關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答
1、問：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”應如何認定?
答：“不可歸責于當事人雙方的事由”是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協議中未約定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經磋商無法達成一致意見的;收受定金后，因第三人的原因或自然災害致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等情形。
因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當按照法律關于定金的規定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內交房)的，不屬于不可歸責于雙方當事人的事由。如果無法確認是否一方當事人故意，則適用“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”之規定，返還定金。
2、問：出賣人取得《商品房預售許可證》之前，向買受人收取購房定金，后因非買受人的原因雙方無法按期訂立購房合同，買受人請求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預售許可證為由主張訂購行為無效的，能否依據《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定認定其無效?定金應否雙倍返還?
答：當事人在訂立商品房買賣合同之前交付的購房定金屬于立約定金，是為擔保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當事人之間的訂購協議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定。訂購協議效力的認定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規定處理。
3、問：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失?如果出賣人應賠償損失，賠償范圍如何確定?買受人能否要求賠償房屋漲價(即合同約定價格與房屋現價之間的差額)的損失?
答：買受人可以請求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴利益，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其恢復到未認購商品房前之財產狀態。但請求出賣人賠償其房屋漲價的損失的，不予支持。
4、問：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。具體賠償數額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權確定?
答：買受人主張不超過已付購房款一倍的賠償數額的，一般應予支持。但由此造成雙方當事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據案件的具體情況，予以適當減少。
5、問：因出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請求賠償損失的，賠償范圍如何確定?買受人能否要求賠償房屋漲價的損失?如果買受人只交付部分購房款，賠償數額是否應予減少?
答：因出賣人違約導致合同無法繼續履行，買受人被迫解除合同后，請求出賣人賠償其房屋漲價損失的，應予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費用，系獲得房屋漲價利益的成本，因此，買受人同時請求賠償房屋漲價損失和為簽訂及履行該合同所支出的費用的，不應同時予以支持。買受人未交清全部購房款的，不影響其主張因解除合同而應獲得的損失賠償。
出賣人違約不導致合同無法繼續履行，買受人可以選擇繼續履行或者解除合同。如果買受人請求解除合同，則無權要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信賴利益為限。
6、問：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定的違約情形，導致商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人解除合同后，同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍的賠償責任的，應當如何處理?
答：買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍購房款的賠償責任的，應當支持兩者中賠償數額更高的訴訟請求。
7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請求按《福建省房屋消費者權益保護條例》的規定予以雙倍賠償?
答：出賣人承擔懲罰性賠償責任應以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導致合同被確認無效或者被撤銷、解除為限。
8、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”其中“嚴重影響正常居住使用”如何認定?
答：認定是否“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”，應當結合是否對買受人的生命和財產安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等，予以綜合判斷。
9、問：如何認定所交付的商品房面積，以判斷與商品房買賣合同約定的面積是否相符?
答：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定有約定的，從其約定;未約定或者約定不明的，以房屋產權登記面積或者房地產行政主管部門審核確定的房產測繪成果為準。
10、問：按建筑面積預售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預售合同約定的建筑面積誤差不超過3%，但公攤面積增加、套內面積變小的，如何處理?買受人能否要求解除合同?
答：按建筑面積預售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內實際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理;沒有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規定處理。套內建筑面積的單價按合同約定的總價除以合同約定的套內建筑面積計算。
11、問：商品房買賣合同中既約定了以套計價，又約定了套內面積與公攤面積，若發生面積誤差，如何處理?
答：若商品房買賣合同對面積誤差的調整方式有明確約定，從其約定;若合同中未約定或者約定不明，則視為按建筑面積計價。
12、問：買受人以購買的商品房存在面積誤差或者質量問題為由，向出賣人主張權利的，訴訟時效應當從何時起算?
答：當事人以交付的商品房面積與合同約定存在誤差為由請求補足房價款或者返還房價款及利息的，訴訟時效從其知道或者應當知道房地產行政主管部門審核確定該房產測繪成果之日起算，但當事人明確約定以另外的方式確定該商品房面積的除外。
買受人以商品房存在質量問題為由請求出賣人賠償損失的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題造成其損失之日起算;請求出賣人予以修復的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題之日起算，但尚未超過保修期的除外。
13、問：出賣人交付的房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合合同約定，但雙方當事人未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，如何確定違約金數額或者損失賠償額?買受人以此為由要求解除合同的，能否支持?
答：違約金數額或者損失賠償額可綜合考慮出賣人的違約程度、對房價的影響大小、對買受人使用造成的不利影響大小以及案件的具體情況等，由人民法院酌定。
出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積、小區環境等不符合合同約定，如果造成根本性違約，買受人請求解除合同的，應予支持。但是，出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積等雖然不符合合同約定，但符合國家及當地的相關規范要求的，一般不認為構成根本性違約。
14、問：如何認定約定的違約金過高或過低?能否將超過《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條規定的違約金數額或者損失賠償額計算標準的30%作為判斷違約金過高的依據?將低于第十七條、第十八條規定的計算標準作為判斷違約金過低的依據?
答：《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規定，在逾期付款、逾期交房或者逾期辦證等情形下，雙方當事人未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，可以參照該規定的標準計算，并非必須以此為標準計算。因此，《商品房買賣合同司法解釋》第十七條、第十八條第二款規定的計算標準不應作為認定約定的違約金過高或者過低的依據。約定的違約金是否過分高于或者低于造成的損失，原則上應由主張過高或者過低的當事人承擔舉證責任;損失數額難以確定的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
15、問：如何認定出賣人的逾期辦證責任?合同約定應由出賣人負責辦理房屋權屬證書，但買受人不提供相關證件、不予配合造成遲延辦證的，出賣人是否應當承擔違約責任并且繼續履行辦證義務?《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的“由于出賣人的原因”，是否包括因行政部門或者其他第三方原因造成的遲延辦證情形?
