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在不動產登記部門多年，經常會遇到很多人拿著很早以前的土地所有權契證來咨詢如何辦證。大部分是土地改革時期的，也有建國前，有民國時期的，甚至乾隆時期的也有人問過，大清已經亡了110年了好么。這些證是這樣的這樣的那么這些證是否有效么，能否用來證明享有現在的宅基地使用權，能否用來辦理不動產登記呢。我們一個一個說。土地改革沒收了地主的土地及其在農村中多余的房屋，分配給無地少地及缺乏其他生產資料的貧苦農民所有，為鼓勵地主自食其力，也分配同樣的一份。按照1950年《中華人民共和國土地改革法》規定，對地主亦分配給同樣的一份，土地改革完成后，由人民政府發給土地所有證，并承認一切土地所有者自由經營，買賣及出租其土地的權利。土地制度改革以前的土地契約，一律作廢。1949年新中國建國前，民國政府更不用說大清朝發的土地房屋所有權契證，也叫老紅契，已經無效了。土地改革不是請客吃飯，打土豪分田地，都是真的（鏈接：中華人民共和國土地改革法）土地改革時期，存在五種所有制：國家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即勞動群眾集體所有制；個體勞動者所有制；資本家所有制。當時農民可以擁有私有土地所有權，1954年《中華人民共和國憲法》第八條規定，國家依照法律保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權。只有礦藏、水流，由法律規定為國有的森林、荒地和其他資源，屬于全民所有。1955年《最高人民法院對土地證和老紅契效力問題的解答》（〔1955〕法行字第16242號）明確，在土地改革以后，所有以前的一切老契，均已作廢，所謂老紅契壓倒土地證的問題，是不應該存在的。那么土地改革時期政府發的土地房屋所有權契證是否有效？60年代人民公社時期共有4個《農村人民公社工作條例》，即1961年3月（草案）、1961年6月（修正草案）、1962年9月（修正草案）和1978年12月（試行草案），都有60條，特別是其中1961年6月的和1962年的名稱完全相同，都叫《農村人民公社工作條例（修正草案）》，容易混淆。施行時間最長的是1962 年 9 月27日中共八屆十中全會通過的《農村人民公社工作條例（修正草案）》（鏈接：農村人民公社工作條例修正草案），建立了農村人民公社作為社會主義的集體經濟組織，分為公社、生產大隊、生產隊三級。人民公社的基本核算單位是生產隊。根據各地方不同的情況，人民公社的組織，可以是兩級，即公社和生產隊;也可以是三級，即公社、生產大隊和生產隊。草案規定：全大隊范圍內的土地，都歸生產大隊所有，固定給生產隊使用。社員的房屋，永遠歸社員所有。社員有買賣或者租賃房屋的權利。人民公社社員可以耕種由人民公社分配的自留地和自留山。自留地長期歸社員家庭使用。注意這里享有集體土地所有權的是農民集體經濟組織，人民公社后來變為鄉鎮、村、村民小組三級集體經濟組織，按照《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178號）開展農村集體土地確權登記發證，土地所有權確認給村民小組農民集體、村農民集體所有或鄉(鎮)農民集體。屬于村民小組集體所有的土地應當由其集體經濟組織或村民小組依法申請登記并持有土地權利證書。對于村民小組組織機構不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權利證書。在土地登記簿的“權利人”和土地證書的“土地所有權人”一欄，集體土地所有權主體按“хх組（村、鄉）農民集體”填寫。（鏈接：國土資源部、中農辦、財政部、農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見）雖然可能各地在登記發證中有誤差，全國范圍內的農村集體土地所有權登記發證工作已經于2012年底前完成了。村委會不是集體經濟組織，沒有集體土地的所有權，無權處分集體土地。抵押人必須是有權處分不動產的權利人，因此村委會無權抵押集體土地。（鏈接：已抵押的不動產轉讓的，是否要變更抵押人）最高人民法院認為，居民委員會、村民委員會提供擔保的，人民法院應當認定擔保合同無效，但是依法代行村集體經濟組織職能的村民委員會，依照村民委員會組織法規定的討論決定程序對外提供擔保的除外。（鏈接：最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋）對于社員宅基地所有權歸生產隊所有的理解，1963年《中共中央關于各地對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》（中發（63）193號）明確，社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都歸生產隊集體所有，一律不準出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物，如房屋、林木等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。