自住房貸款攻略
隨著自住房搖號(hào)大幕的拉開，更多的人開始關(guān)注自住房貸款的問題，自住房本來就如千萬大軍擠獨(dú)木橋，自住房搖上號(hào)的購房者猶如中了彩票一般興奮，接下來的自住房貸款和自住房首付問題也接踵而來，自住房如何貸款？自住型商品房首付比例是多少？自住房可否組合貸款？這些問題你都了解嗎？
這就給你詳細(xì)解答自住房貸款的相關(guān)問題，包括自住房貸款方式、自住型商品房首付比例，以及自住房組合貸款的攻略。讓購房者輕松了解關(guān)于自住房貸款的各種相關(guān)問題。
5月28日，網(wǎng)曝住總正華旗下的順義新國展?jié)M庭芳自住型商品房首付比例需50%，引起了購房者和業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。目前，購買首套商品房的首付比例為30%，如果新國展?jié)M庭芳首付提高到50%，對(duì)于購房者來說意味著，自住型商品房首付比例門檻將大幅抬高。
對(duì)于此前傳出的50%首付，住總正華新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者強(qiáng)調(diào)，“自住型商品房首付比例與普通商品房保持一致，首套房均收取三成首付，但由于項(xiàng)目以大戶型房源為主，且不接受組合貸款，按照公積金貸款最多80萬元的額度計(jì)算，整套房的首付比例就達(dá)到了50%”。
這位負(fù)責(zé)人也坦言，以總價(jià)200萬元的房價(jià)計(jì)算，如果僅付三成首付，其余都由商業(yè)貸款還清的話，需要購房人每月還清1.3萬元的貸款，月收入要達(dá)到2.6萬元以上才能獲批。“未必所有購房人都能滿足該條件。但是出于回款壓力，項(xiàng)目不接受組合貸款。”
對(duì)于自住型商品房首付比例和方式，市住建委相關(guān)人員表示，目前住建委沒有規(guī)定首付必須是多少或貸款一定要用何種方式，這些應(yīng)是開發(fā)商自行規(guī)定的。
自住房組合貸款解析
名詞解釋:組合貸款
組合貸款:是在購房人選擇公積金貸款后，公積金貸款額度與貸款額不匹配，剩余部分采用按揭貸款的方式。組合貸款的放款周期較長，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公積金放款時(shí)間為45天，按揭放款時(shí)間為15天。然而，如果客戶選擇組合貸款方式，整個(gè)放款流程的時(shí)間周期很可能長達(dá)幾個(gè)月。目前的商品房銷售較少采用組合貸。
如果按照首套房首付三成的原則計(jì)算，一套政府規(guī)定封頂價(jià)200萬元的自住房，購房人如果選擇自住房組合貸款，首付交三成即60萬元，其余140萬元將分成公積金貸款80萬元和60萬元的商業(yè)貸款。以貸款20年計(jì)算，兩者結(jié)合最終還款額度為216萬元左右。而按照純公積金貸款方式計(jì)算，扣除最高申請(qǐng)額度80萬元，買房人首付款高達(dá)120萬元；如純商業(yè)貸款的話，140萬元的貸款在20年間需還款232萬元，30年為241萬元，比組合貸多付15%左右的成本。
盡管從購房者的角度看，在首付不足的情況下自住房組合貸款更具優(yōu)勢，但一位自住房項(xiàng)目的運(yùn)營總監(jiān)向北京商報(bào)記者介紹，如果是以自有用地建的自住房項(xiàng)目，按照單一貸款方式進(jìn)行回款，則利潤可以保證在個(gè)位數(shù)；但對(duì)于競地價(jià)、競配建的項(xiàng)目來說，本身就沒有利潤，完全依靠項(xiàng)目的商品房部分拉平。“如果貸款周期再拉長，肯定是賠錢。”組合貸款辦理和放貸時(shí)間最快是半年，公積金或商業(yè)貸款也就10天左右，由于開發(fā)商的運(yùn)營資金大部分來自銀行貸款，本身開發(fā)貸的利率就遠(yuǎn)高于個(gè)貸，所以回款周期越久利潤率越小。
銀行方面則解釋稱，兩種方式相結(jié)合，需要銀行以及住房公積金管理中心的合作，過程復(fù)雜。 “更重要的是，現(xiàn)在銀行單純的商貸都不愿意批，何況是組合貸。”
借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件、身份證、住房公積金儲(chǔ)蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的建行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明），填寫“個(gè)人住房公積金貸款（組合）貸款申請(qǐng)書”。
貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計(jì)算貸款額度，確定貸款期限。
