電影院業態租賃合同簽署與運營要點
作者｜盧鵬（商業地產從業，LEGAL商業地產群群主，微信號：LATO7437）
*本文經授權發布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*
現代大型商業綜合體中為了吸引客流，提高項目使用率，往往會在項目中招徠大型影院作為主力承租人，而隨著未來兩年的商業地產市場爆發，越來越多的項目會與影院合作，在此我將分享對電影院公司合同租賃中的一些簽署與運營要點，僅供各位參考。
這不僅是對于法律風控方面的一些介紹，也會有補充一些關于運營理念及基礎概念，以便大家在未來談判時能夠具有對等談判知識背景。另外各位可舉一反三的進行推導適用，將與電影院合同洽談的經驗適用于大面積的商業租賃場合，如商超類等整租的經營業態。
一、電影院市場各地發展情況不同
目前國內一線城市成熟商圈的影院市場已趨于飽和狀態，這是由于商圈內消費客流總數有限，商業卻在不停增長，同時又有眾多的資本方進入了影院行業，企圖在整個市場中分得一杯羹。而一座綜合體就有一家影院，十座就有可能有十家，消費客流總量卻還是固定不變，長久來看影院會存在誰也在吃不飽的情形（其實何止是影院），這是認知的大前提。
本文所述背景多數適用于一線城市，而當下多數影院體系主要集中投資在二線城市及五線城市（本劃分標準以第一財經旗下數據新聞項目“新一線城市研究所”發布的《201X中國城市商業魅力排行榜》為準），各位請甄別認定。
二、項目自身條件決定了簽署地位
（一）人口基數
人口是所有商業項目的成立基礎，脫離相適應的人口總量，所有的項目均是鏡花水月。影院所獲取的收益即票房是由規模、人氣、檔次三個方面所構成，其中規模與人氣均是由人口因素所構成，所以產權方在一開始就應當對項目所在區域半徑三公里以內的人口數量及構成充分了解，進而對項目簽署才能合理定價。
（二）電影院選址應在項目建設期就進行洽談
1、物業工程條件
作為產權方應當在整體物業的設計規劃期就對電影院項目進行合同意向洽談，首先這是由于在前期進行洽談能夠獲得比較有利的地位并獲得相應的意向金，其次由于各家影院的工程條件都不太相同，跨柱、層高、承重、面積、甚至動線于門頭位置都不一樣，越早規劃就越能夠建設出符合經營方要求的項目，最后雖在前期舍棄了高租金規劃收益，但是能夠盡早對外釋放整體品牌租賃信息，起到定軍心做宣傳的作用。
但對此應當注意如下風險點：
（1）影院定位
影院的面積要求與定位和規模成正比，影院人均面積約3.5~4.5㎡/人，影廳面積約占影院面積的35~50%，影廳數至少在6個以上，目前主流8-10個影廳。定位的意義在于能夠預測評估影院所租賃的面積是否與周邊人口相符，預測相應客流。通常來說影院會以不多于20%的面積進行零售服務，畢竟這是影院坪效最高的地方。但作為甲方對此應關注是否會存在轉分租情形，是否存在與整體項目內其他品類業務沖突的情形，進行以便于出租方在租賃合同中是否加入相應限制條款。
（2）影院前廳疏散設計
影院前廳的設計事關項目整體動線規劃以及項目后期運營時的安全管理問題。尤其是影院存在夜場疏散，經營時間遠超商業綜合體整體營業時間，必須為顧客留出能夠安全撤離影院的通道，同時保障商業綜合體能夠與影院分清安全責任，減少安全隱患。無論是項目設計人員、法務或運營管理人員，了解本條意義在于今后的有效規避風險區域，不應輕視。
（3）影院內廳疏散設計
影院內廳的設計事關本是影院自身運營問題，但是作為產權方應當進行關注。因為影院此種短時間內聚集大量人群的業態，極易發生各類安全隱患。讓影院方提供平面草圖，則能夠向產權方場地設計、運營團隊提供合理的安全建議，例如增加監控云臺、增加安全提示等工作。我在此再強調一下：法務風控等工作不應是事后補救，而重點應當是事前預防和事中管理。切莫等到出現不利事件后才想著解決。那是專業律師的工作領域，你所做的應當是在前期就將風險減少到最小。
2、停車場與道路