1962年的修正草案公布實施時間是現今我國確定土地所有權的重要時間界線，草案第21條規定，土地、牲畜、農具、山林、水面、草原的所有權和經營權，經過社員大會或者社員代表大會討論同意，定下來以后，長期不變，就是后來俗稱的“四固定”，是目前我國處理土地所有權、使用權、林權權屬爭議的主要依據。1991年《最高人民法院關于村委會與所屬村民小組的土地糾紛案應如何適用政策法律問題的復函》（（91）民他字第30號）認為，處理土地權屬爭議應當按照國務院國發（1980）135號文件批轉廣西壯族自治區《關于處理土地山林水利糾紛的情況報告》要求，以土改、合作化、四固定時的權屬為準。人民公社化運動和修正草案的出臺，意味著我國消滅了土地私有制，農民原有的集體土地所有權轉由作為農民集體經濟組織的人民公社（生產隊）享有，農民享有原有集體所有土地的使用權（包括宅基地使用權）。原國土資源部《關于帶地入社土地確權問題的復函》（國土資廳函〔2002〕437號）答復山東省廳認為，經過了帶地入社和1962年的“四固定”，生產隊范圍內的土地，無論其是否原為國有，都應確定為集體所有。因此1982年《中華人民共和國憲法》根據歷史和現狀明確，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。從憲法層面確定了我國實行生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，農民不再享有集體土地所有權。1996年原國家土地管理局《對天津市土地管理局關于墳地及公用房屋用地登記問題的請示的批復》（國土批〔1996〕90號）明確，根據我國現行法律規定，土地屬于國家所有或者集體所有，解放后頒發的私有土地契證現均已失效，不再具有法律效力。原私有土地契證認定房屋內的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國有或集體土地使用權。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權。雖然自然資源部網站答復認為該文件已經失效，但答復內容可以從現有的法律法規中推導出來：人民公社時期農民帶著私有土地進入農村集體經濟組織（公社、生產大隊、生產隊），修正草案和《憲法》均明確由農村集體經濟組織作為集體土地所有權人享有農村集體土地所有權，原來土地改革時期頒發的私有土地契證當然失效。農民享有由土地所有權轉化而來的集體土地使用權（宅基地使用權）。由于房屋所有權并未被征收，因此農民繼續保有原有房屋的所有權，并可以買賣、置換、調配等。1996年批復所指的仍由原所有人合法使用，主要是為了確認在這段時間沒有經過置換、買賣等交易行為，依然屬于原宅基地所有權人占有使用，即房屋所有權人沒有發生變化。只有原有房屋的所有權人可以享有集體土地使用權。同理，1990年原國家土地管理局在答復最高人民法院民事審判庭《關于城市宅基地所有權、使用權等問題的復函》中認為：我國1982年憲法規定城市土地歸國家所有后，公民對原屬自己所有的城市土地應該自然享有使用權。1986年《土地管理法》（鏈接：中華人民共和國土地管理法（1986年版））規定，集體所有的土地和國有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。當時的土地登記和確權是同一個行為，土地所有權和使用權的首次登記兼有確權的作用。2007年《國土資源部關于土地登記發證后提出的爭議能否按權屬爭議處理問題的復函》（國土資廳函[2007]60號）（鏈接：國土資源部關于土地登記發證后提出的爭議能否按權屬爭議處理問題的復函）認為，土地權屬爭議是指土地登記前，土地權利利害關系人因土地所有權和使用權的歸屬而發生的爭議。土地登記發證后己經明確了土地的所有權和使用權，土地登記發證后提出的爭議不屬于土地權屬爭議。土地所有權、使用權依法登記后第三人對其結果提出異議的，利害關系人可根據《土地登記規則》（鏈接：國家土地管理局土地登記規則（1989-1995年）/國家土地管理局土地登記規則1995-2008）的規定向原登記機關申請更正登記，也可向原登記機關的上級主管機關提出行政復議或直接向法院提起行政訴訟。《土地權屬爭議調查處理辦法》(國土資源部令第17號)（鏈接：土地權屬爭議調查處理辦法）第二十條中的“人民政府頒發的確定土地權屬的憑證”，是指初始土地登記完成前，爭議土地原有的人民政府頒發的確定土地權屬的憑證。