精品伊人久久大香线蕉,开心久久婷婷综合中文字幕,杏田冲梨,人妻无码aⅴ不卡中文字幕

打開(kāi)APP
userphoto
未登錄

開(kāi)通VIP,暢享免費(fèi)電子書(shū)等14項(xiàng)超值服

開(kāi)通VIP
房的江湖(中)| 58、貝殼、易居的對(duì)比


最近房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了不少事情,貝殼找房遞交招股說(shuō)明書(shū),58集團(tuán)美股私有化,阿里投資易居,優(yōu)客工場(chǎng)借殼上市又撤回申請(qǐng),外資跑步掃貨中國(guó)一線城市商業(yè)辦公地產(chǎn),我們正處在一個(gè)波瀾壯闊的時(shí)代。

 

 目錄 

01 · “前浪”58集團(tuán)

02 · “后浪”貝殼找房

03 · “老浪”易居

04 · 誰(shuí)能乘風(fēng)破浪

· 我們的結(jié)論 ·

1.移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,賺信息不對(duì)稱生意的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,需要深入行業(yè)提升行業(yè)匹配和管理效率

2.58集團(tuán):房產(chǎn)流量平臺(tái)

  • 付費(fèi)B端用戶數(shù)量增速持續(xù)下降。2017年增速44.7%2018年及2019年增速分別為5.4%4.2%

  • 營(yíng)業(yè)收入增速持續(xù)放緩,凈利潤(rùn)大幅提高。營(yíng)業(yè)收入2017年增速32.6%2018年及2019年增速分別為30.5%18.6%;凈利潤(rùn)201984億元,較2018年增長(zhǎng)約4倍。58集團(tuán)2019年通過(guò)提高套餐服務(wù)最低數(shù)量和價(jià)格,收割流量紅利

房地產(chǎn)流量平臺(tái)雖然能夠解決信息不對(duì)稱問(wèn)題,但無(wú)法深入提升行業(yè)匹配和管理效率

3.貝殼找房:強(qiáng)管控-房產(chǎn)交易平臺(tái)

  • 房產(chǎn)流通領(lǐng)域巨無(wú)霸。2019年GTV2.1萬(wàn)億元,在整體流通市場(chǎng)貝殼GTV占比達(dá)10%,為市場(chǎng)第一,覆蓋中國(guó)103個(gè)城市,4.2萬(wàn)家門(mén)店,鏈接45.6萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人;2019年?duì)I業(yè)收入人民幣460億元,凈利潤(rùn)人民幣-21億元

  • 貝殼找房平臺(tái)入駐經(jīng)紀(jì)人目前大部還是鏈家系班底。非鏈系經(jīng)紀(jì)人占比粗略估算僅占13%

強(qiáng)管控-房地產(chǎn)交易平臺(tái)可能是現(xiàn)階段比較好的過(guò)渡平臺(tái),但長(zhǎng)期看不是行業(yè)最終形態(tài)

4.易居:弱管控-房產(chǎn)賦能平臺(tái)

  • 業(yè)務(wù)迅速發(fā)展,主要由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)(房友網(wǎng)絡(luò))業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。2019年?duì)I業(yè)收入為90.9億元,較2018年增長(zhǎng)52.9%,2019年凈利潤(rùn)人民幣9.7億元

  • 除鏈家貝殼外的第二大房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)房友門(mén)店由2017年末的4000余家上升至2019年末的2萬(wàn)余家

弱管控-房地產(chǎn)賦能平臺(tái)長(zhǎng)期看是最終形態(tài)。但由于其執(zhí)行力不足,房地產(chǎn)行業(yè)可能長(zhǎng)時(shí)間需要在強(qiáng)管控的過(guò)渡形態(tài),或者強(qiáng)弱管控并存。 

  “前浪”58集團(tuán)
2020615 日晚間,在美上市的 58 集團(tuán)宣布與 Quantum Bloom Group Ltd(由華平投資、泛大西洋、鷗翎投資和58集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO姚勁波組成)簽訂合并協(xié)議進(jìn)行私有化,總交易估值約為 87億美元。據(jù)傳此次私有化可能由于美國(guó)市場(chǎng)市值未體現(xiàn)58集團(tuán)目前價(jià)值,疫情影響國(guó)外市場(chǎng)穩(wěn)定性降低等原因。 
2020724日,貝殼找房貝殼集團(tuán)周五正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交招股說(shuō)明書(shū),計(jì)劃募集10億美金,IPO的目標(biāo)估值是在200億至300億美元之間。 
58和貝殼,這對(duì)房產(chǎn)領(lǐng)域的老對(duì)手在資本市場(chǎng)的一退一進(jìn),也反映了整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)大潮的變遷。 

1.不安于現(xiàn)狀的連續(xù)創(chuàng)業(yè)者 
1976出生于湖南益陽(yáng)1999年畢業(yè)于中國(guó)海洋大學(xué),獲得計(jì)算機(jī)應(yīng)用及化學(xué)雙學(xué)位。 
畢業(yè)以后姚老板被分到中國(guó)銀行,做計(jì)算機(jī)維護(hù)。做了幾個(gè)月,因?yàn)楣ぷ魈菰铮w制又僵化,毅然決然南下廣州創(chuàng)業(yè)。彼時(shí)中國(guó)剛剛進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,域名備受大家關(guān)注。 
2000,姚老板創(chuàng)辦國(guó)內(nèi)域名交易及增值服務(wù)網(wǎng)站易域網(wǎng),主營(yíng)域名交易。很快姚老板創(chuàng)辦的交易網(wǎng)站被中國(guó)最大的域名運(yùn)營(yíng)商萬(wàn)網(wǎng)發(fā)現(xiàn),同年9月被萬(wàn)網(wǎng)收購(gòu)。 
20019,在萬(wàn)網(wǎng)任職不到1年,姚老板離開(kāi)萬(wàn)網(wǎng),創(chuàng)業(yè)做招聘網(wǎng)站(HR.com)、兼職網(wǎng)站 (jianzhi.com) 和教育網(wǎng)站(xue.com)。招聘網(wǎng)站和兼職網(wǎng)站后來(lái)發(fā)展的都不是很好,就關(guān)閉了。公司集中精力做教育網(wǎng)站,也就是之后大家熟知的學(xué)大教育。姚老板2005年創(chuàng)辦58同城,但仍保留學(xué)大教育股份。學(xué)大教育2010年上市美股。2015年,銀潤(rùn)投資的收購(gòu)學(xué)大教育,開(kāi)創(chuàng)了A股上市公司收購(gòu)美股公司的第一案。
20057月,姚勁波創(chuàng)立了分類信息網(wǎng)站58同城
 
