摘要：我國采取不動產物權登記生效主義。因此，即使買賣雙方簽訂了房屋買賣協議，支付了相應對價，如未辦理不動產產權轉移登記，房屋所有權仍應屬出賣人。這種情況下，如果出賣人因其他糾紛被起訴，申請人一旦向法院申請查封并強制執行出賣人名下的房產，法院將基于對不動產登記證公示結果的信賴依法強制執行。買受人因未取得房屋所有權，無法以所有權人的身份排除法院強制執行。為平衡申請執行人與實際購房人的利益，我國法律對此類購房人的救濟方式作出了明確規定，但司法機關對保護條件的適用審查比較嚴格，且審判規則不一。筆者通過查詢相關法律規定以及檢索相關司法案例，就案外人執行異議之訴中的不動產物權期待權的法律保護問題進行評析，以期與業界同仁交流、探討。
買受人在購買房屋之后，辦理過戶之前，如果出現房產被法院查封并執行的情況，且查封房產所依據的判決、裁定本身并無錯誤，那么買受人便可提出執行異議，如果異議被駁回，買受人可以提起案外人執行異議之訴。
根據我國《民事訴訟法》及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱“《民訴解釋》”）相關規定，案外人執行異議之訴是指案外人就執行標的物享有足以排除強制執行的權利，在執行程序終結前，向執行法院對申請執行人（被執行人反對案外人的異議時可列為共同被告）提起的旨在阻止對執行標的物的強制執行的訴訟。
根據《民訴解釋》第三百一十一條的規定：
“案外人提起執行異議之訴應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”
因此，買受人提起案外人執行異議之訴時，需要提出優先于申請執行人債權請求權保護層級的權利，即物權保護期待權，以排除法院的執行。我國2004年出臺的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱“《查扣凍規定》”）第十七條對案外人提起不動產執行異議時對排除法院執行的證明標準作出了規定：
“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”
2015年出臺的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議和復議規定》”）在《查扣凍規定》第十七條的基礎上，結合上述規定適用中出現的問題進行了相應的修改和補充規定。《執行異議和復議規定》第二十八條規定：
“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
第二十九條規定：
“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
上述兩條規定分別規定了在金錢債權執行中，涉案房屋登記在一般被執行人名下和登記在作為房地產開發企業的被執行人名下，買受人可排除執行的兩種不同情形。關于這兩條的具體適用規則，法律并沒有明確規定。有觀點一認為：上述兩條所規定的情形有明顯的區分性，只能擇一適用，即若購買的是開發商名下房屋，買受人排除執行，必須符合第二十九條的規定，而不能適用第二十八條。筆者通過檢索司法案例，發現此種觀點基本沒有得到法院支持。有觀點二認為：房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須符合第二十九條的規定。最高人民法院在（2018）最高法民申1972號案中即采用此觀點。有觀點三認為：在金錢債權執行中，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產開發企業的被執行人而規定的特別條款。第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，只要符合其中一條的規定，買受人即享有足以排除強制執行的民事權益。此觀點并未將第二十八條的適用限定于普通金錢債權，最高人民法院在（2016）最高法民申2736號、（2018）最高法民終1064號、（2018）最高法民終1075號案中都采用此觀點。筆者認為，2002年施行的《建設工程優先受償權批復》第二條規定的“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”是我國最早的關于消費者不動產物權期待權的法律保護規定。第二十九條是對《建設工程優先受償權批復》第二條規定的細化，且第二十九條相較于第二十八條缺少了第二項“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”的限制條件，主要是考慮到當房屋為在建工程或期房時，因尚不具備交付的條件，買受人無法占有使用的情況，避免買受人因不符合第二十八條規定的條件時，權利無法得到救濟的不公平情況發生。因此，筆者認為第二十八條系普適性的條款，而第二十九條是專門針對房地產開發企業作為被執行人而規定的特別條款。對于最高人民法院在（2018）最高法民申1972號案中的闡述的觀點“第二十八條僅適用于普通金錢債權執行案件中”這一法律適用問題，該文不做探討。考慮到第二十八條具有普適性的特點，以下針對第二十八條在實踐糾紛中的法律適用問題作出評析。
