摘要
Part 1 分別整理房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費(fèi)及手續(xù)：
一、房產(chǎn)買賣
【房產(chǎn)買賣的稅費(fèi)情況】（附《個人買賣住房應(yīng)繳納各項(xiàng)繳稅一覽表》兩份）
二、房產(chǎn)繼承
【房產(chǎn)繼承的稅費(fèi)情況】
【繼承過戶申報(bào)材料】
【辦理免稅手續(xù)時所需證明材料】
三、房產(chǎn)贈與
【房產(chǎn)贈與過戶的稅費(fèi)情況】
【贈與公證與親屬關(guān)系公證】
【辦理免征營業(yè)稅、個人所得稅手續(xù)時所需證明材料】
Part 2 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式繳稅比較：
《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》
Part 3 律師提示
Part 4 附相關(guān)法律法規(guī)
房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費(fèi)情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)特將以上三種方式進(jìn)行比較分析，供當(dāng)事人和法律同行參考。
Part 1 分別整理房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費(fèi)及手續(xù)
私有普通住宅房產(chǎn)交易時稅費(fèi)需要區(qū)分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿兩年，已滿兩年的房產(chǎn)還要區(qū)分是否滿五年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各有不同。使用買賣方式過戶的房屋成交價(jià)需要遵循房產(chǎn)所在地的政府指導(dǎo)價(jià)，親屬之間為節(jié)省稅費(fèi)可按地區(qū)最低指導(dǎo)價(jià)交易過戶。房產(chǎn)買賣稅收比較復(fù)雜，為此我們特意制作《個人買賣住房應(yīng)繳納各項(xiàng)繳稅一覽表》（以北京地區(qū)為例，下同），讓您一目了然。
市場上還有一類40年、50年產(chǎn)權(quán)的房屋，交易中繳稅標(biāo)準(zhǔn)又有不同。為免混淆，易居房產(chǎn)律師團(tuán)另外制作了繳稅一覽表附后，供當(dāng)事人和法律同行參考。
以上僅僅討論房屋買賣中的繳稅問題，當(dāng)然相關(guān)的還有一些登記費(fèi)、工本費(fèi)、土地出讓金等這些也會是會涉及到的費(fèi)用。
房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。
房產(chǎn)繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權(quán)公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》
繼承權(quán)公證費(fèi)用：（依據(jù)：京發(fā)改[2013]2067號文件）
公證處辦理財(cái)產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：
受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取；
超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取；
超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取；
超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;
超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。
證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。
交易手續(xù)費(fèi)：1元/平方米。
登記費(fèi)：住宅 80元/套。
房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。
印花稅：5元/本。
辦理個人繼承或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：
《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、
繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件、
房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。
房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；
經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件。
房產(chǎn)贈與，指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。從過戶稅費(fèi)的角度考慮，我們將房產(chǎn)的贈與分為兩類：特定親屬之間的贈與和非特定親屬之間的贈予。（注：這里的“特定親屬”的范圍包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。）
房管局會對所贈房產(chǎn)重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價(jià)的3％； 印花稅為房管局評估價(jià)的0.5％。詳見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》
一般而言，贈與要繳納公證費(fèi)、評估費(fèi)、登記費(fèi)。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。
還有一項(xiàng)是土地出讓金，則按所受贈物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補(bǔ)交。
自2015年７月１日起，國家稅務(wù)總局進(jìn)一步簡化房產(chǎn)贈與環(huán)節(jié)中的手續(xù)，辦理特定親屬間房產(chǎn)贈與時無需提供贈與公證，而是改為提供親屬關(guān)系公證，公證費(fèi)用大有不同。贈與公證的公證收費(fèi)公式是面積*公證處地區(qū)指導(dǎo)價(jià)*2%。在新手續(xù)實(shí)施后，以一套總價(jià)300萬（指導(dǎo)價(jià)）的房子為例，贈與公證收費(fèi)為60000元。而親屬關(guān)系公證只需要300元左右，為市民節(jié)省了不少開支。
《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件）、房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。
屬于下面兩種情形的，還應(yīng)當(dāng)分別提交相應(yīng)證明材料：
親屬之間無償贈與的，應(yīng)當(dāng)提交：
注： 已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價(jià)或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
Part2、房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式繳稅比較
附表說明。注意，下表僅僅討論繳稅的問題，當(dāng)然相關(guān)的還有一些公證費(fèi)、登記費(fèi)、工本費(fèi)、土地出讓金等這些也會是會涉及到的費(fèi)用。
注1，上表中“特定親屬”的范圍為：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；此外，無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，同樣暫免征收營業(yè)稅和個人所得稅。
注2，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更，免征契稅。包括：1房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，2房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，3房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額。
注3：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。（《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 （財(cái)稅[2009]78號）第三條。
現(xiàn)值500萬原值100萬、90平以上普宅，70年產(chǎn)權(quán)，自用5年以上家庭唯一住房，從繳稅的角度考慮，分別計(jì)算：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與這三種方式各需要交納什么費(fèi)用？總計(jì)是多少？
房產(chǎn)買賣：營業(yè)稅0+個稅0+契稅7.5萬=7.5萬
房產(chǎn)繼承：營業(yè)稅0+個稅0+契稅0=0
房產(chǎn)贈與（配偶）：營業(yè)稅0+個稅0+契稅0=0
房產(chǎn)贈與（配偶以外的特定親屬）：營業(yè)稅0+個稅0+契稅15萬=15萬
房產(chǎn)贈與（非特定親屬）：營業(yè)稅0+個稅約為100萬+契稅15萬=115萬
繼承(0萬)=
夫妻之間的贈與（0）
普通商品住宅二手房的買賣繳稅額（7.5萬）＜
配偶以外特定親屬之間的贈與繳稅額（15萬）＜
非特定親屬之間的贈與繳稅額（115萬）
Part 3 律師提示
房屋過戶的三種方式差異較大，在特定情況下，單就稅費(fèi)成本而言可以有最優(yōu)選擇。但值得注意的是，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》，受贈方再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，需繳納20%個人所得稅。過戶房產(chǎn)使用贈與方式還是交易過戶方式劃算，要看對房屋后續(xù)的打算。若考慮通過贈予方式來改變房屋產(chǎn)權(quán)，需要將后續(xù)房屋處置成本考慮進(jìn)去。
Part 4 附相關(guān)法律法規(guī)
屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：
（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；
（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕111號）第二條
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 （財(cái)稅[2009]78號）第一條
以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
第三條、除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%.
第四條、對受贈人無償受贈房屋計(jì)征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈與合 同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所 得額。
第五條、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的 應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定 其轉(zhuǎn)讓收入。
一、納稅人在辦理個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅手續(xù)時，應(yīng)報(bào)送《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件（繼承 或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件）、房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。屬于以下四類情形之一的，還應(yīng)分別提交相應(yīng)證明資料：
（二）親屬之間無償贈與的，應(yīng)當(dāng)提交：
1.無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復(fù)印件；
2.無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。
（三）無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)提交：
人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。
（四）繼承或接受遺贈的，應(yīng)當(dāng)提交：
1.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；
2.經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件。
個人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕111號）第二條免征營業(yè)稅規(guī)定的，在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時，無需提供 房產(chǎn)所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”。
聲明：本文由易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和實(shí)際辦案情況整理而成（部分資料來源于互聯(lián)網(wǎng)）。本文僅作學(xué)習(xí)、交流之用；禁止商業(yè)用途，如需轉(zhuǎn)載請注明出處。
