輕信“商住兩用”廣告，業(yè)主要求改造房屋遭駁回
由于很多外地來京人員沒有本地戶口，也就沒有購房資格，但是他們也有住房需求，于是很多人都會(huì)選擇買不限購的房屋，開發(fā)商為了迎合客戶的需要，在宣傳時(shí)也會(huì)刻意突出商住兩用的性質(zhì)，但是實(shí)踐中，所謂的商住兩用，其實(shí)房屋的性質(zhì)還是商住樓，只不過開發(fā)商會(huì)預(yù)留一些裝修空間，供買家改造，從而實(shí)現(xiàn)住宅的功能。但是與買家簽訂合同時(shí)，其性質(zhì)仍然只會(huì)標(biāo)注商用，買家一定要注意合同上每一個(gè)字眼，畢竟合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，如果不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是有效的。如果買家拋棄合同內(nèi)容僅以廣告進(jìn)行起訴往往會(huì)得不到支持。
案例：
原告李先生把被告開發(fā)商起訴至法院稱，開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，在宣傳資料中明確定位所售房屋為商住兩用，且從小區(qū)的名稱“小云家園”、被告展示的樣板間以及被告在各大媒體網(wǎng)站的宣傳，都能夠確定房屋具有商住兩用的性質(zhì)。以上宣傳足以讓原告相信被告出售的房屋具有居住性質(zhì)。于是與被告簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，臨近交房期限內(nèi)，原告前往被告處收房，原告在房屋現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間的位置擱放強(qiáng)電、弱電箱，存在嚴(yán)重的人身安全隱患。衛(wèi)生間地面、廚房位置沒有地漏，且未做任何防水工程措施，導(dǎo)致房屋存在漏水的現(xiàn)象，這不僅影響原告正常生活也會(huì)影響樓下鄰居的正常生活。該房屋已經(jīng)喪失了生活居住條件，與被告的宣傳完全背道而馳。根據(jù)被告銷售“商住兩用”宣傳行為的法律事實(shí)，在限購政策的背景下，可以認(rèn)定被告的宣傳廣告和宣傳資料中的宣傳內(nèi)容，已經(jīng)對(duì)原告是否選擇被告開發(fā)的樓盤，以及是否與被告簽訂房屋買賣合同產(chǎn)生了重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。雖然上述內(nèi)容未載入商品房買賣合同中，也構(gòu)成合同的內(nèi)容，被告已經(jīng)嚴(yán)重違反約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告有權(quán)要求被告進(jìn)行相關(guān)的改造并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，并要求被告參照預(yù)售合同附件十三“補(bǔ)充協(xié)議二”第十一條中對(duì)逾期付款超過60日后解除合同的相關(guān)約定，給付合同總價(jià)款10%的違約金。所以1.要求被告將房屋內(nèi)強(qiáng)電箱改造挪出衛(wèi)生間位置，并承擔(dān)移動(dòng)改造費(fèi)用；2.要求被告對(duì)屋內(nèi)衛(wèi)生間、廚房未做防水位置進(jìn)行防水工程改造，并承擔(dān)防水施工工程的費(fèi)用；3.要求被告向原告給付逾期交房違約金128 147元。
經(jīng)審理查明，2014年1月6日，李先生與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，李先生購買被告開發(fā)商開發(fā)的位于房山區(qū)長陽某處房屋一套，該房屋規(guī)劃用途為商務(wù)辦公，預(yù)測(cè)建筑面積52.96平方米，房屋總價(jià)款為1 281 470元，付款方式為商業(yè)貸款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2015年11月30日前向李先生交付房屋。預(yù)售合同附件十三“補(bǔ)充協(xié)議二”第三條廣告宣傳資料效力條款約定：買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)以合同及附件為準(zhǔn)，出賣人在廣告和宣傳資料中對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，合同又未作重新約定的，可作為合同附件，對(duì)雙方具有約束力。一方違約的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人在上述廣告和宣傳資料中已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)或交易條件的，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。出賣人展示的示范單位功能僅為空間布局向?qū)А⒀b修裝飾和家具擺放指引，不作為交房標(biāo)準(zhǔn)和合同的樣品。上述條款采用了加黑字體。