2.中國(guó)的Craigslist
何為Craigslist
1995年,CraigslistCraig Newmark在美國(guó)舊金山灣區(qū)創(chuàng)辦,商業(yè)模式是C2C,消費(fèi)者為信息付費(fèi)。簡(jiǎn)潔的界面、海量的信息和流量是Craigslist的三大標(biāo)簽。
 2005年,Craigslist的流量已經(jīng)和Ebay持平,2006年的網(wǎng)站流量是2005年的5倍,并擴(kuò)展至全球200個(gè)城市。 
CraigslistC2C模式和公司公共服務(wù)定位的價(jià)值觀,也讓Craigslist營(yíng)收不會(huì)有迅猛的增長(zhǎng)。Craigslist員工不足50人,每年創(chuàng)造一千萬(wàn)到兩千萬(wàn)的收入。  
資料來(lái)源:Craigslist58同城官方網(wǎng)站

中國(guó)特色的Craigslist
姚老板為什么要在當(dāng)時(shí)做58同城,要看天時(shí)、地利、人和

天時(shí)

中國(guó)網(wǎng)民數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng),流量基礎(chǔ)雄厚

20054月底,中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民數(shù)量突破1億,增速在其后五年平均以30%以上的速度增長(zhǎng)。 

地利

BATJ尚未涉足生活服務(wù)類業(yè)務(wù)

2005年,阿里巴巴成立6,當(dāng)年與雅虎宣布雙方已簽署合作協(xié)議,阿里巴巴收購(gòu)雅虎中國(guó)全部資產(chǎn),同時(shí)獲雅虎10億美元投資,3年后阿里推出淘寶商城;

2004年,騰訊成立7QQ注冊(cè)用戶數(shù)再創(chuàng)高峰,突破3億大關(guān);

2005年,京東多媒體網(wǎng)成立1,還只是一個(gè)不知名的電商網(wǎng)站,日訂單處理量穩(wěn)定尚才突破500個(gè);

2005年,百度成立5,當(dāng)年在美國(guó)納斯達(dá)克成功上市。 

各個(gè)垂直領(lǐng)域有尚未形成行業(yè)霸主規(guī)模

2005年,鏈家成立4年,還只是北京本地一家房地產(chǎn)中介公司,從2家店37名員工,發(fā)展到30家店200名員工;

2005年,前程無(wú)憂成立5,已經(jīng)在美國(guó)納斯達(dá)克上市;

2005年,汽車之家成立,提供選車、買車、用車、換車服務(wù);

2005年,趕集網(wǎng)成立。 

人和

積累了易域網(wǎng)和學(xué)大教育的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn),有一定團(tuán)隊(duì)積累。(實(shí)際上2005年-2010年 58集團(tuán)發(fā)展的并不快,主要還是市場(chǎng)拓展人才的不足)

成立之后,58集團(tuán)一改CraigslistC2C模式,變?yōu)?/span>B2CC2C模式,主要由B端用戶付費(fèi)。

最開(kāi)始的完全依賴在線,后來(lái)轉(zhuǎn)向開(kāi)始依賴線下,在全國(guó)大量開(kāi)分公司招聘了數(shù)千人。


2010年,楊冪一句“58同城,一家神奇的網(wǎng)站”,喊出了中國(guó)最大的生活服務(wù)網(wǎng)站。
201310月,58同城登陸紐交所上市。
2014-2015年開(kāi)始在O2O領(lǐng)域瘋狂掃貨,并購(gòu)第二大生活服務(wù)類網(wǎng)站趕集網(wǎng)成為其頂峰。

資料來(lái)源:58集團(tuán)年報(bào)高和資本地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)整理


彼時(shí)的2015年,通過(guò)收購(gòu),初步完成生態(tài)搭建 :

分類信息網(wǎng)站:收購(gòu)第二大趕集網(wǎng),完成獨(dú)霸

房產(chǎn)領(lǐng)域:并購(gòu)安居客后,成為最大的房產(chǎn)信息流量平臺(tái)

招聘領(lǐng)域:并購(gòu)中華英才網(wǎng),招聘分類信息霸主

本地服務(wù):成立58到家垂直領(lǐng)域生活平臺(tái),在細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行并購(gòu)

二手車:開(kāi)始切入車使用和車交易領(lǐng)域

但也就是從2015年開(kāi)始,58集團(tuán)的流量生意逐步走向下坡路:

資料來(lái)源:58集團(tuán)年報(bào)高和資本地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)整理 
1.互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民數(shù)量已近飽和,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民人數(shù)2019年末為8.5億元,較2018年增長(zhǎng)3%,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民占比達(dá)99.1%。
2.付費(fèi)B端用戶數(shù)量增速持續(xù)下降。2017年增速44.7%2018年及2019年增速分別為5.4%4.2%。
3.營(yíng)業(yè)收入增速持續(xù)放緩,凈利潤(rùn)大幅提高。營(yíng)業(yè)收入2017年增速32.6%2018年及2019年增速分別為30.5%18.6%;凈利潤(rùn)201984億元,較2018年增長(zhǎng)約4倍。

4.通過(guò)提高套餐服務(wù)最低數(shù)量和價(jià)格(營(yíng)業(yè)收入-線上營(yíng)銷服務(wù)),收割流量紅利。

平均每戶創(chuàng)收由20173363/戶,增長(zhǎng)至20194735/戶,增幅40.8%。
銷售費(fèi)用增速由201831.6%,下降至17.3%(已有龐大用戶基數(shù)的價(jià)值開(kāi)發(fā))。
 舉例說(shuō),以前端口費(fèi)用300元/月,可以發(fā)布20條房源信息,現(xiàn)在取消這個(gè)版本,推出更高版本,端口費(fèi)用600元/月,可以發(fā)布60條房源。表面上看單條成本下降了,但問(wèn)題在于,受市場(chǎng)影響或其他因素,小區(qū)可能沒(méi)有這么多真實(shí)房源需要去發(fā)布,于客戶而言則是一種浪費(fèi)。 
5.C2C的電子商務(wù)模式(營(yíng)業(yè)收入-電子商務(wù))在2016-2018年發(fā)展緩慢,2019年增速爆發(fā),但實(shí)際不作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展。預(yù)測(cè)增長(zhǎng)原因主要是由于2019年投資二手交易平臺(tái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)導(dǎo)致C2C業(yè)務(wù)量增長(zhǎng) 
 

