基本概念篇
紅線
道路紅線與用地紅線之間區(qū)域?yàn)?strong>代征道路用地，不計(jì)入凈用地范圍
用地紅線與建筑退線之間區(qū)域?yàn)?span style="font-size: 11pt; color: rgb(255, 0, 0); ">凈用地范圍，屬于項(xiàng)目使用，圍墻可以建到用地紅線處
道路邊線為規(guī)劃道路的控制線，用地紅線為項(xiàng)目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項(xiàng)目中，道路邊線與用地紅線局部是重合的。
建筑退讓
結(jié)構(gòu)
剪力墻
—由鋼筋混凝土墻體來承擔(dān),這種墻體有較強(qiáng)的承擔(dān)風(fēng)或地震等作用傳來的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側(cè)力能力,因此可建造較高的建筑物。
框剪結(jié)構(gòu)
—全名是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，是在框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，增加了剪力墻，提高結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性。與框架結(jié)構(gòu)相比，框剪結(jié)構(gòu)強(qiáng)度更高，可以建造更高層數(shù)的建筑。框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。
L型、T型剪力墻，也稱做短支剪力墻；
點(diǎn)柱型框架結(jié)構(gòu)，剪力墻布置在電梯井、配電間等處；
點(diǎn)柱型框架適用于寫字樓、酒店式公寓等；
在使用效果上講，框剪結(jié)構(gòu)相對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)來講，優(yōu)點(diǎn)有兩個(gè)：
1、套內(nèi)使用面積大。套內(nèi)使用面積＝套內(nèi)建筑面積－套內(nèi)墻體面積。框剪結(jié)構(gòu)的剪力墻是20CM厚的，隔墻10CM厚，而磚混結(jié)構(gòu)的承重墻24CM厚，單磚隔墻12CM厚，顯然套內(nèi)墻體的面積要比框剪結(jié)構(gòu)大些。
2、建筑開間（房間的橫向長度）大。磚混結(jié)構(gòu)的住宅4.5米開間是最大的，再大就要加梁了。而框剪結(jié)構(gòu)的房子可以做到6、7米開間。開間大了，房屋的采光效果好，而且家具擺放也更合理。
組團(tuán)設(shè)計(jì)及建筑排布
地塊的大小、形狀，以及建筑形態(tài)等決定其組團(tuán)設(shè)計(jì)方案；
組團(tuán)的設(shè)計(jì)有利于共享某一區(qū)塊資源；
行列式布局，也是多層最常用的組團(tuán)設(shè)計(jì)；
較為現(xiàn)代的布局手法
建筑排布錯(cuò)落有致，形成較好的采光，以及組團(tuán)式的圍和，共享組團(tuán)資源，并形成兩條主景觀軸線；
優(yōu)秀規(guī)劃案例海上海新城
規(guī)劃上使住宅組團(tuán)與商業(yè)、寫字樓相對(duì)隔離
住宅區(qū)塊由于地塊較小，基本上采用大組團(tuán)設(shè)計(jì)概念，維和形成中心景區(qū)；
寫字樓作為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，布局于商業(yè)價(jià)值最高的道路交叉處；
商業(yè)部分夾于中間，便于住宅客戶及寫字樓客戶共享，且設(shè)計(jì)2個(gè)出入口便于對(duì)外交流；
優(yōu)秀規(guī)劃案例金地未來域
建筑布局以及組團(tuán)的圍合較為新穎，犧牲了東西向的房源，但使得組團(tuán)空間放大（大組團(tuán)設(shè)計(jì)），并使每套房源南北向均享有組團(tuán)景觀；
道路動(dòng)線規(guī)劃短、捷、勻
短—
—要求道路的總體長度盡量短，如此可以省出更多用地，做綠化或配套； 但“短”并不是一定的，有時(shí)候需要配合景觀設(shè)計(jì)做成曲線，以求圍合形成景觀帶，以及達(dá)到步移景易的效果，因此，需要在省地與景觀需求之間權(quán)衡利弊；