預(yù)售合同附件十三“補(bǔ)充協(xié)議二”第十二條為對(duì)商品房交付條件的補(bǔ)充約定。該條款約定：“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：……；2、買受人未付清房價(jià)款、違約金或其他應(yīng)付費(fèi)用；……”。預(yù)售合同附件十二“補(bǔ)充協(xié)議一毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)”第五條備注中約定，室內(nèi)墻面、地面無防水層。預(yù)售合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。李先生于2013年12月20日向開發(fā)商給付了首付款641 470元。至本案法庭辯論終結(jié)時(shí)止，李先生的剩余購房款尚未向開發(fā)商給付。
法官說法：
本案的爭議焦點(diǎn)有三個(gè)：第一，廣告是否作為合同的內(nèi)容；第二，買受人未交完房款的情況下，開發(fā)商逾期交房，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
原告李先生與被告開發(fā)商之間簽訂的預(yù)售合同及其附件是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。原被告均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。
第一，廣告在本案中不能納入合同內(nèi)容。雖然開發(fā)商在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳、戶型圖和樣板間的設(shè)計(jì)上，表明房屋可以供居住使用，但雙方在預(yù)售合同中已明確約定，房屋規(guī)劃用途為商務(wù)辦公。依據(jù)預(yù)售合同對(duì)于廣告宣傳資料效力條款的約定，在預(yù)售合同對(duì)房屋用途作出了明確約定的情況下，買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以預(yù)售合同及附件為準(zhǔn)，房屋性質(zhì)應(yīng)確定為商務(wù)辦公。李先生主張其購買房屋應(yīng)為商住兩用，開發(fā)商未能滿足居住需求而構(gòu)成違約的主張，不予采信。依據(jù)預(yù)售合同的約定，李先生購買房屋的室內(nèi)墻面、底面無防水層。在原告李先生未提供證據(jù)證明雙方另行作出了約定的情況下，其要求被告開發(fā)商對(duì)房屋衛(wèi)生間、廚房做防水改造并承擔(dān)施工費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，缺乏合同依據(jù)，不予支持。李先生未提供證據(jù)證明雙方對(duì)衛(wèi)生間的位置、強(qiáng)電箱的安防位置等作出了明確具體的約定，李先生要求開發(fā)商將房屋內(nèi)強(qiáng)電箱挪出衛(wèi)生間位置并承擔(dān)改造費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，缺乏合同約定，不予支持。
第二，在李先生未交清房款的情況下，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。依據(jù)預(yù)售合同及其附件的約定，在出賣人交付商品房前，買受人需繳清雙方約定的全部款項(xiàng)并履行完畢合同約定的所有義務(wù)，否則，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。李先生在交納了首付款后，剩余購房款尚未給付。開發(fā)商未向李先生交付房屋，不違反合同約定。關(guān)于李先生提出開發(fā)商逾期交房的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予采信。李先生未提供證據(jù)證明開發(fā)商存在相關(guān)違約行為，且在合同繼續(xù)履行的情況下，李先生要求開發(fā)商參照預(yù)售合同中關(guān)于合同解除時(shí)的違約金責(zé)任條款給付違約金的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
法官提醒：
實(shí)踐中，購房者在購買房屋的時(shí)候往往容易受到廣告宣傳的影響，但是在簽訂合同時(shí)候卻疏于看合同內(nèi)容，發(fā)生糾紛時(shí)很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。在此房山法院民一庭吳楊法官提醒廣大購房者，一定要仔細(xì)看合同內(nèi)容，否則，拿著自己簽訂的合同告訴法院當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候沒有看內(nèi)容，恐怕法院難以采信該種說法，即使該種說法成立，作為完全民事行為能力人，應(yīng)該對(duì)自己的行為后果承擔(dān)責(zé)任。如果本案中的李先生在簽訂合同的時(shí)候看到房屋性質(zhì)是商務(wù)辦公，他當(dāng)時(shí)就可以決定不購買，也就沒有后來的訴訟了。