如果從盈利能力上看,58集團(tuán)還維持著高毛利率(88%以上)、高凈利率(201954.2%201713.8%
但實(shí)際上,有兩個(gè)隱憂

1.規(guī)模和價(jià)格總是相互影響的。通過(guò)價(jià)格的上漲會(huì)降低B端付費(fèi)用戶的規(guī)模,B端服務(wù)提供商規(guī)模的下降會(huì)降低58集團(tuán)作為流量平臺(tái)的吸引力。 

2.中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代(2016年手機(jī)網(wǎng)民占比達(dá)95%以上),移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的特征可以總結(jié)為如下幾點(diǎn) 
  • 以用戶為核心(從“人找貨”到“貨找人”)

  • 產(chǎn)品持續(xù)開(kāi)發(fā)迭代

  • 口碑的傳播

  • 以用戶體驗(yàn)為關(guān)鍵

無(wú)論是從網(wǎng)站口碑質(zhì)量流量平臺(tái)(人找貨)的方向看,58集團(tuán)的流量平臺(tái)定位都是和時(shí)代有所背離的。 
58集團(tuán)雖也通過(guò)生態(tài)投資,積極布局了垂直領(lǐng)域移動(dòng)端服務(wù)。希望58平臺(tái)流量養(yǎng)垂直領(lǐng)域公司,通過(guò)垂直領(lǐng)域公司為58流量平臺(tái)的其他版塊進(jìn)行引流。

如上的想法很好,但實(shí)際仍存在問(wèn)題: 
1.58平臺(tái)流量對(duì)接于垂直領(lǐng)域公司看,但二者本身的基因卻是不同的,需要更加精準(zhǔn)的合作時(shí)機(jī)和方式。流量平臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)規(guī)模,垂直領(lǐng)域應(yīng)用在發(fā)展初期更加注重質(zhì)量獲客的核心邏輯,后期找規(guī)模和質(zhì)量的平衡。 
58平臺(tái)大流量去養(yǎng)垂直領(lǐng)域移動(dòng)端服務(wù):
首先,在沒(méi)有組織人員儲(chǔ)備和管理能力提升的情況下,大流量可能會(huì)沖垮企業(yè),流量對(duì)于公司是雙刃劍;
其次,更重要的是由于流量注入帶來(lái)規(guī)模的輕易上升,企業(yè)可能不會(huì)將質(zhì)量的把控作為企業(yè)核心的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)邏輯去看待,短期的增長(zhǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期的疲軟,流量對(duì)于公司是毒藥。
2.從垂直領(lǐng)域公司流量回流58平臺(tái)看,本身不存在這個(gè)回流的可能性,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)尋求更加專業(yè)化的服務(wù),消費(fèi)者認(rèn)可的是單一領(lǐng)域的專業(yè)化服務(wù),不會(huì)跨領(lǐng)域選擇同一品牌。領(lǐng)域跨度的增加,降低了品牌的吸引力。

通過(guò)之前的篇幅,我們了解到,

1.定位:58生活服務(wù)流量平臺(tái),B2C業(yè)務(wù)模式

2.發(fā)展路徑:鞏固分類信息網(wǎng)站霸主同時(shí),投資并購(gòu)垂直領(lǐng)域企業(yè)構(gòu)建生態(tài)(分類信息本身就是背離移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,這個(gè)之前也提到過(guò))

3.最近在干什么:通過(guò)提高套餐服務(wù)最低數(shù)量和價(jià)格(營(yíng)業(yè)收入-線上營(yíng)銷服務(wù)),收割流量紅利 


3.58集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

房產(chǎn)板塊在集團(tuán)板塊地位

根據(jù)姚老板在2018年中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)透露,房產(chǎn)的收入已經(jīng)超過(guò)了招聘、生活服務(wù)等其他版塊,并在2018年某次采訪中透露房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入比重超40% 。


58集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作

2005年,58同城成立,同時(shí)開(kāi)通房產(chǎn)頻道,主營(yíng)二手房和租房。
2015年,并購(gòu)安居客,成為中國(guó)最大的房產(chǎn)流量信息平臺(tái);分拆孵化商辦地產(chǎn)交易平臺(tái)好租;投資互聯(lián)網(wǎng)裝修公司土巴兔。
2016年,投資萬(wàn)科物業(yè)。
2017年,推出房源全息字典“58愛(ài)房(以房源為顆粒的匹配平臺(tái))、安選(房源信息失真保險(xiǎn)賠付)。
2018年,逐步上調(diào)房產(chǎn)領(lǐng)域端口費(fèi),但遭到我愛(ài)我家、麥田、鏈家抵制。
2018年,投資房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛(ài)我家、互聯(lián)網(wǎng)新房銷售公司居理新房。
2018年,58集團(tuán)在北京發(fā)起“雙核保真·以誓筑勢(shì)”全行業(yè)真房源誓約大會(huì),參與者包括我愛(ài)我家集團(tuán)、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)、萬(wàn)科物業(yè)等,鏈家缺席。
2019年,58同城、世聯(lián)行、同策咨詢、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家集團(tuán)聯(lián)合啟動(dòng)中國(guó)新房多方銷售服務(wù)平臺(tái)(PMLS)共建戰(zhàn)略。
2020年,投資重慶地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“到家了” 。

從動(dòng)作性質(zhì)上看,58集團(tuán)依舊維持著以流量平臺(tái)為主業(yè),小幅投資垂直領(lǐng)域公司但并不深切入垂直領(lǐng)域公司的做法。姚老板也在多個(gè)場(chǎng)合表示58集團(tuán)不會(huì)切入細(xì)分領(lǐng)域,只做流量生態(tài)賦能平臺(tái)
從動(dòng)作頻率上看,2015年開(kāi)始,在房產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作明顯開(kāi)始加快,主要?dú)w因于垂直領(lǐng)域企業(yè)尤其是鏈家的激烈競(jìng)爭(zhēng)。2015年鏈家開(kāi)始在各地瘋狂掃貨房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,2017年孵化貝殼找房,構(gòu)建行業(yè)平臺(tái) 

