本期天同碼，節選自最高人民法院中國應用法學研究所編《人民法院案例選》最新民商事案例形成的典型裁判規則。
文/陳枝輝 天同律師事務所合伙人
【規則摘要】
1.刑事詐騙，民事上應認定為欺詐，合同應屬可撤銷
——刑事上構成詐騙罪，民事上應認定為構成欺詐。該欺詐行為損害的是相對方或第三人利益，應認定為合同可撤銷。
2.先訴請賠償損失，再主張繼續履行，構成重復訴訟
——就同一合同，一方起訴主張賠償損失的違約責任并獲生效判決后，再行訴請繼續履行的違約責任，構成重復訴訟。
3.聯建房一房二賣，均未登記的，應依占有確定歸屬
——聯建房屋一房二賣，在均未辦理房屋所有權轉移登記情況下，已實際合法占有房屋的一方應為履行合同的買受人。
4.公房拆遷，繼承人對承租權轉化利益仍享有繼承權
——公房承租權因具獨立財產性質，即便經拆遷和產權調換，繼承人并不因此喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權。
5.開發商違約致按揭貸款合同解除，應承擔全部責任
——購房合同與按揭貸款合同糾紛合并審理時，銀行可被列為被告；開發商單方違約致合同解除的，應承擔全部損失。
6.開發商交付商品房不具備永久用電條件，構成違約
——開發商未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付購房人使用，構成違約，應依約向購房人支付延遲交房違約金。
7.房屋租賃合同是否解除，應分析解除條件是否成就
——承租人同時存在遲延交付租金、轉租、對租賃房屋裝修改動等情形時，應區分約定解除與法定解除條件是否成就。
【規則詳解】
1.刑事詐騙，民事上應認定為欺詐，合同應屬可撤銷
——刑事上構成詐騙罪，民事上應認定為構成欺詐。該欺詐行為損害的是相對方或第三人利益，應認定為合同可撤銷。
標簽：借款合同｜刑民交叉｜刑事詐騙｜民事欺詐｜可撤銷合同
案情簡介：2011年，銀行與針織公司簽訂400萬元的借款合同，擔保公司提供連帶責任保證，針織公司股東王某、黃某為擔保公司提供反擔保。2013年，生效刑事判決認定王某提供虛假貸款文件，以騙取貸款罪判處有期徒刑并處罰金。2014年，銀行訴請針織公司、擔保公司、王某及黃某連帶清償借款本息等費用。擔保公司主張合同應無效。
法院認為：①王某構成騙取貸款罪，行為人為取得貸款往往要與銀行訂立借款合同，刑法否定評價對象只是采取虛假手段取得銀行貸款行為，而在此過程中所訂立合同本身并非刑法評價對象。符合《合同法》第52條規定，才能認定合同無效。②涉案合同不屬于損害國家利益合同，不能一概認為犯罪行為都會損害國家利益，且損害國家利益主要指國家經濟利益、政治利益、安全利益等，而不應包括國有企業利益?！耙院戏ㄐ问窖谏w非法目的”屬合同無效情形之一，必然是合同雙方存在共同規避法律故意才符合立法原意。因銀行對王某構成騙取貸款罪并不知情，其無規避法律故意，不符合“以合法形式掩蓋非法目的”情形。違反法律、行政法規的強制性規定是指合同內容及合同內容體現的法律關系違反、行政法規強制性規定，而不應系簽訂合同手段、方式違法。訂立合同手段、行為違法所侵犯的是合同相對方意思表示真實、自由，不能因此徹底否定合同效力，而應對合同相對方被侵犯自由予以救濟，即賦予其是否撤銷合同的選擇權，故涉案合同不屬于“違反法律、行政法規的強制性規定”情形。③王某刑事上構成詐騙罪，民事上應認定行為人在簽訂合同時，主觀上構成欺詐。該欺詐行為損害的是相對方或第三人利益，應認定為合同可撤銷。銀行對針織公司提起本案訴訟，應視為其已放棄行使撤銷權，故判決確認合同有效，針織公司償還借款本息及實現債權費用，擔保公司承擔連帶清償責任。王某、黃某向擔保公司提供反擔保，反擔保權利人系擔保公司，且銀行未提供充分證據證明王某、黃某存在濫用公司法人獨立地位行為，故銀行要求王某、黃某連帶清償訴請，不予支持。
實務要點：刑事上構成詐騙罪，民事上應認定行為人在簽訂合同時，主觀上構成欺詐。該欺詐行為損害的是相對方或第三人利益，應認定為合同可撤銷。
案例索引：安徽蕪湖中院（2013）蕪中民二初字第00406號“某銀行與某針織公司等借款合同糾紛案”，見《蕪湖揚子農村商業銀行股份有限公司橋北支行訴蕪湖市新遠針織有限公司、王旭等借款合同糾紛案——民刑交叉案件中的案件受理、審理以及合同效力問題》（王瓊），載《人民法院案例選》（201502/92:149）。
2.先訴請賠償損失，再主張繼續履行，構成重復訴訟
——就同一合同，一方起訴主張賠償損失的違約責任并獲生效判決后，再行訴請繼續履行的違約責任，構成重復訴訟。
標簽：訴訟程序｜重復訴訟｜繼續履行｜一事不再理
案情簡介：2009年，德國公司與食品公司簽訂銷售合同。2011年，因食品公司以價格上漲為由拒絕供應余下部分貨物，德國公司起訴，要求支付替代采購價格與合同差價損失。生效判決判令食品公司支付德國公司經濟損失5萬余美元。2013年，德國公司起訴食品公司，主張繼續履行銷售合同，要求食品公司繼續履行交貨義務。