捷—
—要求道路便捷，主要體現(xiàn)在出入小區(qū)的便捷；（牽涉到小區(qū)出入口的設(shè) 計(jì)以及人車分流設(shè)計(jì)）
勻—
—要求規(guī)劃地段的道路應(yīng)與基地周邊的城市道路有很好的銜接關(guān)系， 道路系統(tǒng)層次應(yīng)分明，主次、支路的長度和比例恰當(dāng)。
小區(qū)出入口設(shè)計(jì)
出入口的設(shè)計(jì)首先要求便利性，任何一戶出入小區(qū)均比較方便，這就要求在選擇主次出入口地址的時(shí)候需要權(quán)衡考慮；
其次，主入口的選址盡量設(shè)置于主景觀軸線上；
優(yōu)秀道路案例杭州國家信息中心
通過道路的圍合形成景觀帶，并設(shè)置于主入口處；
人車分流設(shè)計(jì)
一般社區(qū)不完全的人車分流做法為于車行路兩邊設(shè)計(jì)人行布道，用綠化隔離，并且為了增強(qiáng)安全性，往往于小區(qū)的車行道上設(shè)計(jì)路障，以降低車速；
另一種通常的人車分流做法為組團(tuán)外部車行動(dòng)線，內(nèi)部人行動(dòng)線；（組團(tuán)式人車分流，涉及到組團(tuán)設(shè)計(jì)）
完全的人車分流，通常是打通地下，使所有機(jī)動(dòng)車量在小區(qū)入口處即進(jìn)入地下室，小區(qū)內(nèi)部完全無車行道；（成本較高，且訪客不易找到）
人車分流主要目的在于將行人與車輛區(qū)隔開來，但這種設(shè)計(jì)通常需要花費(fèi)較大的成本，高端社區(qū)用的較多，對(duì)于一般社區(qū)而言，有則最好，沒有也不不是很重要的事情，畢竟一個(gè)大社區(qū)沒有車輛行使也會(huì)缺乏生活氛圍；
金地灣流域
龍湖滟瀾山
板式樓與蝶式樓
板式樓—
—從建筑特征來看，板樓就是東西長，南北短的建筑。板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。
優(yōu)勢：
在南北開窗的情況下，可以通過自然通風(fēng)形成對(duì)流。且采光較佳，可以使來自南向的采光面與北向的受光面的光線有效對(duì)接。
蝶式樓—
—并非每套戶型均南北通透，甚至每套戶型只有單面采光（如單身公寓、2梯8戶等建筑），其采光通風(fēng)效果較差。
優(yōu)勢：省地，更易拔高容積率。
但目前開發(fā)商也設(shè)計(jì)出較為出色的蝶式樓，甚至不亞于板樓建筑；
經(jīng)典蝶式樓
經(jīng)典蝶式樓
2梯4戶，分別為60m2及88m2；
經(jīng)典板式樓
經(jīng)典板式樓萬科朗潤園
經(jīng)典板式樓
做小戶型（90m2以下）高層板樓建筑（1梯2戶，南北通透）進(jìn)深必然加大，進(jìn)深可達(dá)到15/16米，采光不徹底，又因?yàn)槭袌錾闲粜褪軐櫍筮M(jìn)深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足，上述類型的板樓實(shí)際上已經(jīng)失去了板樓的意義。只是把板樓作為賣點(diǎn)
關(guān)于偷面積
萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
半地下室層凈高約2.4米，估計(jì)層高在2.6米
室內(nèi)采光還是很不錯(cuò)的
萬科的半地下室“偷面積”,事實(shí)上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的空間不計(jì)建筑面積”條款，而是正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積（很多上海別墅也如此）.且半地下室使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光，增加其賣點(diǎn)。新面積計(jì)算規(guī)程中地下室底板面到頂板面標(biāo)高的結(jié)構(gòu)面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層蒙混過關(guān)的手法.
