當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“房子越來(lái)越難賣”的境況下，政府提出“支持開(kāi)發(fā)商持有出租房源”無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商指出了一個(gè)新方向與思考，然而，依靠出租，開(kāi)發(fā)商能接受嗎？在市場(chǎng)可行嗎？近日，房企負(fù)責(zé)人、業(yè)界人士就此進(jìn)行了一場(chǎng)觀點(diǎn)對(duì)搏。
事件背景 政府支持 開(kāi)發(fā)商出租房
住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提到，未來(lái)政府有望建立官辦租房信息平臺(tái)，在供個(gè)人發(fā)布信息的同時(shí)呈現(xiàn)中介信用檔案，鼓勵(lì)社會(huì)“包租公”發(fā)展，支持開(kāi)發(fā)商持有出租房源。
在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，該《意見(jiàn)》提出將培育經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買社會(huì)房源，直接向社會(huì)出租，或根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行裝修改造后出租。實(shí)際上，目前在租房市場(chǎng)上常見(jiàn)的“包租公”，就是這類租賃機(jī)構(gòu)的雛形。
除了鼓勵(lì)“包租公”的發(fā)展外，該《意見(jiàn)》還鼓勵(lì)有條件的開(kāi)發(fā)商在新建商品房中長(zhǎng)期持有部分房源，通過(guò)與住房租賃公司合作等方式用于向市場(chǎng)租賃，或轉(zhuǎn)成租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
業(yè)界觀點(diǎn) 由售轉(zhuǎn)租 存在難度
“開(kāi)發(fā)商由單一銷售轉(zhuǎn)向租售還存在很大難度。”重慶魯能開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司營(yíng)銷部經(jīng)理陳勇認(rèn)為，其中至少存在四個(gè)方面的困境。
首先，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都追尋快速運(yùn)作，快速回籠資金，而由售轉(zhuǎn)租，勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷一個(gè)慢長(zhǎng)的資金回收過(guò)程，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是肯定不愿意的。
其次，重慶大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目是清水房，如果由售轉(zhuǎn)租，那么開(kāi)發(fā)商還要考慮精裝房，這無(wú)形中就要增加成本投入，并且很有可能達(dá)不到收益值。
此外，還要考量重慶市場(chǎng)的租賃需求有多大，若開(kāi)發(fā)商推出租賃房源，但市場(chǎng)沒(méi)有這么大需求，就會(huì)面臨虧損。最后是開(kāi)發(fā)商若將賣不出去的房源出租，這就會(huì)出現(xiàn)新的空置問(wèn)題。
可能推出 優(yōu)惠政策
重慶新中地產(chǎn)公司總經(jīng)理何偉堅(jiān)表示，過(guò)低的租售比將是這個(gè)計(jì)劃推行時(shí)最大的障礙。僅以一套房?jī)r(jià)為10000元/平方米左右的60平方米精裝房為例，總價(jià)為60萬(wàn)元左右，按照當(dāng)下重慶房屋租賃市場(chǎng)平均租金2000元/月左右計(jì)算，開(kāi)發(fā)商的回收期就要25年。
“顯然這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金將產(chǎn)生很大壓力。”何偉堅(jiān)認(rèn)為，就租賃市場(chǎng)不是很活躍的重慶而言，這就會(huì)面臨“供需不討好”的局面。他認(rèn)為，對(duì)于北京（樓盤）、深圳（樓盤）等租賃市場(chǎng)十分活躍的城市執(zhí)行度會(huì)更高。
不過(guò)，他還談到一點(diǎn)，既然政府開(kāi)始倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)商持有出租房源，后續(xù)也有可能會(huì)推出相關(guān)的優(yōu)惠政策，那么重慶就會(huì)存在可執(zhí)行度。他同時(shí)表示，最終還是要看開(kāi)發(fā)商實(shí)力。
此舉有利 解決庫(kù)存
“出臺(tái)這份指導(dǎo)性文件，可以看到政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)以及穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意愿。”重慶北聯(lián)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理伍志堅(jiān)則提出了另一個(gè)觀點(diǎn)。他表示，近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)情況跌宕起伏，甚至還有不少業(yè)界人士提出了“崩盤論”，雖然事實(shí)上沒(méi)有這樣糟糕，但也不能否認(rèn)房地產(chǎn)面臨的困境，由于近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱導(dǎo)致了杠桿率上升，以致庫(kù)存增加，就開(kāi)發(fā)商而言，如何銷庫(kù)存成為當(dāng)務(wù)之急。