即當時的土地登記類似澳大利亞“托倫斯”登記，“由登記而獲得土地權利”。登記機關對土地登記進行實質性審查，具有確定土地所有權和使用權的效力，可以依據土地改革時期的私有土地契證和繼續使用房屋的事實，確定集體土地使用權，并頒發集體土地使用權證。1996年《福建省土地登記條例》（鏈接：福建省土地登記條例）認為，土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利進行審查確認、登記造冊、頒發證書。1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》（鏈接：中華人民共和國土地管理法（1986年版））實施以前使用的土地，未經登記部門確權、發證的，應當提交土地所有權證、房地產所有權證、宅基地使用證、清查用地時補辦的用地證明或建筑許可執照等作為土地權屬來源證明文件，原有土地權屬證件不全或依據不足的，還須提交權利來源和權屬演變的書面報告、所在地居(村)民委員會證明和法律責任的具結書。即原宅基地所有權經過行政確認沒有發生房屋轉移等情形后自然轉化為土地使用權，并予以確權登記。確權和登記是同一個行為，或者說登記帶有確權效力。因此對于已經登記的土地使用權，不得由于未進行公告等程序瑕疵非實質性原因而隨意撤銷（鏈接：不動產登記存在程序瑕疵是否可以撤銷登記）。2008年《物權法》則將不動產登記與不動產物權的行政確認區分開來，將登記作為物權法定公示手段，并派生出不動產登記具有推定登記簿記載的權利真實有效的效力，更接近德瑞等國的權證登記制，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。2008年原國土資源部出臺的《土地登記辦法》（鏈接：土地登記辦法(2008—2017年)）明確土地登記是指將土地權利事項記載于登記簿的行為。2014年國務院《不動產登記暫行條例》（鏈接：不動產登記暫行條例）沿襲了該定義，明確不動產登記是將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。最高人民法院在物權法司法解釋中（鏈接：《物權法》司法解釋及最高法院權威解讀）明確，不動產登記簿記載只是推定有效，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。2020年《中華人民共和國民法典》和最高人民法院司法解釋（鏈接：民法典物權編（不含擔保物權和占有）/最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一））延續了這一規定，不動產登記只是記載不動產物權等事項的程序性行為，與作為行政確認的確權行為不同。最高人民法院對行政案件案由的規定將登記和確權分為不同的案由（鏈接：最高人民法院印發《關于行政案件案由的暫行規定》的通知），不動產登記屬于行政登記，土地、礦藏、水流、灘涂、林地、林木、山嶺、海域使用權權屬確權屬于行政裁決，這就把確權和登記的關系分清楚了。（鏈接：自然資源調查、確權和登記的關系探析）因此不動產登記不是行政確認或者確權，而應當作為公共服務類行為。目前對不動產登記已經有詳細的規范（鏈接：不動產登記操作規范（2021年修改印發）），存在土地權屬爭議的可以按照《土地權屬爭議調處辦法》（鏈接：國土資源部土地權屬爭議調查處理辦法）由縣級以上國土資源行政主管部門負責調查和調解，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。各級人民政府或人民法院已依法處理的土地權屬爭議，按處理決定確定土地所有權或使用權。生效的處理決定是土地登記的依據。對于土地改革時期已經頒發私有土地契證的，可以按照1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（鏈接：《確定土地所有權和使用權的若干規定》），對土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉為國有后迄今仍繼續使用的，可確定現使用者國有土地使用權。因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經變更了實際土地使用者的，經依法審核批準，可將土地使用權確定給實際土地使用者。空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。