戶型設(shè)計(jì)—原則
戶型沒有絕對(duì)的好壞！空間尺度也并非越大越好，而是看是否能夠滿足某一特定階層的客戶需要；
需要研究特定消費(fèi)群的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，而且需要充分考量項(xiàng)目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項(xiàng)目整體定位。
滿足戶型的舒適性要求，需要從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的空間分割，以及各功能區(qū)的開間、進(jìn)深及面積。
戶型設(shè)計(jì)最高境界
一切從客戶所需求的功能出發(fā)！（無招勝有招）
戶型設(shè)計(jì)—規(guī)范
電梯數(shù)量的設(shè)計(jì)規(guī)范：（滿足使用需要）
12層及12層以上的高層住宅，每棟設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)的規(guī)定（小高層與高層的界定由此而生）；但18層以下也可以設(shè)置1臺(tái)電梯，但必須架設(shè)連郎，現(xiàn)在一般很少用該做法；
上海市普遍的經(jīng)驗(yàn)為，在20層以下的高層住宅中，每臺(tái)750 kg（限10人）速度為1m/s的客梯可服務(wù)60～90人是最適宜的。
從單元戶型的設(shè)計(jì)來說，公共部位的設(shè)計(jì)尤為重要，既要滿足日常生活便利的需求，又要節(jié)省空間以減少建筑的公攤面積，如何折衷選擇是戶型設(shè)計(jì)必須面對(duì)的問題；
消防通道的設(shè)計(jì)規(guī)范：
任意一點(diǎn)到消防通道的距離不超過40M，端頭不超過20M；
普通住宅，剪刀梯的設(shè)計(jì)
戶型設(shè)計(jì)—需要解決的問題
1、戶型配比—
—對(duì)整體項(xiàng)目來說，戶型配比的重要性不言而喻，其決定了項(xiàng)目主要賣給誰。（涉及產(chǎn)品線問題）
2、戶型面積—
—在客戶定位清晰的基礎(chǔ)上，開始設(shè)計(jì)戶型面積大小的決策，其決定了項(xiàng)目是否真正能滿足這些人；
3、單體戶型設(shè)計(jì)—
—各功能區(qū)間分布是否合理，尺度是否合適，是否能做到全明等；
戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢。
有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當(dāng)然更希望購買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級(jí)白領(lǐng)，雖然購買力強(qiáng)勁但較為實(shí)用主義，認(rèn)為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對(duì)應(yīng)。
戶型設(shè)計(jì)—評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
空間布局—
—各功能空間之間是有一定關(guān)聯(lián)的，如餐廳盡可能靠近廚房、衛(wèi)生間盡可能靠近臥室區(qū)等；
空間尺度—
—各功能空間的尺度是否合理，如客廳、主臥、次臥的尺度是否合理，實(shí)用性如何等；
采光、通風(fēng)—
—能否做到全明設(shè)計(jì)，各功能空間均有自然光；能否做到南北通透，使其通風(fēng)較佳；
動(dòng)靜分離—
—傳統(tǒng)意義上的臥室區(qū)（靜）與客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室（動(dòng)）等空間隔離，多用于別墅或大戶型上；
細(xì)節(jié)處理（人性化）—
—從居家角度出發(fā)，充實(shí)戶型的功能或使客戶居家更為便利舒適；如設(shè)置儲(chǔ)藏室、于入門處設(shè)置鞋柜、主臥設(shè)置衣帽間、衛(wèi)生間的隔音效果等等；
戶型設(shè)計(jì)—客廳
尺度—
—視總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在3.5—5米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。
陽臺(tái)—
—陽臺(tái)是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，并且是晾曬衣服的地方，應(yīng)盡可能的與客廳相連；
