胡小明：你做完房子以后你就覺得，如果國(guó)家不采取這個(gè)嚴(yán)厲調(diào)控的措施，還是在以前的那個(gè)狀態(tài)下，你做別的實(shí)業(yè)也好，做在別的投資領(lǐng)域也好，你就會(huì)提不起精神，所以才有這么一個(gè)買房。
記者：您自己是上癮了嗎？
胡小明：我不能完全說(shuō)上癮，但是也叫上癮了，應(yīng)該叫上癮了，因?yàn)樗@個(gè)收益和簡(jiǎn)便程度，你做一個(gè)公司，哪怕你做的多好整天操心操肺的，我覺得你最后下來(lái)都是吃力不討好掙不了大錢，但是房產(chǎn)不同，你買完了只要你對(duì)這個(gè)整個(gè)房市本身局部的東西理解透了，操作上沒有大的問題，你放著膽子收錢所以你肯定上癮，在理論上講如果政府不加干預(yù)它還沒啥風(fēng)險(xiǎn)。
但是，面對(duì)漲價(jià)太快近乎瘋狂的樓市，今年4月14日起，中央頻頻出手重拳，開始了被稱為有史以來(lái)最強(qiáng)的樓市調(diào)控政策。胡小明作為投資客，現(xiàn)在有沒有感覺到風(fēng)險(xiǎn)呢？
胡小明：如果真的像政策公布的這樣，我覺得會(huì)往下走。
記者：如果這樣的話，您擔(dān)心不擔(dān)心，現(xiàn)有的房產(chǎn)會(huì)貶值？
胡小明：那個(gè)沒有關(guān)系，因?yàn)槟切┓孔右彩情L(zhǎng)期持有的這么一個(gè)產(chǎn)品，就沒想到短期要賣。有些該賣都賣了，所以剩下的就是把資金留住，看看整個(gè)形勢(shì)國(guó)家政策怎么走在考慮。
胡小明說(shuō)，盡管樓市新政對(duì)他這樣的投資者是一個(gè)重大打擊，但他自己不會(huì)拋售房子，也不會(huì)離開房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)于琢磨不透的股市，胡小明覺得，樓市風(fēng)險(xiǎn)更小，利潤(rùn)更高，更易于把握。這也是眾多炒房客樂此不疲的原因。
深圳房地產(chǎn)投資客 鄒建民：樓市的利潤(rùn)相當(dāng)相當(dāng)大，一般人都不可想象，是你干任何一件事都賺不來(lái)這樣的錢的。
這位名叫鄒建民的房產(chǎn)投資客投資樓市十年，買賣過(guò)兩三百套房子，是炒房的直接受益者。
鄒建民：買房子不但貸款給你，還要給你放貸，還要給你優(yōu)惠
鄒建民目前住在一套能看見大海的房子里，他告訴記者，炒了十年房，但他目前手上只有自住房，其它房子，早在這次中央調(diào)整樓市政策出臺(tái)前全拋掉了，因?yàn)樗缫迅械椒績(jī)r(jià)已經(jīng)離譜，樓市已經(jīng)瘋狂，失去了投資價(jià)值。而現(xiàn)在，他在等待調(diào)整后出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。
鄒建民：像我們這樣一個(gè)投資，在某一個(gè)價(jià)格區(qū)間來(lái)玩的，對(duì)不對(duì)，那么對(duì)有些人來(lái)說(shuō)，我有投資價(jià)值的時(shí)候我買進(jìn)，你投資的心態(tài)去落實(shí)，你投機(jī)的，漲到某一個(gè)位置我要拋出，因?yàn)樯叮克麤]有投資價(jià)值，他的速度已經(jīng)很低很低了，我要把它拋出，如果真是以這種心態(tài)作為投資的人，應(yīng)該是穩(wěn)定方向的，因?yàn)橄碌臅r(shí)候，沒有人買房了，沒有人炒房了，我們敢去買，為什么？我認(rèn)為它有價(jià)值我就去買了，那么房子就進(jìn)一步下跌，那么在某一個(gè)高點(diǎn)以后，我就會(huì)把它拋出去。
那么，在這些投資客看來(lái)，深圳的樓市多久之后會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)下降幅度又可能有多大呢？
鄒建民：政策的拐點(diǎn)顯然到了，市場(chǎng)還看不出來(lái)，我說(shuō)一個(gè)月以后吧，大概。
胡小明：大概過(guò)三到六個(gè)月，馬上這個(gè)房子就要反應(yīng)出來(lái)，房?jī)r(jià)要跌，肯定的。
馬文東：有這個(gè)15%上下這么一個(gè)調(diào)整空間，我認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)，我應(yīng)該會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，或者在這個(gè)價(jià)位上購(gòu)入房產(chǎn)。
