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前言
上世紀80年代，夏先生只身來到北京打拼，經過幾年的奮斗終于在木樨園擁有了一家頗具規模的服裝店，而此時的他也已在北京娶妻生子。但住著租來的房子，夏先生心中始終縈繞著一份漂泊感，怎么都揮之不去。直到1988年，他聽說位于北京城南的方莊開始有商品房賣了……。
作為北京房地產市場上最早的大型商品房住宅小區，方莊開啟了北京商品房熱買的先河。隨后幾年里，京城北部又興起了同樣規模龐大的望京住宅區。物以稀為貴，在當時北京商品房還極度匱乏的年代，喝上頭啖湯的方莊曾經引發京城首批富有階層爭購的情景，至今仍令方莊人記憶猶新…… 20年多前的方莊還是一片平房。從1984起開始征地的方莊住宅區共拆遷農民戶4400戶，拆遷工作歷時7年。王建春攝 早期方莊商品房大多為超高層塔樓，戶型多為五六十平方米的小兩居。雖然小區車位規劃有限，但綠地較多。本報記者 周曉東 攝
開發：1985年正式建設
方莊溯源可追至1984年。當時，為解決首都居民住房難和改善南郊的城市面貌，北京市政府決定在市東南建設方莊住宅區，隨后征用了蒲黃榆大隊全部及成壽寺大隊的部分土地，并由北京市城市建設開發總公司下屬第一公司，即現在的北京城市開發股份有限公司（以下簡稱城開）承擔建設。
據城開宣傳科科長王建群介紹，征地工作從1984至1991年底結束，共拆遷農民戶4400戶、17600余人，單位155個。規劃批復一年后即1985年，方莊開始正式建設，到1995年底，除一些配套設施和大型公建外，4個被譽為“古城群星”的園區在這片約148萬公頃的土地上拔地而起，標志著方莊社區已基本建成。方莊總建筑面積266萬平方米，是上世紀90年代初北京規模最大、檔次最高的大型住宅小區。王建群在回憶當時方莊熱賣情景時說，“從來沒見過那么多人買房，真可以用‘人潮涌動’來形容”。
居民：早期“明星薈萃”
方莊剛建起時，除中央國家機關及各大國企外，京城一批最先富起來的人也競相搶購方莊房產。王建群告訴記者，方莊的商品房1986年就開始出售，最初分甲、乙、丙三個等級，甲級1700—1800元/平方米，乙級1400—1500元/平方米，丙級700—800元/平方米。因為當時北京高檔盤非常少，所以方莊商品房價格幾乎每年都在漲，到1995、1996年，大部分商品房都漲到了4000—5000元/平方米。有些甚至一度漲到了8000—10000元/平方米。1995年發售的龍珠公寓，作為精裝修外銷公寓，價格更是接近2000美元/平方米。
由于方莊早期的商品房非常走俏。不僅聚集了眾多中央部委政府官員及國企高層領導，還吸引了一大批商界成功人士與影視明星。
家住芳城園二區的吳老先生告訴記者，他是全國人大常委會的離休老干部，他所住的8號樓是一棟4層小洋房，用今天的話來說就是“TOWNHOUSE”。吳老先生稱，著名畫家吳冠中、著名詞作家喬羽及著名相聲演員姜昆等都曾在這幾棟小洋樓里居住過。而芳城園一區更是“明星薈萃”，影視界名人張國立夫婦、劉曉慶、大山、那英和宋丹丹等也都曾落戶于此。
據了解，與方莊北部的“富人區”芳城園相比，南面的芳群園則更平民化一些。今年63歲的趙永福大爺告訴記者，他原是蒲黃榆村的村民，征地拆遷后，政府補給了他一套回遷房。“芳群園里住了很多像我這樣的回遷戶，但芳城園里就基本沒有。”孫平芝女士回憶早期方莊社區環境時說，“當時居民還不多，樓房也沒這么密，到了夏天，滿眼都是綠色，感覺很舒服。不像現在，綠地越來越少。”
波動：中期“富人”紛逃
本世紀初，隨著北京房地產市場的日新月異，方莊開始漸露“疲態”。據王建群回憶，方莊的開發是為解決北京市政府機關、國有單位職工及其他區域拆遷戶的住房問題。當時北京的高層建筑并不多，為了節約用地，90%都建成了25-29層的超高層塔樓。戶型也多以五六十平方米的小兩居居多，七八十平方米的大兩居及100平方米左右的小三居及大戶型很少。此外，由于當時尚未興起私家車，方莊早期小區車位規劃也很有限，只有芳古園一區有地下停車場。
由于逐漸落后于時代前進的步伐，九十年代后期，方莊房價開始滑落。王建群告訴記者，曾經高達16000元/平方米的芳古園龍珠公寓，價格一度跌到4000元/平方米。1998年開盤的芳古園二期，每平方米也僅賣6000多元。
到上世紀90年代后期，北京開始興起別墅等高端產品，相比之下，方莊就顯得有些暗淡了。這一時期，一些明星及富有階層開始先后搬出方莊?！拔覀冞@幾棟小樓里的一些名人，如喬老爺子、吳冠中、姜昆等都搬走了?！闭f起昔日鄰居們的紛紛“逃離”，吳老先生一臉失落。