58集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 
定位:房地產(chǎn)流量平臺(tái)
收費(fèi)模式:CPCCPA2018年開(kāi)始有漲價(jià)趨勢(shì)
舉例說(shuō),以前端口費(fèi)用300元/月,可以發(fā)布20條房源信息,現(xiàn)在取消這個(gè)版本,推出更高版本,端口費(fèi)用600元/月,可以發(fā)布60條房源。看似單房源信息成本下降了,但問(wèn)題在于,受市場(chǎng)影響或其他因素,小區(qū)可能沒(méi)有這么多真實(shí)房源需要去發(fā)布,對(duì)中介實(shí)際上是一種浪費(fèi),因?yàn)?8的漲價(jià)行為廣受詬病
業(yè)務(wù)情況
  • 行業(yè)業(yè)內(nèi)訪談保守估計(jì)58安居客流量約占房地產(chǎn)市場(chǎng)70%以上

  • 截止20195月,根據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息,安居客在全國(guó)覆蓋超600個(gè)城市、10萬(wàn)個(gè)經(jīng)紀(jì)公司及130萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人
財(cái)務(wù)情況
由于年報(bào)未披露按業(yè)務(wù)條線分拆收入,如按照40%的業(yè)務(wù)收入占比粗略估算, 201958集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入人民幣62.3億元,凈利潤(rùn)人民幣33.8億元
估值
2020年私有化時(shí)點(diǎn)集團(tuán)整體市值人民幣約600億元
 優(yōu)勢(shì)
  • 58同城、趕集網(wǎng)等流量平臺(tái)聚集效應(yīng)明顯,中小型房地產(chǎn)中介需要大型平臺(tái)導(dǎo)流

  • 只做流量平臺(tái)不做中介,性質(zhì)中立,中介易于接受
劣勢(shì)
  • 房源真實(shí)性難以保證、各個(gè)中介服務(wù)水平參差不齊,導(dǎo)致平臺(tái)體驗(yàn)感較差

  • 只作為行業(yè)流量平臺(tái),無(wú)法深入提升行業(yè)匹配和管理效率 

對(duì)房地產(chǎn)流量平臺(tái)的模式評(píng)價(jià)
如果我們深入分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史,第一階段肯定是解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題:
彼時(shí)網(wǎng)絡(luò)仍不是很發(fā)達(dá),人和貨及商家的聯(lián)系是割裂的,需要有一個(gè)信息中介解決多方信息不對(duì)稱,初期電商領(lǐng)域的淘寶、天貓,以及58集團(tuán)的房地產(chǎn)流量平臺(tái)就是很好的例子,并且在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展初期取得了很好的效果。這是伴隨著這個(gè)大的時(shí)代潮流,有一個(gè)非常好的宏觀環(huán)境導(dǎo)致的。 
到今天當(dāng)所有消費(fèi)者都是互聯(lián)網(wǎng)用戶的時(shí)候,當(dāng)上網(wǎng)瀏覽房源不再是一個(gè)新鮮的事情,而租房或購(gòu)房體驗(yàn)變得越來(lái)越重要的時(shí)候。 
當(dāng)市場(chǎng)上能夠接觸到的房源足夠多的時(shí)候,品牌商、門(mén)店負(fù)責(zé)人和經(jīng)紀(jì)人會(huì)更多思考如何提升匹配和管理效率。 

這時(shí)我們就進(jìn)入到了行業(yè)第二階段解決匹配和管理效率問(wèn)題: 

當(dāng)我們重新審視58集團(tuán)的房地產(chǎn)流量平臺(tái)模式時(shí),無(wú)論從2B 還是2C端,都無(wú)法為行業(yè)提供更好的產(chǎn)品和服務(wù),這一方面是時(shí)代的進(jìn)步,另一方面也是平臺(tái)的性質(zhì)所決定 

  • 房源真實(shí)性難以保證、各個(gè)中介服務(wù)水平參差不齊,導(dǎo)致平臺(tái)體驗(yàn)感較差

  • 只作為行業(yè)流量平臺(tái),無(wú)法深入提升行業(yè)匹配和管理效率
而垂直領(lǐng)域企業(yè)針對(duì)2C和2B痛點(diǎn)也開(kāi)始自己動(dòng)手開(kāi)始解決。
構(gòu)建房源大網(wǎng)絡(luò),解決信息不對(duì)稱和體驗(yàn)感差:鏈家轉(zhuǎn)型貝殼,易居推出友房公盤(pán),21世紀(jì)推出M+模式,通過(guò)房源共享、按角色利益分配、獎(jiǎng)懲機(jī)制等規(guī)則解決由于規(guī)模不足導(dǎo)致的信息不對(duì)稱以及房源質(zhì)量等問(wèn)題。
通過(guò)品牌賦能、管理優(yōu)化、系統(tǒng)升級(jí)等方式提升品牌商、店主和經(jīng)紀(jì)人的匹配和管理效率。 
如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人背后只有 3 套房,他就一定會(huì)利用信息不對(duì)稱來(lái)賺錢(qián),如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人背后有 1000 套甚至更多的房子,他的工作就會(huì)回歸到賣房的本質(zhì)上,即把合適的房子推薦給合適的客戶。抹去供給上的差異,“有沒(méi)有房源” 不再是經(jīng)紀(jì)人的核心競(jìng)爭(zhēng)力,為客戶推薦房子的匹配效率反而會(huì)成為新的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

  “中浪”貝殼找房
我們在前一篇文章中詳細(xì)解讀過(guò)貝殼找房的業(yè)務(wù)和招股說(shuō)明書(shū),感興趣的讀者可以點(diǎn)擊鏈接閱讀《房的江湖(上)|貝殼找房IPO 現(xiàn)實(shí)和雄心》 

1.貝殼的歷史

貝殼源起鏈家,是當(dāng)前中國(guó)最大的房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò),2020年7月24日,貝殼向SEC遞交招股書(shū),預(yù)計(jì)招股后市值達(dá)200-300億美元 

  • 2019年GTV2.1萬(wàn)億元,在整體流通市場(chǎng)貝殼GTV占比達(dá)10%,而在中介市場(chǎng)占比可達(dá)21.3%,為市場(chǎng)第一

  • 覆蓋中國(guó)103個(gè)城市,4.2萬(wàn)家門(mén)店,鏈接45.6萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人

