時間：2015-11-20 09:04 來源：蜂巢物業(yè)論壇 作者：. 點擊：13次 11月18日，市第一法院通報了該院2012 年至2015 年審結(jié)的物業(yè)糾紛典型案例。因為一間垃圾房，火炬開發(fā)區(qū)的業(yè)主林女士與物管公司在兩年時間里兩次對簿公堂。開發(fā)商設(shè)計不合理，物業(yè)公司是否可以據(jù)此免責(zé)?小區(qū)業(yè)主因此拖欠4年物管費，到底能不能獲得法院支持?業(yè)主和物管糾紛逐年攀升，業(yè)主和物管公司的矛盾因何引發(fā)?業(yè)主維權(quán)應(yīng)選擇哪些方式?
物業(yè)房改裝成垃圾房，業(yè)主與物業(yè)公司兩次上公堂
2015年初，苑景物業(yè)有限公司將小區(qū)業(yè)主林紅告上了法庭，理由是林紅2011年起就沒有繳交物業(yè)管理的各項費用。雙方的糾紛，要從一間垃圾房說起。
林紅所在的小區(qū)，因開發(fā)商建造時沒有設(shè)計垃圾房，苑景物業(yè)有限公司私自將林紅所住的R7樓棟的物業(yè)用房改成垃圾房。小區(qū)600多住戶近2000人的生活垃圾，加上商鋪的垃圾，造成R7樓棟附近臭氣熏天、老鼠橫行。
林紅住在5樓，家里的窗戶正對著樓下的垃圾房，平日不敢開窗，不堪其擾。林紅于2014年起訴要求物業(yè)公司恢復(fù)物業(yè)用房的原狀，并免除部分物業(yè)費用。法院審理后判決苑景物業(yè)有限公司停止將物業(yè)房作垃圾房使用，賠償林紅890元，該費用從林紅應(yīng)繳納的物業(yè)管理費中扣減。
同時，法院建議停止物業(yè)用房作為垃圾用房使用后，苑景公司在每棟樓房下設(shè)立單獨的垃圾桶。但是，林紅拖欠物管費遲遲不交，后來被物管公司告上了法庭。
規(guī)避已生效判決，物管告欠費業(yè)主只拿回八成費用
法庭調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，前述判決生效后，苑景公司停止了將物業(yè)用房作為垃圾房使用，但所有垃圾桶卻堆放在林紅所住樓棟樓下，依然對該棟業(yè)主的居住和使用造成了影響。這產(chǎn)生的效果與判決之前并沒有太大區(qū)別。最終，法院根據(jù)苑景公司違約程度及服務(wù)水平，將林紅應(yīng)當(dāng)支付給苑景公司的物業(yè)管理費酌減為應(yīng)繳物業(yè)管理費的80%，判令林紅向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費、公攤電費、水費、電梯年檢費、車位管理費共計8354.41元。
市第一法院周光輝法官介紹說，在業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件中，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)用房作為垃圾房使用，違反了物業(yè)用房的正常用途，應(yīng)予以禁止。小區(qū)設(shè)計規(guī)劃時沒有設(shè)立垃圾中轉(zhuǎn)房，是建設(shè)單位設(shè)計施工不周所致，但物業(yè)公司將小區(qū)所有垃圾堆放于R7樓棟首層，等于將該后果轉(zhuǎn)移給該棟全體業(yè)主承擔(dān)，極為不公。
這種行為顯然與已生效判決的意旨相違背，規(guī)避了判決的執(zhí)行，同時也并未消除對業(yè)主的影響。因此，在業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件中，法院認(rèn)為苑景公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，并對其主張的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)予以酌減。
(案件當(dāng)事人為化名)
【法官說法】
物管糾紛逐年攀升業(yè)主維權(quán)應(yīng)理性
據(jù)市第一法院統(tǒng)計，2013年、2014年及2015年至今，分別受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1013件、1292件、1848件。物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛越來越多。
市第一法院丁向娜法官分析，類似案件涉案金額小，被告多為業(yè)主，主要是因拖欠物業(yè)費，欠繳時間一般在一年以上。在判決方面，法院判令業(yè)主繳納物業(yè)費較多，物業(yè)服務(wù)存在瑕疵時，業(yè)主通常以拒交物業(yè)費的方式對抗，但由于缺少證據(jù)意識，業(yè)主的抗辯理由得不到支持。
出現(xiàn)此類糾紛，主要是物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)服務(wù)水平與收取的物業(yè)費不相當(dāng)。目前很多物業(yè)公司支付給安保、清潔人員的工資較低，聘請的物業(yè)服務(wù)人員多為臨退休或已退休人員，難以提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。此外，開發(fā)商無法兌現(xiàn)銷售宣傳時的承諾后一走了之，造成業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾;還有業(yè)主法律意識不夠，部分業(yè)主認(rèn)為長期不居住或房屋已承租他人，就不用繳納物業(yè)費等。建議物業(yè)公司加強(qiáng)物業(yè)工作人員的專業(yè)技能和責(zé)任心，提供與收取物業(yè)費相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)。
同時，業(yè)主要通過適當(dāng)?shù)姆绞骄S權(quán)。“業(yè)主要增強(qiáng)法律意識，留意有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)信息，權(quán)益受損時注意收集固定證據(jù)。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過協(xié)商、訴訟等多種方式解決，拒交物業(yè)費不僅難以解決問題，還可能帶來違約金的負(fù)擔(dān)。”