貸款銀行審核借款人的申請(qǐng)后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔(dān)保的簽訂質(zhì)押合同）。
辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔(dān)保方式，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇其中的任何一種。
1、借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進(jìn)行抵押
借款人用期房抵押的（沒有取得產(chǎn)權(quán)證）,持上述材料到房屋座落地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)證明書。
購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房（已取得產(chǎn)權(quán)證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫房屋他項(xiàng)權(quán)申請(qǐng)登記表，并加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權(quán)人）印章后，到房屋座落地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券進(jìn)行質(zhì)押，借款人持有價(jià)證券交貸款銀行收押保管。
借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）、房屋他項(xiàng)權(quán)證、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。
采用儲(chǔ)蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理還款代扣儲(chǔ)蓄卡，并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議。
借款人按與貸款銀行約定的時(shí)間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項(xiàng)劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志看來，解決自住房貸款矛盾的關(guān)鍵在于公積金中心和銀行方面的協(xié)調(diào)運(yùn)作，而偉業(yè)我愛我家市場研究部經(jīng)理孔丹則寄希望于政府部門能夠攜金融機(jī)構(gòu)盡快出臺(tái)針對(duì)自住房的金融綠色通道，以此擺脫困局，但更多的業(yè)內(nèi)人士則表示，按照現(xiàn)有的放貸環(huán)境，想要協(xié)調(diào)銀行跟公積金的放款周期并非易事，以北京為例，公積金中心歸屬于北京市政府管轄，但北京市銀監(jiān)局卻并沒有對(duì)銀行業(yè)有直接管理權(quán)，因而即便在輿論壓力下開發(fā)商最終接受組合貸款，銀行也會(huì)按照自己既定的節(jié)奏進(jìn)行，開發(fā)商最終只能以犧牲配建或壓縮建安的方式來控制成本，受損失的也會(huì)是購房者。
“雖然銀行整體不容易協(xié)調(diào)，但是將自住房在公積金一項(xiàng)的審核放款提速卻是主管部門可以推動(dòng)的。”一位同時(shí)操盤過保障房和自住房的項(xiàng)目經(jīng)理告訴北京商報(bào)記者，由于自住房與保障房同樣為政府定價(jià)，因此在公積金貸款一項(xiàng)完全可以參考保障房省去評(píng)估價(jià)格環(huán)節(jié)，不但可以縮短審核時(shí)間，還可以給購房者省去一筆不菲的評(píng)估費(fèi)。另外，由于銷售屬于政府監(jiān)管，自住房如果能夠試行不封頂便放款的政策，一來可以緩解開發(fā)商資金壓力，二來也讓銀行后續(xù)的放款沒有拖延的理由。
上述住總正華新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也向北京商報(bào)記者坦言：“不論是何種貸款方式，對(duì)于開發(fā)商而言，回款的數(shù)額是一樣的，只是時(shí)間上有所差距，如果能在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下組合貸款也能省去復(fù)雜的環(huán)節(jié)和時(shí)間，開發(fā)商也會(huì)歡迎。”
熱帖推薦
2014北京各區(qū)小學(xué)劃片及對(duì)口中學(xué)
領(lǐng)秀慧谷D區(qū)買房攻略貼，提供最新消息，最新施工進(jìn)展
[返回論壇首頁]今日關(guān)注
聯(lián)系客服
