。

　　劉元林建議，設立針對租賃市場糾紛的簡易法庭，從而快速地處理租賃糾紛。“現在老百姓租房遇到的最大問題，是出了問題不知道找誰。”

發展成熟的租房市場機制仍需長策

　　發育健全的租房市場機制，一定要在市場價格上做足文章，要讓更多愿意租房的人能租上房。調查顯示，湖南80%的大學畢業生希望租房價格每月低于1000元，房租高于1000元對于初入職場的畢業生來說是一種負擔。

　　而一些地區租房價格過快上漲，嚇退了不少“潛在租客”。在上海地鐵７號線接近末站的錦繡路附近，兩室一廳的房屋租金最低標價已達6000元／月，比去年同期高出10%至15%。中介告訴記者，僅僅在兩三周之前，有的房源的標價還只有5000元／月，現在已上漲近20%。

　　按照國際慣例，房屋租售回報率是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標，正常范圍在1∶200至1∶300之間。郭松海說，目前國外市場房租和房價比大約是1:250。不少專家表示，要形成區域性的權威調研和評估性體系，讓租金漲幅變化受到監控。

　　薄夫利認為，如果一個城市的住房銷售均價持續上漲，租賃市場的價格也必然上漲。根據監測，如果頭一年房價漲幅超過5%，次年租賃市場的租金也必然會上漲，而且大多時候會超過5%、甚至達到10%。年租金為總房價的5%左右，是比較合適的。

　　針對未來房地產市場將更多從增量市場轉變為存量市場這一趨勢，不少專家提出，要想讓存量市場發揮價值，就要充分發揮租賃的力量，但當前發展租房市場的目的并不是簡單地“去庫存”，而是要使租房市場實現可持續發展。解決房子賣不出去、商業用房轉型等政策措施短期內可與建設租房市場相互支持、相互配合，從長遠看，應該通過有形的手、無形的手去調整租房的供求關系。

　　去年，上海市房管局等七部門聯合發布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》，規定上海市民無論是出租還是租住房屋，都可以委托專業的代理經租機構，代理經租住房可以根據市場需求，在進行裝修改造后向社會出租，并配置必要的家具和家電。這一舉措有利于存量房的盤活，為市場增加供給。

　　無疑，發展租房市場是中國未來住房制度改革的一個重要步驟。在各地調研中，半月談記者了解到，目前不少地方政府很大程度上是把租房市場按照社會綜合治理的要求來操作的，屬于社會管理的范疇，并非從產業發展角度、從推進未來住房制度改革的角度考慮。至于租賃市場在住房制度改革中本身起到什么作用，如何推動市場的完善等方面的思考還很不到位。

　　發展租房市場還應分類施策、因地制宜。文學認為，一線城市總體是供不應求，租房市場相對活躍，但三四線城市的房屋租賃市場有自己的特點。因此，發展租賃市場，各地要根據城市規模、人口狀況、經濟結構、產業發展、市場形態，分類推進。

　　文學建議，國家應制定政策總體目標，不讓高租金、高房價成為人口自由遷移和社會自由競爭發展的障礙。“香港因為高租金，使得除金融業和若干高端服務業外，工業、科技研發企業難以大規模發展，對人才吸引也造成障礙。形成成熟穩定的租房市場，需要成熟的市場引導。”

明晰制度設計，加強依法治“租”

　　江西南昌市驪特房產總經理顧志超表示，在實際業務中，發現與住房租賃相關的土地、金融、稅收、產業管理等，尚存在許多法律法規的空白。“這是當前我國住房市場的供求結構錯位造成的。與地方政府對住房銷售市場的高度重視相比，租賃市場長期缺乏存在感，實際上處于被忽視的地位。”

　　解決住房問題到底是為了解決老百姓的民生，還是解決政府的收入？一些民營房地產企業負責人質疑，今天的高租金，源于地價太貴。發展租賃市場應當正視住房租售比倒掛的問題，想解決就得從土地財政這個源頭上去扭轉。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，期房銷售制度使得房地產相關企業自持出租的比較利益低于利用銀行和購房者資金開發銷售住房。這一問題不根本解決，住房租賃市場發展會受到很大制約。

　　浙報傳媒房地產研究院院長丁建剛指出，個人住房出租在政策方面還有不少顧慮，相關制度設計也需要盡快落實明晰。否則，未來還要征收房地產稅，甚至70年產權到期后可能還要再繳一筆土地出讓金等一系列政策體系中的不確定預期，會使廣大業主產生焦慮。政府部門需盡快厘清土地使用年限到期之后續約等諸多問題，提出清晰的立法和政策思路，以穩定市場預期。

　　“這次新政鼓勵個人出租房屋，背后隱含的邏輯值得深思。”丁建剛認為，沒有投資性購房，如何產生可供出租的非自住住房？因此，多年來一直強調的遏制投資性需求的政策導向，這一次需要更明確的調整，以便同當下的房地產市場現狀相適應，避免政策導向上發生沖突。

　　立法缺失正是制度設計亟待彌補的短板。顧志超認為，目前主要是《合同法》《物權法》《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《商品房屋租賃管理辦法》涉及住房租賃。但《合同法》并未對住房租賃的特殊性予以規定，《物權法》則主要涉及出租人。其他由各地方政府部門出臺的住房租賃管理辦法，在法院處理住房租賃糾紛時并不具有法律效力。

　　胡志剛建議制定住宅法，包括保障篇、租賃篇，通過法律而非當前的部門規章，讓各方職責更加明確，共同調控買賣市場，扶持租賃市場。

　　業內資深專家表示，培育住房租賃市場，需要盡快出臺各種減稅、補貼優惠政策的實施細則，并拿出合理有效的調整區域性基礎設施、交通配套的規劃和方案，逐步完善形成區域規劃與住房、租房市場相協調的調整機制，推動地區內房地產市場與區域發展相協調、相適應。

　　“美國等發達國家都設有房產管理局，目的之一就是要規范管理租賃市場。我國目前的現狀是，住房買賣市場有一大幫人管，但是租賃市場沒人管。”胡志剛認為，應成立專門的管理機構，促進租房市場健康發展。

（記者：陽建陳灝余賢紅胡旭呂昂鄭鈞天葉含勇孔祥鑫楊紹功李松）

來源：半月談內部版

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