隨著家庭汽車的普及，現代影院對于停車場的需求有著更大的需求，且由于本身的目的性較強，會存在瞬間客流激增出入的情形。強烈建議在規劃階段就對停車場增大配置，以滿足顧客停車需求。同時介于影院存在午夜場的情形，應當提供影院與停車場之間的直達通道并在停車場應當加大安保力度，增加攝像頭并延長開放時間，以確保安全無虞。
3、影院層高
這個問題比較復雜，涉及到銀幕比例、聲場設計、廳內布局和座位設計問題，在此不對技術過多解釋，僅說層高要求。關于IMAX巨幕電影影廳，標準的矩形IMAX銀幕為22米寬，凈高16米高。因為IMAX影院內部需要比較高的空間去容納大面積的銀幕，高度由四層樓到八層樓不等，為了前排的觀眾不阻擋后排觀眾的視線，IMAX影院的觀眾席位需要分布在坡度比較大的斜坡上，這兩方面的因素都要求IMAX影院內部需要有足夠大的空間和足夠高的高度。
而其他影廳隨著面積的大小，對于層高也有要求。通常為大廳凈高12米、小廳凈高6米。很多開發商所建設的商場，由于是以住宅設計團隊主導，甚至建設標準也是按照住宅投入來計算，加之當時建設中主要考慮的是后期抵押給銀行而非實際使用人的需求，所以最終導致商業項目空有其表，例如層高不夠或柱網太密，以至于無法招徠進電影院或大型商超業態最終使得項目價值大大縮水。
在此提供一下影院類的基本建設標準，以供各位進行參考，更便于對所參與的項目心里有點數，減少談判時的迷之自信。
4、交付條件
工程交付條件是所有影院合同的最關鍵因素。在實踐中由于多數產權方是在主體工程完工后才向影院方進行場地交付，這存在項目交付標準與前期合同洽商時出現偏差的情形（工程已完結，設計方和施工方可能都已結算至90%）。此時影院進入場地后發現與前期約定不符，層高、立柱、防水、電量等等一切問題會使得影院方不得不重新整改，進而導致延期開業甚至撤場索賠等情形，所以在合同簽約階段時請務必明確雙方的交付界面以及流程節點。大量的糾紛多是由此產生，而此時項目的工程負責方可能早就走了，只剩下招商、運營和法務一批非技術人員在善后。為了保證開業進度以及項目經營期間減少不必要的麻煩，請務必對此高度重視，一定明確雙方施工界面和交付標準，雙方的負責人均應簽字確認所有工程細節并在交付場地時一一核對。同時雙方均應對于其中的嚴格限定雙方責任及處罰措施，落實在合同文本之中。
各位如果對影院的交付條件感興趣，可關注「高杉LEGAL」公眾號后回復“影院工程”，我將奉送一套影院工程交接表（非通用版），以供各位參照。
上圖為某影院公司交付標準，僅供參考（各影院公司建設標準不同，請勿對照使用）。
三、常規簽署要點
（一）關注經營范圍
常規的電影院企業在工商注冊時，主營項目是“電影放映、預包裝食品(含冷藏冷凍食品)、熱食類食品制售、廣告業務”等。而近兩年更多的影院會在營業執照中加入其他內容，比如：工藝品、文體用品、辦公用品、服飾、玩具銷售、圖書、音像制品的零售、房屋租賃、電影衍生紀念品零售、眼鏡批發兼零售，甚至更有服裝、鞋帽箱包、化妝品、電子產品、首飾、辦公用品、體育用品、針紡織品、五金產品、金屬制品、金屬材料這一類經營范圍的延伸。所以在簽署合同時，應當與影院對于經營范圍進行明確，必須約定影院的具體經營內容，不應與場地內其他有排他內容的商戶有經營沖突。電影院由于租賃場地較大，能夠獲得比較優惠的租金，所以若不限制經營品類，則有可能對其他零售、餐飲品類造成沖擊。但此處仍需注意的是，影院經營中很大一塊利益來源于此，如限制過于嚴苛，則可能導致影院無法盈利，實踐中應參考使用。
（二）合理運用排他條款
所謂排他條款是指經營方與出租方訂立協議進行授權后，不得再就同一事項與其他人訂立協議，除權利人自己可以實施外，不得再授權他人行使某項權利。
一般商業地產中的排他性條款普見于電影院、百貨、西式快餐、零售商超等業態中。
1、排他主要分為五類
（1）全部排他：即對于全部同業態、同區域、同時間進行排除性約定。比如一座商場內只允許有一家影院、百貨、超市、兒童場館、餐飲類型（*巴克、開封菜）等。
（2）區域排他：即對于在一定空間內對某一業態進行約定排除。
（3）同層排他：即對于在限定空間內對某一業態進行約定排除。
（4）限時排他：即對于在一定時限內對某一業態進行約定排除。