開門—
—在客廳周圍開門越多則越影響客廳的空間使用率，每道門各自朝向何方也決定了使用的方便與否
與餐廳的連接—
—盡量做到客廳與餐廳相連，一方面增加通透性，另一方面可以使走道面積納入功能空間，視覺感受更佳；
戶型設(shè)計(jì)—主臥
布局—
—獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求，基本都將主臥設(shè)置在最隱密的地方了，盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，且開門的方向也不能對(duì)著客廳；
面積—
—主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費(fèi)（購買款、管理費(fèi)），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。通常來說，主臥面積視戶型不同在16~30m2之間；
窗戶—
—承載觀景及采光的需要，因此，通常主臥的窗較寬，且會(huì)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角飄窗等放大觀景及采光的優(yōu)勢，甚至于設(shè)計(jì)主臥陽臺(tái)；
功能空間—
—在設(shè)計(jì)大戶型時(shí)，主臥的空間設(shè)計(jì)變得多樣化，也提供了創(chuàng)新的可能，如設(shè)計(jì)獨(dú)立衣帽間、獨(dú)立梳妝間、陽光室等等；
普通家庭的主臥陳設(shè)的是床、電視、音響、空調(diào)等，是家人休憩的空間，太小讓人有壓抑感，但過于空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺。因此主臥的開間以3.6~4.5米為宜。
戶型設(shè)計(jì)—廚房
動(dòng)線—
—廚房作業(yè)的流程為洗、切、炒，L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動(dòng)、節(jié)省時(shí)間、提高效率；且在布局中要考慮到洗、切、炒的動(dòng)線；
布局—
一般廚房應(yīng)與餐廳相連，北向采光，并設(shè)計(jì)工作陽臺(tái)，以便于通風(fēng)以及放置拖把池等；
整體櫥房系統(tǒng)—
—能夠使物品各歸其位，提高空間利用效率、減少死角，而且也便于清潔，這也是精裝修最大的優(yōu)勢之一；
整體廚房系統(tǒng)
大面寬觀景廚房
戶型設(shè)計(jì)—衛(wèi)生間
功能分區(qū)—
—衛(wèi)生間一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能，在70/90的北京下，萬科創(chuàng)新做出3分離式衛(wèi)生間，從而避免使用上的沖突；
面積—
—使用面積不應(yīng)少于6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜。目前消費(fèi)者使用的洗手間面積集中于6~7平方米和10~12平方米兩個(gè)區(qū)間；衛(wèi)生間比任何功能間都更需要陽光與通風(fēng)，因此，邊套的大戶型可以設(shè)計(jì)出較好的衛(wèi)生間；
目前深圳地產(chǎn)界對(duì)洗衣機(jī)是否應(yīng)進(jìn)入洗手間存在爭議，擁護(hù)者認(rèn)為洗衣與其他活動(dòng)一樣屬于“水性”活動(dòng)，理應(yīng)集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機(jī)也實(shí)在方便，另外從接、排水管道的設(shè)置利用考慮，也應(yīng)進(jìn)入洗手間；反對(duì)者認(rèn)為洗衣機(jī)與洗手間功能難以協(xié)調(diào)，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達(dá)晾曬陽臺(tái)也有諸多不便（即使有干衣功能），洗衣機(jī)應(yīng)設(shè)于晾衣陽臺(tái)附近。
邊套，利用山墻給予衛(wèi)生間良好的采光，且均設(shè)計(jì)了大面積轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，放大使用空間、觀景、采光；
戶型設(shè)計(jì)—陽臺(tái)
功能尺度—
—陽臺(tái)是與室外自然連接最緊密的空間，尺度較大是對(duì)其最基本的追求；
雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)—
