近日，省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），共分7大部分24個(gè)條目，重點(diǎn)從引導(dǎo)好社會(huì)預(yù)期、完善供應(yīng)體系、加強(qiáng)需求側(cè)管理、規(guī)范整頓市場(chǎng)秩序、落實(shí)地方政府調(diào)控主體責(zé)任等方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出要求。
今年以來，四川省各地普遍出現(xiàn)商品房量?jī)r(jià)過快上漲情況，投機(jī)炒作有所抬頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增大。《通知》在此時(shí)提出的調(diào)控政策有哪些新的特點(diǎn)，背后蘊(yùn)藏著哪些調(diào)控深意？8月22日，川報(bào)觀察記者采訪了四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人。
看點(diǎn)一：堅(jiān)持分類調(diào)控常態(tài)化
省上提供政策“工具” 市州“自行開藥”
房地產(chǎn)調(diào)控，具體落實(shí)主體是地方政府。仔細(xì)翻閱《通知》會(huì)發(fā)現(xiàn)，7大部分24個(gè)條目沒有采取“一刀切”的模式，更多是分類指導(dǎo)、因城施策。
從調(diào)控手段來看，《通知》給出了編制住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開、加大閑置土地處置力度，執(zhí)行價(jià)格申報(bào)制度等涵蓋土地供應(yīng)、價(jià)格管理、資金管控、遏制投機(jī)等房地產(chǎn)調(diào)控方方面面的調(diào)控措施，但對(duì)限購(gòu)、限貸、限售等并未做統(tǒng)一要求，由地方政府結(jié)合實(shí)際確定并實(shí)施。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，提供政策工具，把主動(dòng)權(quán)交給市州體現(xiàn)出我省落實(shí)中央要求，實(shí)行差別化調(diào)控和分類指導(dǎo)，更加有利于房地產(chǎn)調(diào)控政策“因城施策”甚至“因區(qū)施策”。
值得注意的是，相比以往常見的政策工具，《通知》還給出了“建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，“商品房住房項(xiàng)目備案價(jià)格會(huì)商機(jī)制”等“新工具”，這些措施著眼于以成本為基礎(chǔ)、市場(chǎng)為導(dǎo)向，來制定商品房住房項(xiàng)目備案價(jià)格規(guī)則，更有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)。
看點(diǎn)二：強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)房產(chǎn)市場(chǎng)
摸清我省住房底數(shù) 編制城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃
今年召開的省委十一屆三次全會(huì)明確提出，制定全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展五年規(guī)劃，這一要求落實(shí)在《通知》中，即第一條提出的“抓緊編制四川省城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2018—2022年）”。
“編制住房發(fā)展規(guī)劃主要目的在于穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，明確住房發(fā)展目標(biāo)，并合理確定市場(chǎng)供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序和住房保障的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、渠道。也更有利房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的精準(zhǔn)制定。” 省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
從全國(guó)來看，目前只有上海、成都等地制定了城市的住房發(fā)展規(guī)劃，省級(jí)層面海南省正在制定住房發(fā)展規(guī)劃。制定如此龐大的規(guī)劃難點(diǎn)在于，住房底數(shù)不清，不清楚市場(chǎng)情況，也意味著難以拿出精準(zhǔn)的調(diào)控政策，“會(huì)出現(xiàn)頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的現(xiàn)象”該負(fù)責(zé)人表示。
省住建廳通過前期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前我省住房總量已基本滿足需求，不過住房結(jié)構(gòu)、住房建設(shè)年代等詳盡數(shù)據(jù)還未能準(zhǔn)確掌握，省住建廳將通過抽樣調(diào)查等辦法進(jìn)一步摸清我省住房底數(shù)。
記者獲悉，我省這一首部住房發(fā)展規(guī)劃目前正在加緊編制中。
看點(diǎn)三：盡快形成土地有效供應(yīng)
合理把控住宅供地節(jié)奏 既不能太慢也不能過剩
由于土地供給方為地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主體為企業(yè)，這意味著房地產(chǎn)并未完全市場(chǎng)化。土地作為住房供應(yīng)的源頭，對(duì)它的調(diào)控是我省歷來房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，《通知》也不例外。
除了完善住宅用地供應(yīng)計(jì)劃外，《通知》還提出合理把控住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、健全土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度、加大閑置土地處置力度、加快住房開發(fā)建設(shè)進(jìn)度4項(xiàng)措施，盡快形成土地有效供應(yīng)。
既要防止“太慢”，合理把控供地“節(jié)奏”是此次調(diào)控重點(diǎn)內(nèi)容。相關(guān)研究數(shù)據(jù)表明，土地市場(chǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)反應(yīng)有一定滯后性，我省房地產(chǎn)從土地供應(yīng)到商品房上市銷售，一般在一年到一年半時(shí)間。
也要防止“過剩”，加大對(duì)閑置土地的處置力度也是這次調(diào)控的重點(diǎn)。《通知》明確，對(duì)因企業(yè)原因造成土地閑置未動(dòng)工開發(fā)滿1年的，嚴(yán)格征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿2年的，依法收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)悉，省國(guó)土主管部門近期也將出臺(tái)加大閑置土地利用的相關(guān)方案。
“對(duì)土地調(diào)控的核心目的在于調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平滑市場(chǎng)波動(dòng)，減少市場(chǎng)大起大落。” 省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
看點(diǎn)四：出臺(tái)利于房地產(chǎn)調(diào)控的棚改政策
改變棚改土地出讓方式 推動(dòng)騰空地盡快入市
作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的一大“重點(diǎn)因素”，棚改政策何去何從，在《通知》中雖然只有寥寥數(shù)筆，但背后蘊(yùn)藏深意。
從政策上看，《通知》只提出了支持各地在棚戶區(qū)改造中，通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式建設(shè)商品住房定向提供給被拆遷居民；加快推動(dòng)棚戶區(qū)改造，騰空凈地盡快入市兩個(gè)針對(duì)棚改“土地”的措施，但在省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，這將有利于我省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
從土地出讓方式看，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”意味著棚改拆遷時(shí)，政府給拆遷戶的安置房?jī)r(jià)會(huì)鎖死，安置房建設(shè)時(shí)，政府會(huì)通過降低土地價(jià)格，來要求開發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位商品住房定向提供給被拆遷居民。此舉在實(shí)現(xiàn)“出棚入樓”的同時(shí)，也降低當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寖r(jià)格，同步抑制房?jī)r(jià)飆升。
從棚改土地利用來看，從2014年起，我省大規(guī)模推進(jìn)的棚改已整理出了不少騰空地，這些土地多位于市中心，價(jià)值較大，而且有相應(yīng)的規(guī)劃，屬于存量土地，能盡快形成上市并“變現(xiàn)”。“此舉不僅有利于加大各地住宅土地供應(yīng)，而且這些騰空地變現(xiàn)后，也有助于減輕地方政府債務(wù)壓力。” 省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
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