丁云峰：我其實(shí)對(duì)深圳的房?jī)r(jià)還是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較有信心，但短期之內(nèi)的話肯定會(huì)有一個(gè)下調(diào)。
鄒建民：上一次沒有調(diào)整到位，這一次繼續(xù)調(diào)整，要?jiǎng)?chuàng)出那一次的新低才是正常的，深圳樓價(jià)在一萬(wàn)以下，在七千以上，這個(gè)位置。
這些炒房客對(duì)樓市新政的反應(yīng)，確實(shí)很出乎我的意料。在他們看來(lái)，盡管短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)一定會(huì)在政策壓力下走低，但多年的炒房經(jīng)驗(yàn)又讓他們期待著下一次更猛烈的反彈。無(wú)論如何，他們都不會(huì)輕易放棄不斷放大地暴利，離開這個(gè)市場(chǎng)。這些炒房客到底是怎么運(yùn)作資金，在樓市上套取暴利的呢？幾位深圳炒房客現(xiàn)身說(shuō)法，為我們揭開了投機(jī)炒房的暴利。用他們的話說(shuō)，炒房不僅來(lái)錢快，不勞神，而且成本低，幾乎都到了讓人上癮，欲罷不能的程度。可是，在我們看來(lái)，深圳的房子動(dòng)則幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)一套，真的這么容易就能炒的不亦樂乎嗎？我們?cè)賮?lái)看看。
部分炒家自揭炒房手法
在采訪中，部分投資客對(duì)記者透露了他們多年來(lái)炒房的手法，最核心的就是運(yùn)用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。
胡小明：股市的杠桿太低了，就是你買多少股票，你就要投多少錢，那么就不像房子，像早期的房子，我投個(gè)5萬(wàn)，10萬(wàn)塊錢，可能就可以把一個(gè)70、80萬(wàn)的房產(chǎn)買下來(lái)。這個(gè)買下來(lái)可能過(guò)不了多久房?jī)r(jià)上漲的話它就翻倍了，這個(gè)時(shí)候的收益率一下就放大十倍了。
深圳房地產(chǎn)投資客 余偉：比如說(shuō)你一百萬(wàn)至少可以買三套房子貸款的話，如果說(shuō)你一套房子的話，你都一百萬(wàn)都買不掉，那你怎么弄呢，然后貸款的利息的話，如果是相對(duì)，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4點(diǎn)多，那么現(xiàn)在通貨膨脹是非常厲害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基準(zhǔn)利率也是可以的，那么它自有資金的回報(bào)率高了，這是比較簡(jiǎn)單的問題了，除非有一些特別的盤它需要用現(xiàn)金來(lái)購(gòu)買的，那就不一樣了。
這些投資客不論在初期還是后來(lái)，一直對(duì)銀行貸款情有獨(dú)鐘。即使手上有足夠的資金，他們也不會(huì)一次性交付全款，而是采用銀行貸款買房子。在貸款時(shí)，首付款比例越低，杠桿效應(yīng)就越大，自有資金的回報(bào)率就越高。2008年之后，買第一套房子時(shí)享受最優(yōu)惠的房貸，首付款兩成，還對(duì)利率7折優(yōu)惠。對(duì)于購(gòu)買多套房子的就沒有這樣的優(yōu)惠房貸。但是，炒房客告訴記者，他們很多人買房時(shí)都享受了購(gòu)買第一套房子的優(yōu)惠貸款。他們是怎么操作的呢？
胡小明：它是這樣子的，就是這里面有兩種方法，一種它是，因?yàn)樗顿Y不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目標(biāo)會(huì)比較大，因?yàn)橄衲欠N幾十套，上百套的那種客戶，我覺得比較少，像他們可能就是高一點(diǎn)，他一種操作方法就是異地的，銀行是，也不是說(shuō)查不到，他不會(huì)去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如說(shuō)他拿別人的名字，親朋好友的，一般上了數(shù)量級(jí)的這種投資客，他有個(gè)抱團(tuán)，雖然資金不一定要集到一起，但是這有一個(gè)親朋好友一個(gè)團(tuán)隊(duì)，就是搞很多身份證，就這樣操作