  • 房源字典已經(jīng)收錄2.26億條房源信息

資料來(lái)源:貝殼找房招股說(shuō)明書(shū)
左暉,71年生人,1992年從北京化工大學(xué)計(jì)算機(jī)系畢業(yè),前3年的工作是客服和銷售,辭職之后又創(chuàng)業(yè)了5年的保險(xiǎn)代理,賺了人生第一桶金。 
2000年,受國(guó)家保險(xiǎn)代理政策調(diào)整影響,左老板關(guān)掉了保險(xiǎn)代理公司。受1998年房改影響,中國(guó)人住房需求持續(xù)上升,彼時(shí)北京沒(méi)有購(gòu)房服務(wù)平臺(tái),2001年北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司誕生,那一年左老板剛滿30周歲,一切從新開(kāi)始。 
2001年到2004年,鏈家從2家店37名員工,發(fā)展到30家店200名員工,左老板的鏈家房產(chǎn)走上了快速拓展之路。 
2006年,鏈家地產(chǎn)開(kāi)始強(qiáng)化內(nèi)部管理,從那以后,“市場(chǎng)占有率”一直被反復(fù)強(qiáng)化,并成為公司對(duì)整體運(yùn)營(yíng)最重要的考核指標(biāo)。當(dāng)年鏈家地產(chǎn)在北京的門(mén)店由110家增加到310家,市場(chǎng)占有率從2.7%增長(zhǎng)到11%,在北京已經(jīng)顯現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢(shì),具備走向全國(guó)的基礎(chǔ)。 
2006年到2014年,鏈家走出了北京,采取自營(yíng)模式向全國(guó)進(jìn)行拓展。復(fù)星、鼎輝等國(guó)內(nèi)知名VC機(jī)構(gòu)也嗅到了房產(chǎn)中介的資本價(jià)值,資本紛至沓來(lái)。 
可以說(shuō)2001年到2014年,是鏈家的上半場(chǎng)。鏈家都是按照自己的步驟,穩(wěn)健的一步一個(gè)腳印擴(kuò)大自己在市場(chǎng)的占有率

 資料來(lái)源:高和資本 地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)整理
在補(bǔ)充了資本玩法和彈藥后,經(jīng)過(guò)14年的管理人員體系儲(chǔ)備,鏈家有了并購(gòu)的本錢(qián)。2015年鏈家開(kāi)始了收并購(gòu)之路,成都伊誠(chéng)、上海德佑等均入住鏈家大家庭。
同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷新房模式由于轉(zhuǎn)化率過(guò)低等諸多問(wèn)題,逐漸被開(kāi)發(fā)商所淘汰,開(kāi)發(fā)商求助于垂直房產(chǎn)電商和線下中介平臺(tái),鏈家新房事業(yè)部應(yīng)運(yùn)而生。 
2017年,距離鏈家成立已有16年,鏈家已經(jīng)進(jìn)入到28個(gè)城市,擁有線下門(mén)店8000家,12萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)巨頭。表面上看鏈家已經(jīng)風(fēng)光無(wú)限,維持住這穩(wěn)定的家業(yè)是非常正常的選擇。而就是在這2017年,左老板開(kāi)始孵化貝殼找房,要做平臺(tái),彼時(shí)左老板46歲。 

鏈家的下半場(chǎng),承接的是左老板的雄心,即成為做中國(guó)最大的房地產(chǎn)平臺(tái):

貝殼——淘寶、滴滴
鏈家德佑——蘇寧
理房通、中融信——支付寶、微信支付
萬(wàn)鏈——金螳螂、酷家樂(lè)

資料來(lái)源:高和資本地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)
 2020年6月末,貝殼找房已經(jīng)鏈接103個(gè)城市的45.6萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人;累計(jì)融資400億元人民幣,估值超千億。

2.貝殼的強(qiáng)管控-房地產(chǎn)交易平臺(tái)
貝殼的房地產(chǎn)交易平臺(tái)體系包括線下門(mén)店+CAN網(wǎng)絡(luò)+線上數(shù)字化 

資料來(lái)源:貝殼找房招股說(shuō)明書(shū) 高和資本地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)

a.交易平臺(tái)核心-ACN網(wǎng)絡(luò) 

料來(lái)源:貝殼找房招股說(shuō)明書(shū)
ACN(Agency Cooperation Network)的應(yīng)用人群:跨品牌、跨門(mén)店的中介機(jī)構(gòu) 
ACN的原理:通過(guò)房源和客源共享,將交易鏈條中的角色進(jìn)行分類,各人通過(guò)參與按勞分配交易完成后的傭金收益,分配比例可遵循貝殼事先設(shè)定的比例或自行協(xié)商比例分配。

ACN的效果:

  • 2019年,在貝殼找房平臺(tái)上70%的二手房是通過(guò)ACN模式完成。

  • 二手房GTV由2018年的人民幣8219.3億元上升至2019年的人民幣1.30萬(wàn)億元。

  • 2019年每門(mén)店GTV是行業(yè)平均1.6倍。

但上述數(shù)據(jù)包括德佑等鏈家系加盟店數(shù)據(jù),在我們調(diào)整鏈系門(mén)店之后的數(shù)據(jù)如下(詳細(xì)分析見(jiàn)我們上篇連載文章《房的江湖(上)|貝殼找房IPO 現(xiàn)實(shí)和雄心》

  • 門(mén)店數(shù)量:貝殼找房非鏈家系門(mén)店1.1萬(wàn)家->貝殼找房全部門(mén)店4.2萬(wàn)家,鏈家門(mén)店約8000家,德佑2.3萬(wàn)家,非鏈家系門(mén)店占比26% 。

  • 經(jīng)紀(jì)人數(shù)量:貝殼找房非鏈家系經(jīng)紀(jì)人5.9萬(wàn)人->貝殼找房全部經(jīng)紀(jì)人45.6萬(wàn)人,鏈家經(jīng)紀(jì)人14.4萬(wàn)人,德佑25.3萬(wàn)人,非鏈家系經(jīng)紀(jì)人占比13% 。

  • 房源數(shù)量和成交額:由于沒(méi)有具體數(shù)據(jù)無(wú)法拆分 。

我們的結(jié)論

1.貝殼找房目前還是鏈家系的班底,ACN能夠聚集更多非體系內(nèi)經(jīng)紀(jì)人擴(kuò)大平臺(tái)規(guī)模的具體價(jià)值尚不明朗。