實踐糾紛中，法院普遍認為，對不動產提起的案外人執行異議之訴系對人民法院依據物權公示效力所做的強制執行行為的救濟，是對執行程序的突破，是不動產登記所有的例外。因此，司法審判中對法律的適用較為嚴格，必須同時滿足《執行異議和復議規定》第二十八條規定的四個條件，缺一不可，以下將詳細說明這四個條件。
一、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
案外人提起執行異議之訴的條件之一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，該條件在司法實踐中爭議并不大。但實踐糾紛中，司法機關為避免案外人與被執行人惡意串通，損害其他債權人的利益，對該項的審查甚是嚴格，筆者通過查詢相關案例，發現司法實踐中出現較多的被法院認定為不符合該項的情形主要有如下幾種：
（一）房產被法院查封之前，若出賣人與買受人簽訂商品房預售合同時未取得商品房預售許可證明的，且在起訴前仍未取得該證明的，法院將會依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，認定預售合同無效，從而認定買受人不享有物權期待請求權，無法排除法院的強制執行。如吉林省高級人民法院作出的（2017）吉民申2020號《民事裁定書》就支持了此觀點。
（二）房產被法院查封之前，案外人僅與出賣人口頭達成買賣關系，法院將認定買受人不能對抗債權人的申請強制執行。如廣東省高級人民法院作出的（2018）粵民終85號《民事判決書》認為：
“《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第（一）項明確規定排除強制執行的條件之一為‘簽訂合法有效的書面合同’，該要求不僅是《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條的反映，更是要求當事人在請求排除執行時必須有明確的、足夠執行機構甄別真實所有人的證據。則雖然口頭約定并不必然導致房屋買賣關系不成立，但卻不足以排除人民法院的強制執行行為。”
（三）房產被法院查封之前，案外人僅與出賣人簽訂《商品房認購書》，當認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定的商品房認購書認定為商品房買賣合同的情形時，雙方簽訂的《認購商品房協議書》只是預約合同，不符合《執行異議規定》第二十八條第（一）項關于簽訂合法有效的書面“買賣”合同的規定，法院將認為案外人依法不享有足以排除強制執行的民事權益，不予支持其訴訟請求。如海南省高級人民法院作出的（2016）瓊民終43號《民事判決書》。
二、在人民法院查封之前已合法占有該不動產
案外人提起執行異議之訴的條件之二是在人民法院查封之前買受人已合法占有該不動產。該項適用條件在實踐糾紛中的爭議主要有兩點：
（一）關于合法占有的成立要件。有法院認為，買賣雙方交付即滿足合法占有的要件；也有法院認為，交付不等于具備合法占有的條件，必須辦理入住手續，提交物管證明、物業費繳費發票、水電氣繳費單等證據來證明其已在法院查封之前合法占有該不動產的事實。如吉林信達金都置業有限公司與馮鐵順、吉林華運房地產開發有限公司案外人執行異議之訴一案【一審案號：（2017）吉02民初244號；二審案號：（2018）民終54號；再審案號：（2018）最高法民申2788號】，在華運公司與案外人馮鐵順均認可涉案房產已交付的情況下，吉林市中級人民法院一審認定案外人馮鐵順具有排除涉案房產排除執行的民事權益。申請執行人吉林信達金都置業有限公司上訴到吉林省高級人民法院后，吉林高院認為：
“一審判決認定華運公司已向馮鐵順實際交付爭議房屋而排除執行，以實際交付代替合法占有沒有法律依據，屬認定事實和理解適用法律錯誤，應予糾正。馮鐵順的訴請不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第（三）項的規定，沒有合法占有涉案房屋，不享有排除強制執行的民事權益。馮鐵順向最高人民法院申請再審，最高院則回避對該問題作出審查，以其他理由駁回了馮鐵順的再審申請。”
（二）關于對合法占有的理解，尤其對于房屋尚未竣工驗收、不符合交房條件情形下是否能夠構成合法占有更是分歧較大。在李宏萍與韓淑杰等案外人執行異議之訴一案【案號：（2017）最高法民申5092號】中，最高院認為：
“《中華人民共和國建筑法》第六十一條關于‘未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用’的規定，系對建設工程交付的管理性規定，當事人違反該規定雖應承擔相應責任，但不能據此推翻韓淑杰已對涉案房屋實際占有的事實，該規定亦不能阻卻韓淑杰基于房屋購買合同而占有涉案房屋的合法性。綜上，原審判決認定韓淑杰在涉案房屋查封前即已合法占有具有證據支持，李宏萍關于韓淑杰未實際占有涉案房屋的申請再審理由證據不足，不能成立。”
