大家逛街時可能已經意識到了一種社會“怪象”正在頻頻發生：一條商業街上，很多做衣物、服飾、家居用品等的商鋪內狼藉一片，但店門緊鎖，走近一看門面上貼著A4紙打印或者手寫的“旺鋪轉租”。而與這些實體“商鋪倒閉”相呼應的是，滿大街都是奶茶、小吃、炸雞、火鍋等餐飲店。我曾經特別留意過，一條不到1公里長的步行街，里面竟然擠滿了5家奶茶店和4家炸雞店。和餐飲店一樣“見縫就開”的還有滿大街的房產中介和大藥房。
房產中介越來越多，這個絕大多數人都可以理解，因為房地產受關注度較高，國人買房置業時確實需要這個行業。疊加房產中介基本上是暴利行業，一套200萬的房子，要提傭金近5萬元，很多時候一個店鋪的每月運營人員開支只需要賣一套房子的收益就夠了。所以房產中介在很多住宅樓較多的地方都會瘋狂開店，而且專挑地段好的商鋪。值得一提的是，房產中介，合伙經營很多。
尤其是藥房，更是離譜，有權威數據統計，在一線城市成熟的商區，已經夸張到每隔100米就有一家藥房。這和發達國家，遍地都是私人門診極其類似。為何會這樣？藥房生意其實并不像小吃等餐飲一樣，顧客絡繹不絕，但它們仍然能做到“遍地開花”，業內人分析認為，歸根結底是藥房的利潤極高，而且很多臨街商鋪的藥房，基本上只售賣價格昂貴且利潤極高的藥品。這使得即使它們的客單量較低，但營業收入完全可以覆蓋支出，而且每個月都能保持很高的利潤。
此外，還有一個怪象是，隨著房地產不斷快速發展，很多城市住宅房價一年比一年高，但是商鋪的投資價值卻在萎縮，過去“一鋪養三代”的投資思維也在發生扭轉。尤其是一些二三線城市，不僅商鋪不再吃香，甚至一些動輒幾萬方、十幾萬方的商業綜合體也舉步維艱，運營狀況糟糕。房價高了，大量商鋪卻一茬接一茬倒閉。很多投資商鋪的人也面臨投資收不回，鋪子空置的尷尬處境。
有人感覺生意難做，但有些生意卻異?；鸨?，服飾、家居等實體商鋪轉租、倒閉的頻率在提高，但與此同時滿大街都是藥房、培訓機構、寵物店、房產中介、理發店、水果店和餐飲店，為何會出現這種“怪象”？我們總結認為主要是三方面原因：
其一，人們消費習慣的改變，疊加電商網購崛起，搶占了一些線下生意的流量
正如上文所說，并非所有的線下生意都不好做。如果我們仔細觀察會發現，線下商鋪不好經營的基本都是服飾、家居類行業，而餐飲、水果、理發、培訓機構、房產中介等這些店鋪的生意越來越好。歸根結底是這些行業更注重線下，線上雖然也有涉及，但無法撼動線下的商鋪式運營地位。
服裝、服飾、家居用品、化妝品、洗漱用品等實體店商鋪大量倒閉，還有一個主要原因是人們消費習慣的改變——智能手機普及，電商崛起、直播帶貨等發展日臻完善，物流給力等多種因素疊加，不僅改變了人們的消費習慣，因為省去了中間環節，更拉低了商品的價格。比如一件大衣，實體店可能要賣500元才能有利潤，但是通過電商消費者可能只需要花300元。而且現在網上購物，還支持7天無理由退貨，甚至很多商品購買時還贈送了運費險，即使退換貨都不需要再花費郵資。
奶茶、理發、房產中介和藥房這些店鋪因為重線下體驗，所以是電商無法沖擊的，但是其它不具備線下唯一屬性的行業卻不然，只能承受被電商沖擊，分流絕大多數流量，然后利潤大減，最后默默關門倒閉的結局；
其二，商鋪嚴重過剩，分流了流量，導致很多店鋪生意慘淡
西南財大研究數據顯示，全國住宅空置率高達21.4%，但殊不知商鋪的空置情況更嚴重，即使是四大一線城市，2020年末的空置率一度高達60%以上。
商鋪空置越來越多，歸根結底是商鋪嚴重過剩。尤其是過去十年，由于地方規劃層面導致的商業供應規模巨大，直接導致了很多地區的商鋪存量比實際所需要高出數倍。這種情況在一線城市也很普遍。在國際通用標準中，商業人均面積有一個基本參考值，正常標準在0.8-1.2之間，只要超過1.2這個數值，那就說明存在過剩。
按照國際標準，全國半數以上的城市的商鋪都超過了2。拿合肥來說，全市能說得出名字的就有至少6家十萬方上下的商鋪經營慘淡，客流量少，商家入駐的積極性低，半數以上的商鋪都常年空置，招不到租戶。
商鋪嚴重過剩，最直接的結果就是分流了商戶和客流量，尤其是一些地段較好、品牌知名度高、運營能力強的商業綜合體，搶生意的能力更強?？土髁看螅碳也旁敢馊腭v，這才會獲得良性循環。尤其是餐飲、藥店、和房產中介，更會早早瞄準這類商鋪，搶在第一時間入駐。
其三，高房價擠壓實體店
此前網上曾有一個問卷調查，“你覺得馬云和高房價哪個對實體店的擠壓更大？”相比于電商對線下實體店的沖擊，其實高房價對實體店的擠壓有過之無不及。眾所周知，一個線下店鋪的主要成本包括三大項：店鋪租金、人員開支和經營商品本身的成本。而這其中店鋪租金可以說是最大頭的成本，尤其是一些一線城市的網紅商業街，一間不到20平的店鋪租金可以高達10萬元/月，占到總成本的80%左右。
最主要的是，不管你生意好不好做，很多房東都是一味漲租，更有一些房東，每天就盯著你的生意研究漲租策略。很多實體店經營者吐槽，生意確實火爆，但最后都給房東掙錢了。
不過回過頭來看，其實很多房東也是迫不得已，要知道他們漲租或者制定高租金也是這個游戲里的無奈之舉——自己當初也是花費巨額資金購買的商鋪，如果真的要按照租售比來算，其實這幾年很多商鋪的回本周期都拉長到了四五十年，要知道商鋪的產權也才四十年。
所以總結來說，其實很多線下實體店商鋪大量倒閉，也有高房價催生高租金，繼而推高實體店鋪運營成本，對實體店鋪產生擠壓的功勞。
線下實體店鋪大量倒閉，并不意味著線下商鋪價值的消失，也不意味著線下經營業態的消失。任何事物的發展都有規律性，服裝服飾、鞋包、家居等業態線下越來越不景氣，確實是受到電商沖擊、高房價擠壓和嚴重過剩等的影響。但現在滿大街都是的房產中介、奶茶、藥房、理發店、餐飲店等，也并不意味著不會被新生物種所取代。就拿買菜來說，基本屬于純線下經營業態，但最后還不是被社區團購造成巨大沖擊？