鑒于確權和登記已經屬于不同的行政行為，目前沒有對行政確權進行單獨的程序性規定，建議可以按照2020年7月22日自然資源部組織編制了《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》（鏈接：自然資源部《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作權威問答（三）》），查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體經濟組織或村民委員會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農民集體經濟組織或村委會出具證明，并經鄉（鎮）人民政府審核批準，屬于合法使用的，予以確權登記。如果原有土地上房屋依然存在，可以按照原有面積確定土地使用權并登記發證，即使面積超過各省的宅基地限額。土地改革法到現在已經70多年，當時的權利人大多已經去世，即使是剛出生的也已經是耄耋老人。按照《中華人民共和國民法典》（鏈接：民法典婚姻家庭編、繼承編）規定，權利人去世的，其權利自動由繼承人享有。死者基本沒有遺囑，所有法定繼承人都有繼承權。由于戶口制度不完整，難以明確繼承人的范圍，第一順位繼承人的有父母、配偶、子女，很多子女已經去世，發生轉繼承或者代位繼承的情形，更加難以認定繼承人范圍，至于在國外、省外聯系不上的更是比比皆是。公證機關很少辦理農村繼承權公證。《不動產登記操作規范》（鏈接：不動產登記操作規范（總則編））要求，受理繼承轉移登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記機構進行繼承材料查驗。不動產登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養協議、申請繼承的遺產是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產登記具結書。事實上很難做到或者短期內實現。況且農村的宅基地沒什么價值，只能在本村村民之間流通，僅對愿意留在本村或者回鄉養老的繼承人有意義，所以涉及繼承的農村宅基地確權登記有相當大的難度。可以考慮先對現有權屬來源材料可以確定的土地權利人確認其土地使用權，即使是死者也可以考慮由其子女持相關材料代為申請，登記到死者名下，或者登記為“死者的繼承人”，待繼承人明確后進行登記。有人認為對這些老房子不應辦理確權登記或者繼承轉移登記，待房子倒塌之后由農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府（縣政府）批準，注銷其土地登記，收回土地使用權。（鏈接：《確定土地所有權和使用權的若干規定》）筆者認為農村的老房子都是祖宅，承載了大量的鄉愁和割舍不去的情懷，村民即使旅居海外，也不愿意眼睜睜的看著它們倒塌，特別是南方宗族意識濃厚的地方。直接拆除沒收過于粗暴，也侵害了村民的權利，并不會顯著增加村集體的收益。對這些老房子確權登記后可以穩定村民的心，吸引在城市里的子女后人帶著專業技術、資金、信息、項目等優勢資源留在農村，投資創業，促進鄉村振興，成為“引鳳”的巢。也可以作為閑置宅基地與社會資本合作進行民宿旅游、一二三產業融合開發。1986年《土地管理法》（鏈接：中華人民共和國土地管理法（1986年版））允許城鎮非農業戶口居民使用集體所有土地建住宅，但必須經過縣級人民政府批準。1999年實施的《土地管理法》（鏈接：中華人民共和國土地管理法(1998年)）刪除了非本村村民可以申請宅基地的規定。1999年5月6日國務院辦公廳印發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（鏈接：《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》）明確指出，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此1999年5月6日前，非農業戶口居民（含華僑）既可以通過申請審批方式，也可以通過接受轉讓、購買房屋方式取得宅基地，原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。（鏈接：《確定土地所有權和使用權的若干規定》）對于這些回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農村合法取得的宅基地（經過縣級人民政府批準取得），或因合法取得房屋而占用宅基地的（通過接受轉讓、購買房屋方式），經公告無異議或異議不成立的，由該農民集體經濟組織出具證明,可依法確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農民集體經濟組織成員”。（鏈接：自然資源部宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答）很多法院有個誤區認為城里人不能到農村購買宅基地，因此非本村戶口購買宅基地的合同都是無效的。但由上可知，1999年5月6日前法律沒有限制城里人到農村購買宅基地，已經簽訂的宅基地購買合同應當確認其效力，不應一律判決無效。