在張利生與鄂爾多斯市圣圓投資集團有限責任公司、阿拉善盟美景房地產開發有限責任公司等申請執行異議之訴一案【案號：(2018)最高法民申4565號】中，最高院認為：
“張利生所稱的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工驗收的在建工程。根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款‘建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。’以及《建設工程質量管理條例》第十六條第三款‘建設工程經驗收合格的，方可交付使用’的規定，案涉房屋作為建設工程只有經過竣工驗收合格才能交付使用。因此，美景公司應履行向買房人交付竣工驗收合格的房屋這一法定義務。否則，即構成違法交付。而購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。”
筆者認為，《建筑法》第六十一條第二款關于未經驗收或者驗收不合格不得交付使用的規定是一種行政管理性的規定，是行政部門對開發商的要求，其目的是保護商品房買受人的權利。開發商的交房行為是否滿足行政機關對其交房時房屋質量等方面的要求，所產生的法律后果是開發商是否應當受到行政處罰和業主是否向開發商主張賠償責任，并不影響開發商向業主交房這一合同履行行為的效力，交房的行為是有效的，業主對房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果并不影響業主已合法占有房屋這一法律事實。因此，不應當因交付房屋行為違反《建筑法》第六十一條第二款的規定而認定業主非合法占有房屋。
三、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行
案外人提起執行異議之訴的條件之三是在人民法院查封之前，買受人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行。案外人提起執行異議之訴應向法院提交證據，如轉款憑證、收款收據、購房發票等證據來證明其支付房款的事實。如果案外人僅提供買受人出具的收據，而無轉賬憑證等，因收據非劃款憑證，并非價款實際支付的直接證據，無法直接證明買受人已支付價款的事實，如最高人民法院作出的（2017）最高法民再331號《民事判決書》即采取此觀點。但在實際糾紛中，仍不排除某些案件中，在案外人未提供轉賬憑證類證據的情況下，法院結合當事人提交的其他證據材料進行事實認定，進而裁決支持案外人異議申請的情況。
四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記
案外人提起執行異議之訴的條件之四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。非因買受人自身原因是指非買受人主觀或客觀原因，如出賣人不作為、標的物瑕疵、登記部門等原因造成的產權未辦理過戶，買受人才算無過錯。筆者通過搜索司法案例，發現能夠歸責于買受人的原因，主要分為三個方面：
（一）消極不行使登記權利。例如，在房產符合辦理轉移登記的條件下，買受人不及時要求出賣人協助辦理過戶登記手續，或有的交易雙方為了逃稅等而故意不辦理登記的，受讓人的物權期待權均不應受到法律保護。一個有爭議的問題是，買受人本來可以通過提起確權之訴或行使物權登記請求權并通過法院強制執行的方式來完成物權變動的結果，但卻沒有采取任何法律救濟措施，此種情況能否視為買受人的原因。有觀點認為，對于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況不能視為買受人有過錯。但更多司法案例認為，此種情況下買受人自己應承擔怠于行使權利的不利后果，如（2017）最高法民申4723號 、（2017）最高法民申4461號案。
（二）對國家政策的忽略。例如，買受人明知自身不符合當地商品房限購政策，在不符合條件的情況下仍然購房，導致無法辦理產權過戶。買受人應該能夠預料到所購房產不能登記在自己名下的實際情況，應自行承擔無法辦證的不利后果。
（三）未盡到審慎義務。例如，不動產之上設定有其他人的抵押權登記，而買受人沒有履行合理的注意義務，導致登記時由于存在他人抵押權而無法登記。買受人應為自己的過錯承擔不利后果。
筆者通過檢索中國裁判文書網、無訟案例等網站，發現案外人提起執行異議之訴的案件數量增幅在逐年加大，但我國法律尚未對不動產物權期待權的保護規則作出統一規定，且司法審判觀點分歧較多。本文基于司法案例并結合筆者自身從業經驗，對不動產物權期待權的法律保護問題進行了以上探究，希望引起業界關注，同時也希望立法和司法機關對不動產物權期待權的保護制度進一步規范，各地不動產登記機關盡快完善登記制度，解決權證不一的情況。不動產買受人也應積極、及時履行自己的權利，完成物權變更過程，將不動產產權轉移登記到自己名下，為自己減少不必要的麻煩。
責任編輯： 鐘凱文
圖文編輯：肖夏依依
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