為了能享受到購(gòu)買第一套房子的優(yōu)惠貸款，炒房客就盯上了別人的身份證，但是，親朋好友數(shù)量有限，于是，深圳市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了炒房客找農(nóng)民工借用身份證的怪事。
鄒建民：他們就是從農(nóng)村里收取身份證來(lái)。
周學(xué)軍：在深圳有一種傳說(shuō)，就是炒房客是用麻袋扛著身份證去買房子的，反正能收羅到的，跟它有關(guān)系的這么一些身份證到銀行去做貸款，最后他們是跟這個(gè)身份證的持有者簽一個(gè)協(xié)議，這個(gè)房子是我的，我只是用你的名義去貸了下款；但是銀行也默許他們的這種行為。
由于貸款時(shí)必須提供貸款人的收入證明，以證明其有還款能力。那么，這種為貸款而從各種渠道搜羅來(lái)的身份證，又是如何開具收入證明的呢？
鄒建民：中介就可以給你搞成了，一手的開發(fā)商肯定不會(huì)給你這么干。一手的，你自己找個(gè)人，在外面弄個(gè)收入證明就可以了，這個(gè)是公開的秘密了
一位長(zhǎng)期做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的知情者還透露了炒房客以零首付獲得住房貸款的手法。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)法律顧問 王相陽(yáng)：比如說(shuō)要買一套一百萬(wàn)的房產(chǎn)，那么按照政策需要要交二十萬(wàn)的首付，剩余的八十萬(wàn)要用銀行按揭的方式來(lái)付款。那么這種操作手法，首先提高房?jī)r(jià)，把一百萬(wàn)的房?jī)r(jià)提升到，比如說(shuō)一百五十萬(wàn)，那么一百五十萬(wàn)，我要想達(dá)到零首付的目的，我必須要取得一百萬(wàn)的直接貸款，可以再搞一個(gè)虛假的合同，因?yàn)槲仪懊嬉呀?jīng)付了五十萬(wàn)，我再申請(qǐng)貸一百萬(wàn)，銀行經(jīng)過(guò)評(píng)估，認(rèn)為這個(gè)房子確實(shí)也值一百五十萬(wàn)，那么它就會(huì)貸一百萬(wàn)給你，那就拿上這個(gè)一百萬(wàn)直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，這就是零首付。
原來(lái)，這些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他們鉆政策空子，弄虛作假。難怪一旦嘗到了炒房的甜頭，他們都會(huì)對(duì)其他的投資渠道失去了興趣。這次，新的房貸政策將貸款門檻抬到了前所未有的高度，可以說(shuō)打到了這些炒房客的痛處，那他們對(duì)此又怎么看待呢？
成為眾矢之的，炒家連連叫屈
記者采訪期間，各方一致認(rèn)為，這一輪中央樓市政策的調(diào)控重點(diǎn)就是樓市投資和投機(jī)行為，打擊目標(biāo)直指炒樓客。
國(guó)世平：就是說(shuō)你持有房地產(chǎn)的成本要加大，這是最重要，這是根本上杜絕炒房子的這么一個(gè)根本的要求。
王世界：這一次它的精準(zhǔn)度也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地精準(zhǔn)于上一次。這一次主要是針對(duì)一些炒房客，尤其是針對(duì)多次購(gòu)房的不合理的需求，以及外地購(gòu)房者的這樣一個(gè)炒房行為。
成為眾矢之的，一些樓市投資者連連叫屈。他們認(rèn)為自己只是普通的投資者，即使炒房，和莊家比起來(lái)，他們也是小巫見大巫。
胡小明：真正的炒房，就是人為的拉高，然后出貨。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，莊家炒房慣用的一個(gè)手段就是自己掛盤賣房自己再偷偷買下來(lái)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升到高位后再拋售，讓別人跟風(fēng)接盤。
王相陽(yáng)：有大量的炒家他們手上確實(shí)有很多套的房產(chǎn)，那么在普通掛牌銷售的過(guò)程中往往是存在著，把自己的房產(chǎn)用其他的這種方式，或者用自己親戚的名義老婆孩子的名義，然后把它迅速的買下來(lái)，這樣就導(dǎo)致了市場(chǎng)上的一個(gè)信息，在房?jī)r(jià)和房銷售的數(shù)量上面對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)誤導(dǎo)，很顯然讓別人感覺到這個(gè)房子你看，上午掛的牌，下午馬上就銷售了，那明天掛的牌后天就銷售了，所以對(duì)其他的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)有了一個(gè)錯(cuò)誤的引導(dǎo)。