宅基地使用權不是登記生效，對于非本村戶口的村民持1999年5月6日前的縣級人民政府批準取得宅基地的文件、購買宅基地合同、農房買賣合同、贈與合同、分家析產協議等權源材料在1999年5月6日之后向當地不動產登記機構申請宅基地使用權登記的，筆者認為可以予以辦理宅基地使用權不動產登記，其程序可以按照自然資源部《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》，經過公告無異議或者異議不成立后，由該農民集體經濟組織出具證明后予以登記。（鏈接：宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答）按照規定，農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記（鏈接：國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知）。對于原來是本村村民，后來成為城市居民的，其原已在農村通過鄉級人民政府（1999年之前）、縣級人民政府審批方式取得的宅基地使用權，通過接受轉讓、購買房屋、分家析產等方式取得的宅基地使用權，應當予以不動產登記并頒發證書。1998年《土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉（鎮）村建設可以使用農民集體所有土地，實質上否定了非農村村民使用集體土地建設住宅的可能。按照《中華人民共和國鄉鎮企業法》規定，鄉鎮企業必須是農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業，一般由當地經貿部門認定。1999年5月6日國務院辦公廳印發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》禁止城鎮居民到農村購買宅基地。2007年《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）（鏈接：《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確了）進一步明確，農村住宅用地只能分配給本村村民。宅基地還有一點特殊的地方在于，宅基地使用權是作為集體經濟組織（人民公社）成員才享有的權利，是以戶為單位申請審批并確權登記的，可以認為是戶內共同共有，應當將所有戶內成員都記載在登記簿上（包括未取得夫家宅基地的外嫁女），以取得宅基地審批文件的時間為準，申請人只是戶內成員代表，可能是戶主，也可能不是戶主，但都不影響權利共有的屬性。但如果后來又增加子女繼續在該戶內的，經宅基地使用權人申請，可以增加權利人。因此宅基地的繼承有與城市國有土地不一樣的地方：只要“戶”中還有其他成員，批準使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權，不發生繼承，繼續由現有的戶內人口共同共有宅基地使用權。如果戶內人口都去世了才發生繼承。農村宅基地使用權屬于集體經濟組織給成員分配的福利性質財產，帶有身份性質，按照《繼承法》的規定，身份性質的權利不能繼承，城市戶口子女不能單獨繼承農村宅基地，宅基地上的房屋屬于個人的合法財產可以繼承。城市居民可以按照房地一體原則，繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權。（鏈接：宅基地使用權可否由城鎮子女繼承？自然資源部明確答復了）。對于繼承取得的房屋繼承人能否翻蓋，從理論上說農村宅基地使用權屬于集體經濟組織給成員分配的福利性質財產，城鎮子女是通過繼承宅基地上房屋依據地隨房走的原則取得宅基地使用權的。翻建會導致房屋滅失，宅基地使用權隨著地上的房屋滅失而消滅。但法律并未明確禁止，而且按照規定，農村村民在依法取得的原有住宅用地范圍內翻建住宅，符合土地利用總體規劃且未改變土地用途的，由村委會簽署意見，并經鄉(鎮)國土資源管理機構確認后，不辦理用地批準手續，直接辦理規劃建設許可手續。（鏈接：福建省農村村民住宅建設用地管理辦法（2011年））實際上宅基地上房屋如果不允許城鎮子女繼承取得的予以翻蓋，通過改建和修建，也是可以維持房屋的狀態，不至于倒塌。但不能住人的房屋既無法流動起來為人利用，反而處于閑置狀態，是社會財富的浪費，還可能造成房屋質量安全引發的社會風險。另一方面，城市居民有回鄉養老的需求，城鄉一體化及鄉村振興需要城市資金、人才的回村反哺，如果放開繼承房屋的宅基地翻建，有利于擴大新農村建設的資金來源，吸引進城的人口回流農村創業。同時也為宅基地退出培育市場，激活宅基地流轉市場。（鏈接：農村宅基地使用權繼承需要明確的三個問題）對于非本村村民在農村合作建房、開發民宿旅游項目的，為保障投資人的權利，可以考慮在農房上設立居住權并進行不動產登記作為物權保障。