1.轉讓宅基地使用權需具備的條件。
依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有：（一）轉讓人擁有二處以上的宅基地；（二）轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員；（三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；（四）轉讓行為征得集體經濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。
綜上，雙方簽訂的《轉讓宅基地合同》是無效合同，產生返還財產等法律后果。且合同無效后約定的違約金亦不能適用
2.1982年1月7日《國務院批轉〈第二次全國農村房屋建設工作會議紀要〉的通知》也規定，社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。同年，國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》中規定，社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規定用途使用的使用權，沒有所有權。國務院的相關規定及政策，均嚴格禁止農村宅基地的違法轉讓。
3.目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
4.此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
5.未經村委會同意和政府審批而無效。
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”
宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規定：“ 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任
6.農村房屋買賣應注意哪些必要程序？
(1)、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
(2)、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
(3)、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
(4)、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。
(5)、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。
7.宅基地使用權的法律特點：
宅基地使用權是農民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權利。特點有：（一）宅基地的所有權歸集體。（二）宅基地使用權的主體是特定的農民。使用權僅限于本集體經濟組織內特定的成員享有，農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地。（三）宅基地使用權具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉賣。（四）宅基地使用權具有福利性。即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的，或只交納了極少的費用。
8.轉讓宅基地使用權需具備的條件。
依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有：（一）轉讓人擁有二處以上的宅基地；（二）轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員；（三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；（四）轉讓行為征得集體經濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。
9.、外村農民購買本村宅基地上住房的效力
關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據土地管理法的相關規定，是不允許農民將本集體經濟組織農民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農民的。其法律依據為1999 年《土地管理法》的第43 條規定，該規定的內容為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部門由此規定引申出只允許本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。
關于如何理解這些規定的含義，普遍的觀點認為：集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租，因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效。
10.農村宅基地使用權的特點我國農村宅基地的使用權具有以下幾個特點：
(1)、宅基地的所有權歸農民集體。《憲法》第10條規定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，宅基地的所有權屬性，已經用根本法的形式固定為集體所有。《土地管理法》第8條第2款規定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”則更進一步明確宅基地歸農民集體所有。
(2)、宅基地使用權的主體是特定的農村居民。《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等法律規定了宅基地使用權的主體是農村居民，農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。
(3)、宅基地使用權不得出賣、轉讓或抵押。宅基地使用權人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地使用權。
(4)、宅基地使用權具有福利性。農民取得宅基地使用權基本上是無償的。因此宅基地使用權是對集體經濟組織成員的照顧和優惠，具有福利性。
