近期，在“海外掘金紐約投資群”做了一場講座，內容為：美國購房常見問題的一些意見和資訊
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作者 | Graham
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大家好，我是Graham。今天跟大家分享一下關于美國購房常見問題的一些意見和資訊。
1如果沒有美國身份的話，可不可以在美國買房？
可以，大家拿一個護照，有一個地址證明就可以在美國投資買房，自住也可以。
2美國的租金回報率高嗎？
我一般說的回報率是實際回報率，就是扣除管理費、每年的房產稅計算出來的數字。所以，大家會感覺不是很高。在曼哈頓，回報率一般在2.5%左右。在新澤西州，回報率一般是3%~3.2%。
接下來我舉兩個例子：
首先，我們看曼哈頓上東區在售的condo一房單位。它的主要賣點是地鐵在那邊開了三個新的站（下圖有標注）。所以，現在基本上在那邊賣的房，尤其是一百萬以下的比較熱門級的房是比較搶手的。
以這個房子為例，業主開價是75.5萬，我估計最后會以78~79萬成交。這套房目前有租客在租，他們付的租金是每月三千美元。如果再減掉每月管理費和房產稅，實際回報率大概是在3%。在曼哈頓來說，這是不錯的。
接下來，我們看新澤西州的回報率。之前也介紹過West New York這個新盤，它應該在明年4~5月份會落成。
拿一個一房在賣的單位來比較，它的價格是六十一萬七千。它每月的管理費和房產稅也是比較低的，加起來在一千塊左右。這套房子每月估計出租的租金是三千塊左右，所以它的租金回報率大概是3.6%，是一個不錯的水平。
如果不減去管理費和房產稅這些開銷費用的話，回報率就是5.8%，但是這個回報率就是毛回報率，不是實際回報率。
如果想更精確一些的話，比如說會不會有經紀傭金，會不會有空置率，把半個月到一個月的空置率計算進去。你想保守一點也可以，回報率會降低0.1%~0.2%左右。
3在美國買房，要買新房還是舊房？
我覺得如果是我們中國人買的話，還是新房比較受歡迎。而且實際來說，如果買新房，比方說是期房，要一段時間之后落成的話，你的供價就會更高。
比如說，一般買新房的話，是先付10%，交房的時候再交90%，所以它的供價比較好。因為一般你現在買新房，在交房的時候都會有10%~15%的漲幅。
以剛剛說的新澤西州（緊鄰紐約曼哈頓）的樓盤為例，它是比較特別的，賣的特別好。我的客戶在四月份買到現在，已經漲了10%，我估計到明年落成的時候，可能會漲到15%~20%。主要是因為它的稅率比較低。
如果是買舊房的話，除非急著需要自住或者很想馬上出租，不然從投資的角度來看，我覺得還是買新盤比較劃算。
4在美國買房，需要準備哪些文件？
如果你是全款買房的話，基本上你只需要準備護照、地址證明，就可以買房了。
如果你要貸款買房的話，美國有貸款機構可以做海外投資人士的貸款，成數大概是50%左右。貸款需要的文件比較標準：
（1）收入證明
（2）銀行對賬單
（3）年稅稅單。
如果你在國內有物業和資產的話，需要你提供一些這些物業的資料，比方說：地址、始價、有沒有租金收入和銀行貸款。如果你要做貸款的話，最起碼預留大概2~3個月時間去辦。
5在美國和中國買房，有什么區別？
其實在美國，對于房地產的監管是非常厲害的。在這邊買房子，第一個最明顯的區別就是買房的傭金，賣方全數負擔。第二個區別就是買房時，買賣雙方各自由自己的經紀人代表，去保障雙方的利益。
而且，雙方也有各自的律師。當然，合同之類的全部都是英文。有些人為了安心的話，可以在美國找懂中文的律師來代表自己，他們可以把合同翻譯了之后，給你解釋得比較清楚。
6在美國買房，為什么要交房產稅？
其實房產稅是當地政府的一個自給自足的概念，它收的房產稅都會用于社區里的公共設施建設方面，以及教育方面。
有些人會特意地去找所謂的學區房，在一些全美排名比較高的學校的學區里買房子。其實你付了房產稅，基本上也是付了學費。因為如果不是進西校的話，在社區公立學校，基本上可以免費受教育。所以有些人認為學區房不錯，雖然它的房產稅比較高，但是他們就當成是在付學費。
另外一點需要注意的是，雖然每個地區有自己的房產稅稅率，但是每一個大樓，比如說公寓，都有自己特別的稅率。無論是在新澤西州的市中心還是曼哈頓的金融區或是其他地區，每一個大樓特別是新房，建的時候會跟政府談稅務優惠，所以他們的稅率是比其他地方低的。
7為什么買房子要找經紀人？
這個問題，我從買方的角度來講。
第一個，經紀人接觸的房源肯定是比較多的。因為基本上在市場上，所有人如果要賣房的話，都會把信息放到經紀人的系統里。除非個別自己售賣的情況，要用另外的方法去找。
第二個，如果你找到一個比較靠譜的經紀人，他可以比較快地拿到比較好的房源。以我的幾個買了新房的客戶為例，在新盤正式開始宣傳前，他們就已經聯系到了對方，搶先過去看了房。然后在過去一個半月里，房子已經加價好幾次了。所以如果你比較晚買的話，可能只是差了兩三個月，價格就已經差了很多了。
第三個，作為一個買方經紀人，他會幫你做一個分析。比方說買上東區也好、曼哈頓中城也好。經紀人會幫你做一個比較分析，在過去三個月或者過去六個月，這一個區或者這一棟樓，它的成交價大概是什么情況。所以你就可以知道賣家開價會不會特別貴或者特別便宜，這樣你就有個概念。
8在美國買房產，傭金誰來支付？
剛剛提到過，傭金是由賣方全數負擔的。如果是期房的話，就是發展商付經紀人傭金，一般都不用買方付錢。除非是一種情況：你接觸買方經紀人的時候，大家早就談好也簽了協議，約定買方會付買房經紀人一定比例的傭金，但是這個情況不常見。
9在美國買房的產權跟中國的產權有什么不同？
在美國這邊，產權是永久的。
10留學生可不可以買房子？
這個問題跟第一個問題類似，是可以的，但是當然必須滿足18歲。因為留學生是還沒有收入的，拿不到貸款，所以基本上是需要全款買房的。除非你找家人或朋友做一個co-buyer，就是聯名去買房。如果那個人有足夠的收入的話，就可以兩個人一起申請貸款。
你需要有更多人一起，抱團出海，尋找機會！