法院認為：①因本案涉外性質，應依法確定處理實體爭議的準據法。又因雙方均系《聯合國國際貨物銷售合同公約》締約國，雙方協議未明確排除公約適用，故該公約適用于本案。②食品公司未交付剩余貨物構成違約，德國公司訴請賠償損失的違約責任，在生效判決確認食品公司違約并應承擔違約責任情況下，無論德國公司據以計算賠償的數額或方法能否獲得支持，均不能成為其另訴違約責任的理由。③德國公司在同一合同項下，就食品公司拒不履行交付義務的同一違約行為，無論要求其承擔何種違約責任，均應在一案中一并解決，而非拆分為多個案件分別起訴，該行為既不符合法律規定，亦人為增加了雙方當事人訴訟成本，不利于雙方權利義務關系穩定，故德國公司再行提起訴訟要求承擔繼續履行的違約責任，違反了“一事不再理”原則，法院不應受理，裁定駁回德國公司起訴。
實務要點：同一合同項下，一方起訴主張賠償損失的違約責任并獲得生效判決后，再行起訴合同對方要求承擔繼續履行的違約責任，構成重復訴訟。
案例索引：天津二中院（2013）二中民三初字第7號“某進出口公司與某食品公司買賣合同糾紛案”，見《CRP食品進出口有限公司訴山西威特食品有限公司國際貨物買賣合同糾紛案——民事訴訟“一事不再理”原則的判斷標準》（姚強、王麗平），載《人民法院案例選》（201502/92:198）。
3.聯建房一房二賣，均未登記的，應依占有確定歸屬
——聯建房屋一房二賣，在均未辦理房屋所有權轉移登記情況下，已實際合法占有房屋的一方應為履行合同的買受人。
標簽：房屋買賣｜一房二賣｜聯建房｜均未登記｜占有
案情簡介：1994年，工程公司出資、物業公司出地，雙方簽訂聯建協議。2002年，物業公司取得全部聯建房地產權屬證書。2005年，工程公司訴請繼續履行聯建協議。2010年，法院生效判決支持工程公司訴請。2011年，工業局以其2003年與物業公司簽訂房屋轉讓協議、支付價款并占有房屋為由，訴請撤銷前述生效判決。
法院認為：①出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按以下順序確定履行合同買受人：（1）已辦理房屋所有權轉移登記的；（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額多少及限售、是否辦理網簽、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。買受人之一起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應依前款原則協調處理。②另案判決中，工業局非該案當事人，工程公司與工業局分別同物業公司所簽合同均為有效，均未辦理房屋所有權轉移登記，因工業局已實際占有涉案房屋，無需再考慮工程公司與工業局實際付款數額多少及先后、合同成立等因素。比照前述原則，合建協議已無法繼續履行，另案判決合建協議繼續履行不當，故判決撤銷。
實務要點：房屋聯建一方將約定歸屬于另一方的房地產轉讓給第三人，在均未辦理房屋所有權轉移登記的情況下，已實際合法占有房屋的第三人應為履行合同買受人。
案例索引：北京高院（2014）高民終字第483號“某工業局與某工程公司等撤銷權糾紛案”，見《北京市朝陽區工業局訴中國昆侖工程公司、北京朝海物業管理有限公司第三人撤銷之訴糾紛案——一房數賣的認定》（陸旻），載《人民法院案例選》（201502/92:115）。
4.公房拆遷，繼承人對承租權轉化利益仍享有繼承權
——公房承租權因具獨立財產性質，即便經拆遷和產權調換，繼承人并不因此喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權。
標簽：繼承｜公房｜公房承租權｜拆遷｜轉化利益
案情簡介：2002年，陳某父去世，單位分配公房承租人由陳某父變更為陳某母黃某。2009年，該房拆遷，黃某取得安置房產權。2012年，陳某訴請對安置房繼承分割。
法院認為：①公房承租權產生于計劃經濟時期，目的在于使在社會主義公有制下每個人都居有其所，具有公益保障性質。但隨著市場經濟快速發展和房產制度改革，傳統意義上的公房性質發生巨大變化。公房差價交換和轉租并無明確法律和政策限制，公房承租人能以公房租賃權獲得財產利益，使得公房租賃權成為財產性質的權利，故應可被繼承。②本案中，陳某父死亡后，該公房承租權應以遺產方式進行分割，故在陳某未明示放棄繼承情況下，其繼承利益依然凝聚在該公房承租權上，該房后雖拆遷和產權調換，但陳某并未喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權，故陳某依然可對拆遷安置房進行分割。③因公房租賃權公益保障性質系第一位的，黃某與原承租人一直共同居住在該公房內，故在分割時應對黃某多分。根據拆遷安置房約定價值、產權調換時價值及胡某補交房屋安置時差價等情況，判決訴爭安置房歸黃某所有，黃某支付陳某房屋折價款8萬元。
