商品房買賣合同的兩種形式
目前商品房的銷售主要有兩種方式：現房銷售和期房銷售。
現房是指已經完工的房地產項目，是開發商已辦妥所銷售房屋的大產權證的商品房。購房者在這一階段購買商品房時應簽訂現房商品房買賣合同。
期房是指開發商取得商品房預售許可證后到完成商品房初始登記、取得大產權證為止的商品房。購房者在這一階段購買商品房時應簽訂商品房預售合同。
一、什么是現房商品房買賣合同？
商品房開發完工以后，在經過有關部門驗收合格后，取得房地產權大產權證，辦理初始登記。這時的房屋就是現房。買賣現房需要訂立現房商品房買賣合同
現房商品房買賣合同，簡單地講，是指出賣方轉移其房屋的所有權于買受方，買受方支付價金的合同。商品房買賣合同除了具備一般買賣的法律特點外，還有一些自身的特征。它是要式合同。什么是要式合同呢？是指根據法律規定應當或者必須采用特定方式的合同，特定形式一般要求必須是書面合同的形式，這是合同成立或生效的條件。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”因為房屋買賣合同履行一般需要持續較長時間，無法即時清結，如果采用口頭形式，一旦當事人就合同的履行發生爭議而需要訴諸法律時，當事人很難舉證。
現房商品房買賣合同當事人雙方的權利義務比較簡單。出賣人有交付其房屋于買受人，并使其取得房屋所有權的義務，包括交付房屋和協助辦理產權登記兩個方面。出賣人在轉移房屋所有權的同時，如該房屋存在從物（如房屋的各種設施等），除非當事人之間另有約定，該從物應隨主物同時轉移給買受人。買受人的義務相對來說更為簡單，就是支付價金的義務。除法律另有規定或當事人另有約定以外，一般的買賣是標的物與價金同時轉移，也就是我們常說的“一手交錢，一手交貨”，這叫現金買賣。實踐中商品房即使是現房交易，現金買賣是很少的，更多的是貸款買房，也就是按揭。所以在商品房買賣合同中，買受人支付價金的義務一般都細化為價金支付的方式、支付的時間、支付的地點等。
除了以上的義務，根據我國《合同法》，買賣雙方還有各種附隨的義務，根據合同的性質、目的、交易習慣履行通知、協商、保密等義務。如在現房買賣中，開發商應當告知購房者房屋的面積、公攤系數和他項權利負擔等。
二、什么是商品房預售合同？
商品房預售是商品房銷售的一種形式。它是房地產開發商將正在建設之中的房屋，按建筑設計圖式出售給購房者。由于房屋在預售時還仍是紙上的房子，房屋預售被通俗地稱為賣期房。
根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售后，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同就是規定在房屋預售中，開發商和購房者之間權利義務的協議。由于預售的特殊性，在商品房預售合同中往往會約定，在合同訂立時，購房者就開始付款，并且在房屋交付之前要付清全部或大部分的價款，而開發商只有在房屋竣工之后才能履行交房的義務。這樣當事人雙方的權利義務在交房前是有一些不太對等的，所以在預售合同中更需要把各種可能出現的問題約定清楚，如房屋的基本情況、計價方式和款項、規劃變更、設計變更、交付的條件、市政基礎設施和其他設施的承諾、逾期交房的責任、面積差異的處理、交接手續、質量、裝飾、設備標準的約定、產權登記、前期物業服務等。
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條、第6條規定，商品房預售應當符合一定的條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）取得商品房預售許可證。為了保證合同的安全，在預售合同中有必要把這些條件列明，如國有土地使用證號、城鎮建設用地批準書號、土地使用權面積、土地用途、土地使用年限、建設工程規劃許可證號、建筑工程施工許可證號、開工日期、竣工日期、預售許可證號。
按照《城市商品房預售管理辦法》的規定，在預售合同簽訂后，預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。這也是開發商的一項法定義務，一般來說，這項義務并不是向購房者承擔的，而是向國家行政機關承擔的。因為開發商不進行登記備案并不影響預售合同的效力。
這兩種合同的區別是由于兩種銷售方式的不同造成的，銷售方式直接決定著合同的內容。期房和現房是兩種不同法律狀態的商品房，購房者在合同簽署前必須弄懂、弄清楚，不能混淆。因為兩種不同的合同文本，其內容不同，法律后果也不同，購房者的權益保證更不同。
三、現房買賣與商品房預售
期房買的是優惠，現房買的是放心。
對于購房者而言，期房提供的選擇空間要比現房大得多。由于訂的是未竣工的房子，房型、面積、朝向、樓層等都可以有較多比較和選擇。其次，從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時去看工程進度，對于墻體、地板、隱蔽電路等建好以后不易看到的情況，這時都能清楚地看到。同時，樓盤的開發是一個長期的過程，房地產開發商為了及時收回資金，銷售上也一般都會采取低開高走的策略，因此期房的銷售價格一般比現房要低。一般來說同一項目期房價格相對現房一般要優惠10％左右。而現房最大的長處就在實實在在，看得到摸得著。
從目前的市場看，購房人買期房最大的憂慮還是期房的質量能否像銷售人員說的那么好。而現房可以讓購房者馬上看到房子，最大可能地減少了不確定因素。購房者對樓盤形態、配套建設、房型設計、面積、周邊環境等各方面都有切實的感受和判斷。另外，現房的價格也基本穩定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區、同類型房屋價格相比便可。
相較而言，期房買的是優惠，現房買的是放心。