2.貝殼實(shí)際的人效是逐年在降低的,我們無(wú)法判斷ACN的實(shí)際效果。GTV/經(jīng)紀(jì)人人數(shù) 的指標(biāo)由2017年的單人年840萬(wàn)元下降至2019年的595萬(wàn)元


b.強(qiáng)管控體系 

貝殼的強(qiáng)管控體現(xiàn)在 

  • 顆粒度非常細(xì)的管理方案。加盟品牌方和店?yáng)|對(duì)房源的管理權(quán)、定價(jià)權(quán)、傭金比例等都需要經(jīng)由貝殼的通道進(jìn)行分配和調(diào)控。

  • 按照加盟門(mén)店?duì)I業(yè)收入抽成。中小型中介的凈利潤(rùn)大概是營(yíng)收的 15~25% 之間,管理費(fèi)抽成在10%左右,相當(dāng)于一半的利潤(rùn)都拿走。

  • ACN模式直管經(jīng)紀(jì)人,讓同品牌或跨品牌的經(jīng)紀(jì)人共同參與到一筆交易中,成交后按比例分傭給各個(gè)角色,實(shí)際上去品牌化和店?yáng)|化 。

提問(wèn):強(qiáng)管控的房地產(chǎn)交易平臺(tái)是不是一種好的方式 ?

在回答這個(gè)問(wèn)題前,我們先看幾個(gè)消息

201811月,鏈家宣布上調(diào)上海地區(qū)中介費(fèi)費(fèi)率到3%。具體是客戶方和之前一樣付2%,房東方要付1%。而伴隨著的是鏈家把之前對(duì)于客戶的八大承諾調(diào)整為九大承諾。鏈家表示這次不是單純的費(fèi)率調(diào)整,在服務(wù)上也會(huì)有增值 。

2020年,貝殼網(wǎng)聯(lián)合眾多知名中介上調(diào)中介費(fèi)到2.5%同時(shí)收取貸款總額千分之五的服務(wù)費(fèi) 。

2020年4月,一位貝殼華東區(qū)域的入駐品牌主匿名控訴貝殼惡意傾斜資源,架空品牌主等問(wèn)題,左老板撰寫(xiě)長(zhǎng)文進(jìn)行回復(fù)。

2020年6月,根據(jù)貝殼招股說(shuō)明書(shū),貝殼為了實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大盈利,逐步降低了二手房的分傭比例。二手房毛利率由2017年的30.5%提升至2019年的38.9%,提升了8.4%個(gè)百分點(diǎn)。貝殼毛利率的提升,實(shí)際代表了分給經(jīng)紀(jì)人的傭金的降低。

我們的結(jié)論

1.由于房產(chǎn)的非標(biāo)性,隨著房源、客源規(guī)模的集聚極易形成壟斷,容易造成強(qiáng)買強(qiáng)賣。價(jià)格的上漲無(wú)論是單邊的抑或是服務(wù)升級(jí)帶來(lái)的,其影響力不應(yīng)當(dāng)來(lái)源于壟斷企業(yè)強(qiáng)勢(shì)地位。

無(wú)論是收購(gòu)、加盟還是賦能品牌商,入駐貝殼平臺(tái)都會(huì)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量的減少。不入駐貝殼平臺(tái)隨著房源、客源、品牌的逐步趨弱,將會(huì)舉步維艱。

形如將原有的行業(yè)默認(rèn)規(guī)則變?yōu)樾鲁兄Z服務(wù)從而提高中介費(fèi)率,提升基礎(chǔ)套餐使用最低量變相漲價(jià)(58的端口最低套餐),或者現(xiàn)在就有,抑或現(xiàn)在沒(méi)有,但不能保證以后就會(huì)沒(méi)有

2.強(qiáng)管控交易平臺(tái)是現(xiàn)階段教育市場(chǎng),規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的較好模式

  “老浪”易居
2020年7月31日晚,易居(中國(guó))企業(yè)控股公司(02048.HK)發(fā)布公告稱,阿里巴巴認(rèn)購(gòu)其6.76%股份及10.32億港元可換股票據(jù)。此外,雙方還簽訂協(xié)議達(dá)成戰(zhàn)略合作,阿里與易居將在包括線上線下房產(chǎn)交易、數(shù)字營(yíng)銷和交易后相關(guān)服務(wù)等領(lǐng)域展開(kāi)深度合作。另?yè)?jù)公開(kāi)信息,阿里與易居合資打造的線上平臺(tái)很快將會(huì)上線。新建的合資公司,阿里占股85%,易居占股15%,第一期計(jì)劃投入50億元。 
如果說(shuō)58集團(tuán)是房產(chǎn)領(lǐng)域“前浪”,貝殼是“后浪”,那成立20年的易居可以算是房產(chǎn)領(lǐng)域的“老浪”。
 
1.易居的歷史
2004年,易居(中國(guó))控股有限公司正式成立,主營(yíng)房地產(chǎn)新房營(yíng)銷代理行業(yè)。其前身可追溯至2000年成立的上海房地產(chǎn)住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司。
2005年,沈南鵬投資易居天使輪。
2007年,易居中國(guó)成功登陸美國(guó)紐約證券交易所
2009年,易居旗下子公司克而瑞與新浪樂(lè)居合并成立中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán),于納斯達(dá)克上市。在2012年中房信通過(guò)與易居中國(guó)合并的方式退市。
2014年,易居旗下的房地產(chǎn)O2O整合服務(wù)平臺(tái)樂(lè)居控股有限公司在紐交所上市。
2015年,易居控股的綜合金融服務(wù)平臺(tái)鉅派在紐交所上市。
2007年-2015年,易居逐步確立了以房地產(chǎn)新房營(yíng)銷代理、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)形態(tài)。
2016年,推出房友經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)。
2018年,易居港股上市,26家股東包含了恒大、碧桂園、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、富力、星河灣、融創(chuàng)、旭輝、陽(yáng)光城、復(fù)星地產(chǎn)等。易居新房營(yíng)銷業(yè)務(wù)增至186座城市,二手房業(yè)務(wù)易居房友門(mén)店破8000家。
2019年,易居營(yíng)業(yè)收入達(dá)人民幣90.94億元,其中房地產(chǎn)營(yíng)銷代理收入占比50%,易居房友經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)占比40%,凈利潤(rùn)人民幣9.7億元,員工人數(shù)2.2萬(wàn)人。 
 