近況：現已漸成“大方莊”
隨著1998年北京停止福利分房，方莊也進入了新一輪開發期。由于市場經濟體制下的建設面積不再受指標限制，而是根據市場需求決定，方莊樓盤的品質有了很大的提升。
據了解，2000年入住的芳古園二區，塔樓戶數減少為每層6戶，并出現了110平方米左右的大兩居和140平方米左右的大三居，同時戶型設計也更趨合理。
該小區當時采用了鋁合金保溫節能新型材料和美國進口冷熱式一體機，成為了北京市建委頒發的第一個“一優（品質）兩示范（節能、科技）項目”。2003年交付使用的芳群園二區———時代芳群，一梯4戶，看似塔樓，實為短板，車位配比也達到1：1.目前正在開發的方莊東住宅區———時代紫芳、時代綠蔭是方莊核心區內品質最高的樓盤。隨著方莊核心區內土地的開發完畢，方莊的開發正往南延伸至宋家莊一帶，形成了所謂的“大方莊”，狀元城、晶城秀府等幾個在售樓盤均匯集于此，逐漸形成了生活氣息濃郁的大方莊。
專家回憶
多虧了早期“市政先行”的基調
陳澤泰（北京城市開發股份有限公司副總經理副總建筑師）：方莊早期開發定的基調就是要建北京最好的小區。當時方莊的建設是按“市政先行”的原則，邊開發邊做配套。
首先解決的是交通問題。先后建成了方莊北邊界的南二環東路、東側的方莊路，改造了西邊界的蒲黃榆路和南邊界的南三環東路。這一十字路把方莊劃分為“古城群星”四大區，連接四大區的是一條30米寬的環路，環路的四個角又有放射狀支路。這些支路和環路又把四個大區劃分為13個住宅小區。
所以，偌大的方莊道路規整，出行方便，不像在望京小區容易迷路。其次，方莊的四周都規劃修建了配套市政設施：東側有變電站、大型公共汽車站及消防隊駐地；西南建了一個10萬門的電話局；東南方南三環以南建設了污水處理廠和供熱廠。這些市政設施不僅服務于方莊住宅區，同時也滿足了方莊周邊地區的需要，極大地緩解了過去東南區市政配套不足的情況。
在綠化方面，方莊有一個占地6.5公頃的地區級中心公園，即現在的方莊體育公園。十字路南北干線的東側有一條30米寬的綠化帶，四個大區內還有7塊2？3公頃的集中綠地。方莊環路是一條林陰路，把各區的綠地連接起來，加上各個樓間的花園綠地，形成了一個完善的點、線、面結合的綠化系統。
見證者說
不知不覺中結下“方莊情結”
張女士（就職于北京某媒體曾住芳古園、現居方莊東住宅區）：我家最早住在西單，上世紀80年代末拆遷時分到了芳古園的回遷房，我和父母于是都搬了過來。2003年，追求小資生活的我買了萬科青青家園的房子，但搬出去后我才發現，郊區生活不夠方便，而此時的我已不知不覺中結下了“方莊情結”。那時我經常會想起住在方莊的好處：南二環、南三環基本不堵車，非常順暢；馬路不寬不窄，方方正正；生活所需配套齊全，價格也較公道；樓里住著很多單位同事，其他不熟的人住久了也都認識了，鄰里關系不錯……。
總之，方莊就像個不張揚的小城，處處充滿了濃濃的生活氣息和人情味。因此，2004年我賣掉了只住了一年的萬科青青的房子，在方莊東住宅區租了一套兩居。這套房子是2000年建成的甲級住宅，戶型比早期的樓房好很多，住得很舒服?，F在我邊租房邊看周邊的新樓盤，日后就打算把家安在這兒，因為這里是實實在在過日子的地方。
另外，我對方莊購物中心感情很深。它是方莊最早的商店，我小時候常在這里買東西。現在雖然有了家樂福等超市，但我還是常去方莊購物中心買東西，因為它最了解我們方莊人的心理和生活習慣。
大事記·開發
1984年，市政府[84]133號文和市規劃局[84]153號文批復，征用了蒲黃榆大隊全部及成壽寺大隊部分土地，由北京市城市建設開發總公司下屬第一公司，即現在的北京城市開發股份有限公司（以下簡稱城開）建設方莊住宅區。
1985年，方莊開始正式建設。
1986年，方莊商品房開始發售，中央國家機關、各大國企和京城最先富裕起來的人士紛紛搶購方莊房產。
1995年，方莊大部分商品房價格上漲到4000—5000元/平米，此后又漲到8000———10000元/平方米，龍珠公寓高達2000美元/平米。
1998年，北京停止了福利分房后，方莊商品房價格回落到5000—6000元/平方米。一些早期的富有階層及演藝界明星紛紛離開了方莊。
2000年以后，方莊進入新開發階段，開發了時代芳群、時代紫芳、時代綠蔭等一批高品質樓盤，價格穩定在6000元—7000元/平米。
本版采寫 本報記者 葉保秀