這些炒房客認(rèn)為，和他們這些跟風(fēng)炒作的散兵游勇相比，那些機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商才真正是左右市場(chǎng)的莊家。也許，這些炒房客的說(shuō)法未必準(zhǔn)確，但我想了解他們的真實(shí)想法，至少能讓我們更好地把握政策走向，提高命中精度。
政策有的放矢，能否持久是關(guān)鍵。
鄒建民：這次的政策是對(duì)癥下藥了，但是力度怎么樣或者執(zhí)行力度怎么樣，看看能不能執(zhí)行到位，有沒有人在鉆空子，能不能讓他們鉆到空子都需要防范的。
有關(guān)專家也表示了類似的看法，認(rèn)為樓市新政抓住房貸政策做文章，是切中了要害，打中了蛇的七寸。
國(guó)世平：現(xiàn)在我們中央采取這個(gè)政策還是不能溫和的貨幣政策，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家財(cái)政政策是沒有效的，貨幣政策是比較有效的，在我們國(guó)家是貨幣政策沒有效的，財(cái)政政策來(lái)的更猛烈，但是我們現(xiàn)在采取的，是貨幣政策。
那么，這次的貨幣政策與以往樓市調(diào)控的財(cái)政政策在效果上會(huì)有什么不同呢？國(guó)世平教授用了一個(gè)擠泡沫的比喻。
國(guó)世平教授：第一種情況我們不管，再采取政策房地產(chǎn)泡沫自然破滅，這就是一個(gè)國(guó)家的災(zāi)難，美國(guó)迪拜就是這樣，那么第二個(gè)就是現(xiàn)在把它擠破，現(xiàn)在擠破當(dāng)然成本比較高，那么我們最希望的是現(xiàn)在把它扎破，慢慢的扎，讓它慢慢掉下去沒有一個(gè)反彈的可能，我們一般采取政策，都是把它強(qiáng)壓到水里面手一松開反彈越高，我們?cè)賶合氯ビ址磸椄撸銡鉀]把它放出去泡沫沒放出去，所以這一次一定要采取一個(gè)像針扎的慢慢地把它掉下去，我覺得是最重要的。
國(guó)世平教授認(rèn)為，避免調(diào)控過(guò)后再反彈，關(guān)鍵在于政策的持續(xù)性。
國(guó)世平教授：為什么我們每一次反彈的力度越來(lái)越高，就是這個(gè)政策的持續(xù)性，一定要持續(xù)到3到4年讓這種投機(jī)客真正的見血，他就知道這樣的話風(fēng)險(xiǎn)很高，買房子不一定賺錢，我們現(xiàn)在給他的一個(gè)認(rèn)識(shí)，就是說(shuō)買了房子一定是賺錢的這就很危險(xiǎn)。
眼下樓市正處于新政出臺(tái)之后的混沌期，說(shuō)它混沌，因?yàn)椴簧偃司拖窆?jié)目中的那幾位炒房客一樣，仍然對(duì)調(diào)控的結(jié)果抱著幻想，期待著再出現(xiàn)一次越調(diào)控越漲的現(xiàn)象。他們?cè)谟^望之余，對(duì)昔日的暴利還是眷戀不已。怎么才能走出這種混沌，讓政策預(yù)期變成實(shí)際的效果，避免新一輪調(diào)控變成又一個(gè)狼來(lái)了的故事？除了剛才國(guó)世平教授提到的保持政策延續(xù)性，我想整個(gè)住房制度的設(shè)計(jì)也必須同步跟進(jìn)。我們面對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)需求面、供應(yīng)面和政策面緊密交織在一起的復(fù)雜系統(tǒng)，它牽動(dòng)著金融、土地、財(cái)政稅收、社會(huì)民生各個(gè)層面的敏感神經(jīng)。房?jī)r(jià)高燒不退只是這個(gè)系統(tǒng)生病之后的表面現(xiàn)象，它的病根在于滯后的住房保障制度，在于過(guò)于依賴土地和房地產(chǎn)的發(fā)展方式，在于開發(fā)商和炒房客空手套白狼的融資方式，在于利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)不成比例的贏利模式。調(diào)控新政的第一刀指向了炒房者，我們期待接下來(lái)的幾刀能指向更深的病灶。只有拿出關(guān)公刮骨療毒的勇氣，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展才能期待。否則，即便調(diào)控的次數(shù)再多也無(wú)法達(dá)到目標(biāo)。(主編：鄢聞?dòng)?nbsp; 編導(dǎo)：劉煜晨 攝像：樊建恩)
聯(lián)系客服