2.易居的業(yè)務(wù)
易居的業(yè)務(wù)主要分為一手房代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)(一手、二手都賣,但取費(fèi)模式不同,下面介紹)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)。 

資料來(lái)源:易居2019年年度報(bào)告
a.一手房代理
為客戶開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目制訂和執(zhí)行營(yíng)銷與銷售策略,向有意向買者推廣項(xiàng)目并促成銷售。
制訂營(yíng)銷計(jì)劃—為案場(chǎng)配備經(jīng)培訓(xùn)的銷售人員直至大部分單元售出為止 。
b.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)
也被稱作S2B2C,S(service)通過(guò)為小B中介服務(wù),從而為C端客戶服務(wù),下圖反映了易居房友網(wǎng)絡(luò)的基本業(yè)務(wù)邏輯。
資料來(lái)源:易居招股說(shuō)明書(shū)
 對(duì)開(kāi)發(fā)商和售房者:房友更快的提供賣樓一站式服務(wù)
針對(duì)中小經(jīng)紀(jì)公司:簡(jiǎn)略的話提供了如下3個(gè)服務(wù)及取費(fèi)
服務(wù)1:使用房友品牌,并提供軟件、培訓(xùn)和其他相關(guān)服務(wù)——不收取費(fèi)用,易居自費(fèi)裝潢,中介需支付保證金 。
服務(wù)2:一手房——注入一手房代理市場(chǎng)資源——開(kāi)發(fā)商付傭,易居房友分傭(由于易居的一手房資源注入) 。
服務(wù)3:二手房——建立交易服務(wù)中心,促成交易完成——房友收取交易服務(wù)費(fèi)。

3.房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢
CRIC房地產(chǎn)決策軟件、CRIC數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、CRIC投資決策系統(tǒng)及筑想系統(tǒng)(包含39000多家供應(yīng)商及逾96,000種部件材料) 。

資料來(lái)源:易居年度報(bào)告,高和資本地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)整理

業(yè)務(wù)迅速發(fā)展,主要由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)(房友網(wǎng)絡(luò))業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng):
2019年?duì)I業(yè)收入為90.9億元,較2018年增長(zhǎng)52.9%,其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)條線2019年增長(zhǎng)742.5%,占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入近40%。2019年凈利潤(rùn)人民幣9.7億元。
易居一手代理銷售業(yè)務(wù)發(fā)展遇天花板:
一手房代理業(yè)務(wù)在經(jīng)歷2018年21.1%的增長(zhǎng)后,2019年增長(zhǎng)率為-3.9%
易居逐步提高與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分傭比例。受此影響,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)銷售業(yè)務(wù)發(fā)展快速增長(zhǎng),房友門(mén)店數(shù)量快速發(fā)展:
易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)條線毛利率由2017年的33%,下降至2019年的12.2%。毛利率下降代表著分傭比例的上升,房友門(mén)店由2017年末的4000余家上升至2019年末的20,000余家。
除鏈家貝殼外的第二大房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò):
房友門(mén)店由2017年末的4000余家上升至2019年末的20,000余家(貝殼4.2萬(wàn)家門(mén)店) 
 
4.易居的戰(zhàn)略路徑 
易居的戰(zhàn)略路徑總結(jié)起來(lái)有兩步:
第一步:通過(guò)新房領(lǐng)域的資源賦能中小中介從而滲透進(jìn)入二手領(lǐng)域,構(gòu)建房友中介網(wǎng)絡(luò) 
A.驅(qū)動(dòng)因素
1.市場(chǎng)
新房銷售將仍舊占據(jù)市場(chǎng)半壁江山,二手房銷售占比將不斷提升。
二手房中介滲透率已近飽和,新房市場(chǎng)仍有較大空間 。
上面兩個(gè)結(jié)論的詳細(xì)數(shù)據(jù)可以看我們上期的文章《房的江湖(上)|貝殼找房IPO 現(xiàn)實(shí)和雄心》 。
2.易居
新房代理銷售增速放緩,企業(yè)有轉(zhuǎn)型需求,2018-2019年一手房代理銷售呈負(fù)增長(zhǎng) 。
3.中小中介
二手房市場(chǎng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈,新房市場(chǎng)是新的增長(zhǎng)點(diǎn),但中小中介往往難于與中大型開(kāi)發(fā)商簽約并拿到好的提傭比例 。
B.操作方式
弱管控賦能的方式(不同于貝殼強(qiáng)管控),我們?cè)倩氐街g講過(guò)的房友的服務(wù):
服務(wù)1:使用房友品牌,并提供軟件、培訓(xùn)和其他相關(guān)服務(wù)的弱管控賦能模式——不收取費(fèi)用,易居自費(fèi)裝潢,中介需支付保證金。
(鏈家德佑強(qiáng)管控模式,根據(jù)市場(chǎng)知情人士透露,抽取門(mén)店?duì)I收的8%-12%的作為管理費(fèi)) 
服務(wù)2:一手房——注入一手房代理市場(chǎng)資源——開(kāi)發(fā)商付傭,易居房友分傭。
(易居比例一般為傭金的20%,2019年已經(jīng)下降至平均12%,貝殼平均在24%) 
服務(wù)3:二手房——建立交易服務(wù)中心,促成交易完成——房友收取交易服務(wù)費(fèi)。
(很低,2017年招股說(shuō)明書(shū)收取900余萬(wàn)元交易服務(wù)費(fèi),當(dāng)年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)4,075家門(mén)店,單門(mén)店2,208元) 

資料來(lái)源:高和資本 地產(chǎn)科技基金整理
C.戰(zhàn)果
  • 房友網(wǎng)絡(luò)自2016年1月提出以來(lái),2018年和2019年真正開(kāi)始發(fā)力
  • 門(mén)店數(shù)量由2017年末的4,000余家,增長(zhǎng)至2019年末20,000+
  • 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入由2017年的人民幣0.77億元,增長(zhǎng)至2019年的人民幣35.6億元,增長(zhǎng)了46倍
 
第二步:根據(jù)已經(jīng)有一定規(guī)模的房友網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建友房公盤(pán)平臺(tái)
與貝殼ACN的機(jī)制類似,但又有區(qū)別: 

相似:

  • 通過(guò)房源、客源共享協(xié)作,做大蛋糕,提升行業(yè)匹配和管理效率

  • 根據(jù)在交易中角色確定傭金報(bào)酬 
區(qū)別: 