此次政府提出支持開(kāi)發(fā)商持有出租房源，還鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)或與住房租賃公司合作。“從某種角度來(lái)看，也是為開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟了一個(gè)新方向，解決庫(kù)存壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”伍志堅(jiān)認(rèn)為還認(rèn)為，這份文件還將起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，發(fā)展租賃市場(chǎng)的另一方面也是抑制房?jī)r(jià)，如果租賃市場(chǎng)活躍，也能有效的控制房?jī)r(jià)快速上漲。
場(chǎng)外連線 適應(yīng)發(fā)展開(kāi)發(fā)商亟需轉(zhuǎn)型
“《意見(jiàn)》為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響不是立竿見(jiàn)影的，我們應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)來(lái)看，這是政府對(duì)3~5年后的市場(chǎng)發(fā)展方向的發(fā)聲。”重慶聚豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理顏雪表示，政府通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的判斷，對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)變化作出了預(yù)判，提示開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)的時(shí)間大限到了，住建部的《意見(jiàn)》亦可以被解讀為趨勢(shì)發(fā)布。
房地產(chǎn)將邁入白銀時(shí)代，為了適應(yīng)這種變化，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略需要快速改變。未來(lái)幾年，購(gòu)房需求進(jìn)一步萎縮，土地價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺、價(jià)格空間的壓縮，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，除了要抓銷售、現(xiàn)金回流外，怎樣將流通性的物業(yè)變成持有物業(yè)，產(chǎn)生可持續(xù)的價(jià)值，是需要研究的事情。
此次《意見(jiàn)》談及REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），并明確將REITs作為發(fā)展租房租賃的主要金融工具。“未來(lái)3至5年，REITs或?qū)⒃谥袊?guó)逐步推進(jìn)。比如，開(kāi)發(fā)商把房子的股權(quán)分成若干小等份，做成信托產(chǎn)品，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，真正意義上把房地產(chǎn)做成大眾都能參與的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。”顏雪表示，對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這將是一種模式的創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)商需要從拿地、市場(chǎng)定位、銷售策略、資本運(yùn)營(yíng)、資本處置、產(chǎn)品退出等整條鏈條進(jìn)行探索，開(kāi)發(fā)商亟需思路上的變化。
市民觀點(diǎn) 年輕人可能買房變租房
“如果開(kāi)發(fā)商來(lái)當(dāng)"包租公"，我肯定會(huì)第一時(shí)間選擇租住，畢竟住起來(lái)會(huì)更放心、更規(guī)范，品質(zhì)也更高。”市民劉宇城說(shuō)，由開(kāi)發(fā)商當(dāng)“包租公”，會(huì)逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)可。比如，龍頭寺附近就有類似的大學(xué)生公寓，600元錢一個(gè)月，因?yàn)樘t火，要提前半年預(yù)訂才能入住，這就是由開(kāi)發(fā)商當(dāng)“包租公”的一個(gè)成功案例。
“經(jīng)營(yíng)得好的話，成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不難。”劉宇城說(shuō)，官辦租房信息平臺(tái)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)“包租公”，或?qū)⒏淖冋麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和整個(gè)中國(guó)社會(huì)，“可能中國(guó)以后會(huì)變成歐美一樣的情況，更多的年輕人不再選擇買房當(dāng)房奴，而是先租房，待以后考慮成立家庭或經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定后再買房。這樣的話，租賃價(jià)格會(huì)上漲，租售比趨于合理，租賃市場(chǎng)也將更良性、更健康。”
聯(lián)系客服