（5）類別排他：即對于對某一業態進行約定排除。
2、排他的效力
排他會減少競爭對手進入本區域保障自身的交易機會與坪效，這是一種簡單粗暴卻很有效的經營手段，通常出租方會遵守這一約定。對于不熟悉商業地產的人士會認為這是一種壟斷違法行為，但其實這是一種行業慣例。因為壟斷的基礎屬性之一是不可代替，而影院、百貨、商超類并非不可替代。尤其是影院或商超類這種經營成本較大的經營方，如果在有限的區域內不進行排他，根本無法確保自身經營效益。對于這種業態排他我個人能夠理解并認可，但前提是經營方不得無限利用該權限，不應將非主業的項目也在場地內進行排他控制。這有賴于商業出租方對市場的充分認知和經營規劃，并合理設置破解應對方法。后期如果有機會，咱們再專門討論排他。
3、對于影院或商超類經營方，在合同簽署中應當予以同意合理的排他條款，這有利于其安心經營。
（三）免租期與培育期
很多影院或商超類經營方會要求給予一定時限的免租期與培育期，對此應區別對待：
1、免租期。如產權方在項目設計期間或施工期就與特定的影院或商超方進行了意向簽署，以其要求的標準建設且能完全按照相關施工標準交付，免租期應適當減少。如果屬于建設完畢后洽談或更換經營方導致需要改造的，則可以寬展一定的裝修免租期。具體時限應以市場形勢、經營方投入成本及品牌來定。
2、培育期。對此應當考察周邊市場情形，如半徑三公里內沒有競品業態、半徑三公里內人口數量超過60萬、半徑三公里內人均收入達到一定標準又或半徑三公里內35歲以下人口占總人口數20%以上等情形下時（這種參考方式需要綜合論證且進行市調），不建議給予培育期，反之則應當給予。
（四）租金
1、租金成本。在中心城區物業，影院或商超類企業的日租金開價往往在2—4元/平米以上，如果再加上物管費、水、電、空調、電梯運維等費用后，電影院經營成本壓力極大，如果按日租金2元/平計算，5000平方、8個廳的年租金就是365萬元，且這未包含如人工、裝修、運營等其他費用，即便該影院票房達到3600萬以上租金也要占成本的10%！票價假如按照40元/張計算，每年銷售需要達到90萬張，每天就是2465張票，影院的經營壓力可見一斑。
通常來說一個8廳1000座影院，年票房估在1600萬。因此租金成本不宜高于10%，如果超過15%以上，就會有經營壓力。若逐年遞增后超過20%，且周邊涌現出多家影院時便有虧損可能。所以在簽訂合同時，無論是招商、運營或法務人員，應當理性分析市場，有正確市場認知，合理判斷租金是否過高。這條意義在于是否在合同談判時堅持經營方的撤場條件是否合理，能夠判斷出經營方是短期經營還是長期經營，并針對性的出具撤場條款以及其他預防措施。
2、經營成本壓力會出現傳導。如果一個經營方在項目上無法獲得收益，那么他必然不會簽署合同。如果無法獲得長期收益，那么將來一定會以各種對抗的形式來保護自己的利益。在簽署合同時從本質上認識商業屬性才能夠有效的預防和解決問題，這才是根本的目的。
3、各位如果對影院的經營成本感興趣，可關注「高杉LEGAL」公眾號后回復“影院測算”，我將奉送一套影院投資測算表，以供各位有著更直觀的認識。
（五）轉租、分租
目前在市場有，有部分影院或商超類的企業，為分攤成本增加盈收會采取對部分場地分租的形式，對此各方應當注意明確如下原則：
1、一切由經營方轉分租的項目，不得與產權方或出租方項目內的其他企業有直接產品競爭；
2、一切由經營方轉分租的項目，所簽署合同均應報備產權方或出租方且遵守產權方或出租方的管理守則；
3、一切由經營方轉分租的項目，所簽署合同不應超過產權方或出租方與經營方的合同期限；
4、一切由經營方轉分租的項目裝修風格應當與產權方或出租方項目內風格統一；
5、經營方在轉分租承租合同中必須約定，如果產權方或出租方行使法定或約定合同解除權解除整租合同時的處理辦法，承租人應當返還租賃標的。同時由經營方自行處理其與轉分租承租人之間的糾紛并承擔由此產生的法律責任。
6、根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償”。產權方或出租方可據此主張權利，而作為經營方的轉分租人，只要有了合同報備，也能保障自身權益。