—目前在設(shè)計(jì)雙陽臺(tái)時(shí)，有兩種不同的思路。一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，將兩個(gè)陽臺(tái)分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。
立面影響—
—陽臺(tái)是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因此，其由過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，美觀性得到增強(qiáng)；
各功能間面積
戶型大小與產(chǎn)品形態(tài)有著很大的關(guān)聯(lián)。而一般住宅戶型面積的分配如下：
廳（起居室）：20-45㎡
主臥室：15-25㎡
次臥室：15㎡次臥室：8-12㎡
廚房：8-12㎡衛(wèi)生間：4-10㎡
儲(chǔ)藏室：6㎡陽臺(tái)：4-12㎡
生活陽臺(tái)：4-6㎡
多層94m2經(jīng)典兩房
南向樓梯道，北向入戶自然形成玄關(guān)；
餐廳自然采光，吃飯好心情；
南北通透，布局合理，浪費(fèi)面積較少；
主臥、客廳均能夠直通陽臺(tái)，觀景、晾曬各不影響，確為一大創(chuàng)意，但也有相應(yīng)的問題，如主臥電視墻縮短，增大交通面積等；
小高層2梯3戶布局
綠地東上海
134平米戶型
利用山強(qiáng)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角大面積陽臺(tái)；
南向2臥室，北向1臥室，分別以轉(zhuǎn)角飄窗、陽臺(tái)采光；
91平米戶型
各功能區(qū)均朝南，但通風(fēng)較差；
客廳設(shè)置大面積轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，增加附加值；
114平米戶型
經(jīng)典兩房戶型，動(dòng)靜分離，空間利用率高；
南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；
設(shè)計(jì)大面積轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，產(chǎn)品附加值極高；
入戶花園的經(jīng)典設(shè)計(jì)
案例鑒賞龍湖滟瀾山
別墅的花園設(shè)計(jì)——相對(duì)以往的獨(dú)立別墅的花園而言，龍湖更發(fā)揮了花園的優(yōu)勢所在，將3面的花園整合，從而使得整體花園面積較大，空間尺度感更強(qiáng)，并且設(shè)計(jì)雙重高度，從而使得景觀的利用率更好；
90m2戶型，首先利用空中花園的概念營造3房，其次，盡量放大主臥與客廳的尺度，但卻縮減了次臥的空間，有優(yōu)有劣，但從該案整體戶型設(shè)計(jì)來看，該案是成功的，因?yàn)橹髋P與客廳的尺度感使客戶更為滿意；
萬科90m2三房經(jīng)典設(shè)計(jì)
優(yōu)點(diǎn)：
滿足全明設(shè)計(jì)，1梯2戶使得房率高達(dá)85％以上；
長板設(shè)計(jì)，節(jié)省開間的同時(shí)也節(jié)約用地；
南北四進(jìn)深設(shè)計(jì)，于南北軸線上設(shè)置4個(gè)功能區(qū)，書房、衛(wèi)生間、廚房、主臥；從而使主動(dòng)線融進(jìn)客廳、餐廳空間，最大限度的減少空間浪費(fèi)；
尺度較佳，在90m2三房的限制下，將客廳開間由小戶型產(chǎn)品的3.3和3.6兩種規(guī)格擴(kuò)大到4.25米，主臥開間也有近3.5米；
三分離式衛(wèi)生間，實(shí)現(xiàn)梳洗、廁所、洗浴功能的分離，緩和家庭人口多而只有1衛(wèi)的矛盾；具有收納功能，儲(chǔ)物方便；
萬科90m2三房經(jīng)典設(shè)計(jì)
缺點(diǎn)：
大進(jìn)深小開間的格局必然導(dǎo)致采光不足，餐廳無自然采光，廚房、衛(wèi)生間的采光較差；
北向書房與次臥盡管增設(shè)了飄窗，但合計(jì)5.5米的開間使得兩間房在仍顯得較為局促；
缺洗衣操作間，而衛(wèi)生間的空間布局又無法容納，導(dǎo)致陽臺(tái)承擔(dān)洗衣、晾曬、觀景、以及部分收納功能，使陽臺(tái)空間局促；
輕質(zhì)隔墻的說法純屬忽悠，該隔墻其實(shí)根本無法實(shí)現(xiàn)重新隔斷，因?yàn)樵O(shè)計(jì)軸對(duì)稱以及開門尺度的問題，僅僅能夠降低一點(diǎn)墻體厚度，從而使得北向兩房間尺度稍稍擴(kuò)大，但也會(huì)影響到彼此的隔音效果；
聯(lián)系客服