友房公盤(pán)

貝殼ACN

模式

弱管控-賦能

強(qiáng)調(diào)品牌商和店?yáng)|自由度

強(qiáng)管控

ACN直管加盟門(mén)店經(jīng)紀(jì)人,去品牌商和店?yáng)|化

財(cái)務(wù)、管理和人員管理均需依照貝殼體系

針對(duì)門(mén)店收費(fèi)

很少交易服務(wù)費(fèi)

抽取門(mén)店?duì)I收的8%-12%的作為管理費(fèi)

參與

不參與中介業(yè)務(wù)

鏈家既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員

友房公盤(pán)2019年啟動(dòng),目前尚無(wú)明確數(shù)據(jù),但弱管控模式同時(shí)賦能中小中介獲客能力的方式,市場(chǎng)反響強(qiáng)烈 

 
阿里巴巴為什么投資易居 ?
1.中國(guó)最大的一手房代理服務(wù)提供商

易居2019年總代理銷售金額人民幣5,324億元,2018年為人民幣5,316億元。 與此對(duì)比的是行業(yè)另外前兩大:

  • 世聯(lián)行2019年代理銷售金額3,567億元,是易居的2/3;

  • 同策咨詢2018年總代理銷售金額2,200億元,是易居的40%

  • 近期世聯(lián)行并購(gòu)?fù)咦稍儼父娲担缆?lián)行盈利能力持續(xù)下滑
2.第二大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)
根據(jù)戴德梁行報(bào)告,自2016年1月以來(lái),易居創(chuàng)建了中國(guó)第二大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)。截至2018年8月末,易居房友覆蓋了已覆蓋超過(guò)10,000+門(mén)店。
因無(wú)公開(kāi)數(shù)據(jù),如按此前增長(zhǎng)速度測(cè)算,2019年末易居房友應(yīng)覆蓋20,000+門(mén)店。(貝殼截至2020年6月末數(shù)據(jù)是4.2萬(wàn)家門(mén)店) 
3.已有的下沉市場(chǎng)布局
易居在二三四線下沉市場(chǎng)已進(jìn)行長(zhǎng)期布局,有穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn),根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)顯示2015年-2017年二線及以下城市代理銷售收入占比平均超過(guò)70%,預(yù)計(jì)這個(gè)比例在近年來(lái)也不會(huì)出現(xiàn)大幅度變化。
在一線城市住房逐漸飽和情況下,下沉市場(chǎng)是房產(chǎn)領(lǐng)域的新?tīng)?zhēng)奪點(diǎn)

資料來(lái)源:易居招股說(shuō)明書(shū)
4.騰訊投資貝殼找房,阿里急需尋找對(duì)標(biāo)資產(chǎn) 
除了上述4點(diǎn)之外,把我中國(guó)最大一塊資產(chǎn)即房地產(chǎn)的存量盤(pán)活和智能化改造入口,與阿里法拍等已有業(yè)務(wù)的協(xié)同等也是投資原因。 

  鹿死誰(shuí)手,猶未可知
提問(wèn):哪種模式最終能夠勝出? 

在回答這個(gè)問(wèn)題之前,我們可能還需要回顧我們所處的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的特征: 

  • 以用戶為核心(從“人找貨”到“貨找人”)

  • 產(chǎn)品持續(xù)開(kāi)發(fā)迭代

  • 口碑的傳播

  • 以用戶體驗(yàn)為關(guān)鍵 

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)讓消費(fèi)者更易被觸達(dá),但同時(shí)消費(fèi)者的忍耐度也更加降低了;
移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)讓消費(fèi)者更易進(jìn)行傳播,但同時(shí)消費(fèi)者傳播的門(mén)檻也上升了;
 

同時(shí),我們也應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性一起考慮 :

  • 產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化

  • 低頻高價(jià),決策時(shí)間長(zhǎng)

  • 注重線下體驗(yàn)

  • 交易流程復(fù)雜,需要專業(yè)知識(shí)和服務(wù)
產(chǎn)品的非標(biāo)化自然產(chǎn)生信息不對(duì)稱的問(wèn)題,而后三點(diǎn)則對(duì)應(yīng)信息匹配效率的問(wèn)題
 
當(dāng)我們做時(shí)代和行業(yè)的交集時(shí),我們需要一種房地產(chǎn)平臺(tái),它是
注重用戶體驗(yàn)的,能夠解決信息不對(duì)稱和信息匹配效率的,即第一階段解決信息不對(duì)稱;第二階段在信息充分對(duì)稱的基礎(chǔ)上,提升信息匹配效率 

資料來(lái)源:高和資本地產(chǎn)科技基金團(tuán)隊(duì)整理
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù),所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布,如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容,請(qǐng)點(diǎn)擊舉報(bào)
打開(kāi)APP,閱讀全文并永久保存 查看更多類似文章
猜你喜歡
類似文章
實(shí)錘!58、安居客“封殺”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),后者已牽手鏈家
房產(chǎn)中介與互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)事:未來(lái)能出現(xiàn)規(guī)則制定者嗎?
房產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的革新者——貝殼找房
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的微觀革命
房產(chǎn)中介沖擊波:有人揮淚轉(zhuǎn)行,有人跑步入場(chǎng)
孤注一擲的左暉,迷霧中的貝殼找房
更多類似文章 >>
生活服務(wù)
分享 收藏 導(dǎo)長(zhǎng)圖 關(guān)注 下載文章
綁定賬號(hào)成功
后續(xù)可登錄賬號(hào)暢享VIP特權(quán)!
如果VIP功能使用有故障,
可點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服!

聯(lián)系客服

主站蜘蛛池模板: 闸北区| 堆龙德庆县| 手机| 临猗县| 凌源市| 武夷山市| 商都县| 玛纳斯县| 广汉市| 陵水| 蓬莱市| 双江| 鱼台县| 黄浦区| 红河县| 镶黄旗| 瓦房店市| 明溪县| 定边县| 托克托县| 铜鼓县| 东城区| 宿松县| 屯昌县| 敦煌市| 福建省| 钟山县| 英超| 石泉县| 礼泉县| 吉木乃县| 宁强县| 宁夏| 靖远县| 达拉特旗| 高雄市| 宕昌县| 黄大仙区| 韶关市| 民权县| 沁阳市|