（六）開業率
其實不止影院，很多強勢的經營方在簽訂合同時都會要求整體商業的開業率，通常開業率最低要求會到70%最高至95%（我所見到的）。這種合同條件雖然是商務條款，但在實際經營中廣受經營方的青睞。從商業角度來看屬于合理的要求，在合同性質上屬于合同法第九十三條，比如我見到有合同約定：“租賃期限（15年）內，商場開業率在70%以上，否則 12個租金違約金 單方解約權 裝修等損失賠償”。因為簽訂合同的根本目的是在于經營，即便合同約定的條件成立時也不一定會解除，而本條款不適用四十五條是條件成就會導致合同自動失效（本段感謝華東政法大學姚明斌老師指點！），這導致經營方簽約目的根本落空。所以在合同簽訂表述上敬請注意措辭，兩條款的結果不同。正如雙刃劍一般，在特定條件下對最終的經營效果也會有著不同的影響，在簽訂合同時法務一定要小心甄別。
如果經營方的開業率要求過于嚴苛，產權方或出租方也有相應的破解辦法。一般可反向要求經營方在承租期內必須達到特定的經營條件，如客流、坪效、氛圍、活動場次等，輔以對等合同條件后要求經營方放松條件。
四、運營風險要點
（一）關注安全隱患
1、客流聚集點的疏散。影院或特定類型的商業業態會存在瞬間客流數量特別大的情形，如果不加以控制就容易發生安全事故。我在前面所述建議對疏散通道進行合理設計，但更建議產權方或出租方在設計階段就對于整體項目的安全隱患進行排查和分析，以便在前期扼殺風險。
2、影院人員安全管控。電影院的主要客群是年輕人為主，在一些具有可能存在鼓動情緒的影片上映時，產權方或出租方對于安保措施必須加大力度，并協助經營方對于人員疏導、做好當地公安部門報備。
3、活動時間。購物中心人氣和影院人氣的日均增長趨勢相近，都屬于晨低晚高模式。一般來說晚間的高峰時間在18 點至19 點時間段內達到最高值，在遇到節假日或凌晨首映的情況下會有深夜24點的瞬間高峰值。本條的意義在于夜間各類安全隱患的關注，很多出租方與經營方雖有場地界面劃分，但是對于其中危險因素成因卻存在混同情形，很多時候無法有效區分。在此建議在運營期間，雙方應當在一些視覺盲點加裝監控云臺并備有各類危機方案，同時要求保安管理對于晚間對此處進行重點關注。產權方、出租方及經營方均應有明確的處理措施以及人員聯絡機制，一旦出現特殊事件如人身與財產損害情形時便能及時處理。
（二）維修保養責任
根據《合同法》第二百二十條，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。而在實踐中由于產權方或出租方一次性以較低的價格向經營方出租了較大的經營面積，所以收益很低，同時很多附屬設施設備也會交由經營方使用。對此我認為這些設備的維護責任應當由經營方負責，所以合同中必須明確經營方對于這些設施設備的維修保養責任。
商業地產與住宅地產不同，無法按照住宅模式大批次進行項目快速復制，每個項目由于所在的城市、商圈、位置、人口、收入、年齡、地域性格等等因素的不同而會產生一些差異，但正是這些差異造成了商業地產的千變萬化。在一地的成功項目在其他區域未必成功（即便開業前三日有著三十萬人次的客流量等等新聞，但那無非是給銀行或購房者看的，無法證明長期坪效業績），只有挖掘其中相通的人性部分，才能夠將項目煥發出真正商業價值。對不明白這份內在價值的人來說，進入商業地產領域只是學到了建筑空間和管理制度，既做不好商業投融管退的任何一環，也理解不了商業地產與住宅的根本不同。
本文是對電影院或整租商超類業態在租賃與運營期間的一些風險關注要點，我更愿從實踐操作中容易出現的風險角度來預防和解決糾紛。十幾年來我一直是在這個基礎上與多家影院洽談合同時本著相互理解的態度去洽談協商，以求相互理解。本文是與金逸影視曾海總在酒后討論時所動筆，更受到了高杉峻與姚明斌老師的多處指點，但由于我個人經驗淺薄水平有限，文中難免出現錯誤，還請大家多多指正批評。
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