半山雍景苑成功炒掉舊物管，一業主卻因欠交物管費而被舊物管告上法庭
法院判決：物管被通知炒掉后，即使還存在物業管理的事實，物管費也可不用交
近年來，因為小區新舊物管交接引發的糾紛時有發生，而在此過程中，物管費要不要交，因直接關系到雙方經濟利益最受關注。日前，因成功炒掉舊物管而廣受關注的半山雍景苑再次提供了可參考案例——一業主因欠交物管費而被舊物管告上法庭，法院判決顯示，物管被通知炒掉后，即使還存在物業管理的事實，物管費也可以不用交。業內人士表示，這給物業管理糾紛提供了一個解決之道，物業公司拒不撤出時，業主有權利不交物業費，法院也不會支持物業公司討要物業費，物業公司沒有經濟利益，自然會撤出。
案卷
舊物管追討業主11000多元
在目前的物業管理糾紛中，最常見到的就是業主不滿意物管不交管理費。日前，半山雍景苑的業主湯女士(化名)因拖欠物管費被物業告上法庭一案由廣州市中級人民法院終審判決，與一審要求湯女士支付所有拖欠的物管費不同，二審需要支付的物管費計算時間大大縮減，一個明確的信息是：物管被通知炒掉后，即使還存在物業管理的事實，物管費也可以不用交。
據悉，因小區物業糾紛，湯女士從2012年7月開始欠交管理費，被物業起訴追討2012年7月到2015年3月的物管費及水電公攤等各種費用11000多元。湯女士認為，小區業委會2013年9月就與新物管公司簽訂合約，舊物管接到通知也不撤離，此后作為業主就不應交物管費。物管則認為在糾紛期間，業委會向全體業主發出1、2號決議都被法院判決撤銷，自己實際還在進行管理，收取物管費是合理的。
法院認為，小區業委會于2013年9月向×景物業發出關于物業管理服務的交接通知，告知已選聘了新物管，并于2013年10月1日辦理交接工作，但×景未按通知辦理交接手續，而是拒絕退出。雖然業委會于2013年1月、5月作出的1、2號決議被予以撤銷，但小區業主與業委會之間的法律關系與業委會對外代表業主與×景之間的物業管理服務合同關系并非同一法律關系，×景無權以業主大會的該項決議被撤銷為由要求繼續履行已過履行期限的合同。因此，湯女士只需支付從2013年4月到2013年10月1日的物業費及相應滯納金(2013年4月前已過訴訟時效期)。
法規
自2013年1月1日起施行，有效期5年的《廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法》明確規定：如舊物管公司不能及時退出社區，業主、業主大會和新聘的物管公司可以通過區、縣級市房地產行政主管部門或者司法途徑要求其退出。而物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費的，業主有權拒絕。
根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，“物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業拒絕退出并以存在事實上物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費，人民法院不予支持。”
說法
物管差能拒交管理費嗎
業主們常因物管不如人意而拒交管理費。對此，廣東君厚律師事務所律師盧彥錚指出，根據《物權法》、《合同法》及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件的司法解釋》等法律法規的規定，只有在物業服務公司存在未履行合同主要義務時，即物業服務公司出現根本性違約的情況下，業主拒交物業費的做法才有可能得到法院的支持。至于其他糾紛，應該在業主大會上向業主委員會、物業管理企業的相關行政管理部門提出，并依據相關的法律、法規處理，而不能成為拒交物業費的依據和理由。如果是因為以下原因就單方面拒繳物業費，那么一旦物業公司跟業主打官司要物業費，法律并不支持業主，例如：因沒有入住不交物業費;因沒有簽物業管理合同不交物業費;對物業服務質量不滿意不交物業費;對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費等。
早在2013年10月
舊物管已被炒
半山雍景苑位于天河區廣園東路匯景新城西側，是一個有700多戶的中小型社區。
2008年，小區成立業委會。
2012年3月30日，業委會與×景簽訂的兩年管理合同到期。×景物業作為發展商選定的前期管理公司一直管理小區。
2013年1月，由于物業公司管理不如人意，經溝通無效，業委會發出《業主大會公告》(簡稱1號決議)，表示2012年4月組織召開了全體業主的書面大會，根據表決結果，將不再與×景簽訂物業管理合同。
2013年3月，發展商提起訴訟，認為作為小區公建配套的持有人，也是業主，對投票結果表示質疑。同年9月，業委會與經過公開招投標中標的企業深圳市盛孚物業管理公司簽訂了為期兩年的合同，并在10月正式通知×景離開。10月18日，法院作出判決：撤銷1號決議。
2014年1月，發展商再次提起訴訟，請求撤銷“授權業委會進行招投標”的2號決議。12月，該決議一審被天河區法院撤銷。
2014年12月25日至2015年1月25日，半山雍景苑重新召開業主大會，這也是廣州首次由房管局、居委、街道全程參與業主投票換物管。2月24日，投票結果公示結束，換物管的決議生效。到2015年4月10日，新舊物管順利完成交接。
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