居住權應當在合法建造的農房上設立，因此不會起到鼓勵違法建設的作用，同時宅基地使用權人依然保有農房所有權和宅基地使用權，居住權人則享有按照合同約定使用、占用住宅的權能，兩全其美。另一方面，也可以簽訂買賣農房的合同，并約定該合同自購買人符合購買農房條件之日起生效，并持該合同向不動產登記機構申請預告登記，籍以對買賣農房的債權合同進行物權化保護，同時不違反法律關于城市居民不得購買宅基地的禁止性規定。對于很多地方提出來，比如平和土樓等古建筑古民居，已經年久失修無人維護，村民愿意，政府引入外部投資者進行民宿旅游開發，但可能由于古建筑的繼承人眾多，難以全部到場或者無法確定難以簽訂合作投資協議的，可以考慮利用《民法典》規定：處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。這里的處分行為是指法律上的處分，其目的是賦予部分共有人對共有物的處分權，兼顧效益和公平。（鏈接：民法典物權編（不含擔保物權和占有））。詳見文章：按份共有的不動產，多數份額權利人能否直接轉讓投資人可以在地方政府和村委會協助下，與多數份額的繼承人簽訂合同開發建設，設立居住權并辦理不動產登記，允許出租作為民宿，所獲得的收益應由其他繼承人獲得的部分進行公證提存。歷年發表文章農村土地經營權能否抵押流轉，如何辦理不動產登記不動產登記實務案例解析文章匯編最新最全不動產登記政策法規匯編（收藏2022年2.14更新）共有不動產，多數份額權利人能否直接轉讓權利人可持法院文書辦理不動產登記么？《中國自然資源報》法治版答疑專欄（一）“一房二主”的不動產登記咋辦？《中國自然資源報》法治版答疑專欄（二）如何處理偽造材料騙取的房產證?《中國自然資源報》法治版答疑專欄（三）同一權利人分割不動產如何操作？《中國自然資源報》政策答疑（四）分割不動產如何操作？《中國自然資源報》法治版政策答疑專欄（五）國有土地上的自建房可以辦理分割登記嗎？《中國自然資源報》法治版答疑專欄（六）宗地合并如何辦理登記手續？《中國自然資源報》政策答疑專欄（七）證載面積與實測不符如何辦證？《中國自然資源報》政策答疑專欄（八）證載權利人不一致如何辦理不動產登記？《中國自然資源報》政策答疑專欄（九）已抵押的不動產轉讓的，是否要變更抵押人在建建筑物抵押權登記特殊性探析已抵押的土地，能否與其他土地合并登記親屬關系證明虛假，能否撤銷不動產繼承轉移登記土地出讓合同解除后，已登記的不動產怎么辦一個抵押合同擔保兩筆貸款，如何登記限售房能否辦理預告登記從違法建筑登記談不動產登記審查范圍民法典對不動產登記的三大影響已抵押的不動產轉讓時如何辦理轉移登記能否用更正登記撤銷不動產登記能否將不動產登記到死者名下出讓合同約定移交給政府的幼兒園，如何辦理不動產登記帶建筑物的國有土地出讓后如何登記司法視角下的不動產登記焦點問題自然資源調查、確權和登記的關系探析統一登記制度下存量房網簽備案的定位和走向（一）統一登記制度下存量房網簽備案的定位和走向（二）宅基地三權分置的內涵、障礙和出路（深度分析）一房多賣時占有與合同網簽備案哪個優先（一）不動產權屬糾紛只能由民事訴訟來解決（二）非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期與登記海域使用權和土地重疊的原因分析及對策建議國有土地使用權出讓合同的性質再探析土地調查的地類與不動產登記不一致的，以何者為準農村房地一體不動產登記的現狀、障礙和對策不動產登記行為性質與機構定位不動產轉移登記，配偶是否必須到場申請公證遺囑能否直接辦理不動產繼承轉移登記夫妻一方持離婚協議書可否申請不動產轉移登記賣房人在登記申請前死亡的，  如何辦理不動產轉移登記轉移登記時發現不動產存在違法建筑如何處理購房合同解除后，已登記的不動產怎么辦？法院判決履行不動產轉移登記法定職責如何登記不動產單元如何分割登記不動產登記機構可以依職權注銷查封抵押登記么繼承權公證被撤銷登記機構是否要撤銷登記不動產登記存在程序瑕疵是否可以撤銷登記撤銷登記的法理及其適用請注意！不予受理更正登記有法律風險不動產登記有錯誤，怎么辦？淺談物權法上不動產登記錯誤的類型劃分與立法建議最高法判決：申請更正登記應當提供充分證據證明登記錯誤超值抵押并非不動產登記障礙民間借貸辦理不動產抵押權登記的障礙、風險和責任抵押權轉移登記容易混淆的幾個問題抵押權主合同期限變更登記的法律研究境外法人是否可以作為抵押權人申請不動產抵押登記銀行續貸如何保持抵押權順位登記思考不動產登記簿如何體現抵押合同的“擔保范圍”未經抵押權人同意能否轉讓房產適用從屬性原理登記各類常見抵押權適用從屬性原理登記各類常見抵押權在建建筑物未建部分能否抵押房屋租賃權性質及登記研究采礦權不動產登記怎么做，有剩余儲量是否必須延續國有建設用地使用權出讓合同法律性質探析