答：雙方當事人約定由出賣人負責辦理房屋權屬證書，出賣人未在約定的期限內辦妥房屋權屬證書的，應當承擔違約責任，但因買受人的原因造成辦證逾期的除外。因買受人原因遲延辦證的，出賣人雖然不承擔違約責任，但仍應繼續履行辦證義務。
雙方當事人未明確約定由出賣人負責辦理房屋權屬證書的，出賣人僅承擔協助辦證義務，即，在法定期限內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料(包括法律、法規規定應報送的資料以及房地產行政主管部門要求提供的其他資料)，報送房屋所在地房地產行政主管部門，并告知買受人。由于行政部門或者其他非出賣人原因導致買受人未能在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的期限內取得房屋權屬證書的，出賣人不承擔違約責任。
16、問：出賣人已經將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，但未告知買受人的，是否應當承擔逾期辦證的違約責任?逾期辦證違約金應當計算至出賣人完成報備義務時止，還是買受人實際取得房屋權屬證書時止?
答：出賣人已經將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，但未告知買受人，致使買受人未能及時申請辦理房屋權屬證書的，出賣人應當承擔由此產生的逾期辦證的違約責任。按日計付違約金的，違約金數額應當按照實際導致辦證拖延的天數計算，即，從《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的出賣人應當承擔違約責任之日起，計算至買受人知道或者應當知道出賣人完成報送資料義務之日止。
17、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的“房屋權屬證書”是否包括土地使用權證書?即，買受人已經在第十八條第一款規定的期限內取得房屋所有權證書，但因出賣人原因未在該期限內取得土地使用權證書的，能否請求出賣人承擔違約責任?如果出賣人已經就買受人未按時取得房屋所有權證書承擔了違約責任，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權證書承擔違約責任，兩者的違約期間重疊部分，出賣人是否可以不再重復支付違約金?
答：《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的“房屋權屬證書”包括房屋所有權證書和土地使用權證書。因出賣人原因致使買受人未在《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的期限內取得土地使用權證書的，出賣人應當承擔違約責任。
除當事人有特殊約定外，出賣人就買受人未按時取得房屋所有權證書承擔了違約責任后，買受人又請求出賣人就未按時取得土地使用權證書承擔違約責任的，兩者的違約期間重疊部分之違約金，不應予以支持。
18、問：出賣人與買受人約定只辦理房屋所有權證書，土地使用權屬他人(如同一幢樓的底層用戶)所有的，是否有效?
答：依照我國《城市房地產管理法》第三十一條的規定，房地產轉讓時，房屋的所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。商品房買賣合同約定只轉移房屋所有權，不轉移土地使用權的，該約定無效。
19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由?是否應視出賣人有無具備交房、辦證條件區別對待?
答：依照雙方當事人的約定，買受人付款義務應當先于或者與出賣人的交房、辦證義務同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權或者同時履行抗辯權，其交房、辦證的期限可予相應順延。
20、問：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理?
答：合同有效，但因出賣人原因導致無法辦理房屋權屬證書，雙方當事人均不主張解除合同的，法院不應判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關于違約金的規定處理。
21、問：買受人請求出賣人履行協助辦理房屋權屬證書之義務有無訴訟時效?買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算?
答：買受人請求出賣人履行協助辦理房屋權屬證書義務的，不適用我國《民法通則》關于訴訟時效的規定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算;無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算;按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。
22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經設計、施工、監理、建設單位驗收合格外，是否還應包括消防等專項驗收合格?
答：交付使用的房屋不僅應當經設計、施工、監理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規關于房屋交付使用的其他強制性規定，包括消防驗收。
23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構成違約? 答：出賣人不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，構成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產生的逾期交房責任應當由出賣人承擔。
24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件(如消防未驗收合格)，買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房?
答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應當告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應承擔由此產生的逾期交房責任。
25、問：商品房買賣合同中約定買受人應繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明(例如繳納數額和應向誰繳納等未作具體約定)，出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由?
答：如果根據商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務應先于或者與出賣人交房義務同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。
26、問：設計變更的，(1)買受人要求退房并要求出賣人承擔違約責任，而合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額的計算方法的，應如何確定違約金數額或損失賠償額?(2)買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理?
答：出賣人變更設計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定處理。買受人要求退房的，出賣人應當承擔違約責任。合同對違約金數額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經建成或者因其他原因無法恢復原設計，買受人請求出賣人交付原設計的商品房的，不予支持。
27、問：出賣人未取得商品房預售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效?包銷人是否應當具備房地產開發經營資格?因商品房買賣合同產生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應當追加出賣人參加訴訟?出賣人的訴訟地位如何?
答：出賣人未取得商品房預售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效。現有法律、法規并未規定包銷人應當具備房地產開發經營資格，因此，當事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應當追加出賣人為共同被告。
28、問：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當事人起訴要求確認該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應當告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟?是否應先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知?商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應當包括貸款在內?
答：無論當事人要求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應當包括貸款在內。
29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規定?
答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，拆遷人應當承擔違約責任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權屬登記的期限;(二)合同簽訂時，產權調換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日;(三)合同簽訂時，產權調換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產權調換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
30、問:公民個人或者未取得房地產開發經營資格的企業轉讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》?合同效力如何認定?房地產開發企業在原申請自建房屋的工業用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》?
答:公民個人或者非房地產開發經營企業轉讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規定，其合同效力依《合同法》以及相關法律、法規確定。房地產開發企業在原申請自建房屋的工業用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規定。