實務要點：公房承租權因具獨立的私有財產性質，故應可被繼承。即便該房后經拆遷和產權調換，繼承人并不因此喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權。
案例索引：重慶南岸區法院（2010）南法民初字第03056號“陳某與黃某繼承糾紛案”，見《陳穎超訴黃安惠繼承糾紛案——公有住房承租權可以作為遺產繼承》（嚴蓓佳、余洪峰），載《人民法院案例選》（201502/92:101）。
5.開發商違約致按揭貸款合同解除，應承擔全部責任
——購房合同與按揭貸款合同糾紛合并審理時，銀行可被列為被告；開發商單方違約致合同解除的，應承擔全部損失。
標簽：房屋買賣｜按揭貸款｜合同解除｜合并審理
案情簡介：2010年，肖某與開發公司簽訂商品房預售合同、與銀行簽訂按揭抵押貸款合同后，支付了首付款，銀行取得按揭房屋的抵押權人預告登記證明。2012年，因開發公司遲延交房，肖某訴請依約解除合同，同時列銀行為被告。
法院認為：①依最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條規定，商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權作為獨立請求權的第三人主動要求參加該案訴訟。本案并非銀行主動申請參加訴訟，故前述司法解釋并不適用。肖某作為原告起訴時一并要求解除預售合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當事人的銀行列為被告，銀行針對肖某訴請，行使抗辯及反訴權利和機會，程序上已獲相當保障，故本案中銀行應被列為被告而非有獨立請求權第三人。②預售合同解除，按揭貸款合同目的已無法實現，依前述司法解釋第24條規定，購房人有權解除按揭貸款合同，并溯及于合同成立時即消滅效力，故按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應恢復原狀，即購房人應返還所貸全部款項，銀行應返還購房人已償還本金及利息。銀行因按揭貸款合同解除所受損失，可要求購房人予以賠償。在合同解除系開發商違約導致情形，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發商承擔。為減輕訟累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，可由貸款實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應承擔的責任。③鑒于銀行尚未就系爭房屋取得實在之抵押權，僅為抵押權預告登記，故不存在抵押權行使問題。當開發公司怠于履行歸還剩余貸款義務時，銀行可拒絕辦理系爭房屋上設定的抵押權預告登記滌除手續，以保障其債權實現。判決解除預售合同及按揭抵押貸款合同，開發公司返還肖某房款本金及已向銀行歸還的貸款本金及利息，償還銀行剩余貸款，在清償上述貸款后，銀行辦理訴爭房屋上抵押登記的滌除手續。
實務要點：商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時，銀行可被列為被告，因開發商違約導致合同解除的，全部違約損失應由開發商承擔。
案例索引：上海一中院（2013）滬一中民二（民）終字第325號“肖某與某開發公司等合同糾紛案”，見《肖樹生、陳曉玲訴上海博錦房地產開發中心有限公司、上海銀行股份有限公司青浦支行商品房預售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛案——商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛的合并審理》（金紹奇），載《人民法院案例選》（201502/92:130）。
6.開發商交付商品房不具備永久用電條件，構成違約
——開發商未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付購房人使用，構成違約，應依約向購房人支付延遲交房違約金。
標簽：房屋買賣｜商品房買賣｜永久性用電
案情簡介：2012年，黎某與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定交房日期為2013年12月20日。2013年12月13日，該樓盤竣工驗收；2014年7月16日，供電局出具復函證明訴爭房屋已完成永久性用電設施安裝并通過竣工驗收。此前，黎某一直以此為由拒絕收房并訴請支付延遲交房違約金。
法院認為：①依電力工業部《供電營業規則》第12條第1、2款規定：“對基建工地、農田水利、水政建設等非永久性用電，可供給臨時電源。臨時用電期限除經供電企業準許外，一般不得超過六個月，逾期不辦理延期或永久性正式用電手續的，供電企業應終止供電。使用臨時電源的用戶不得向外轉供電，也不得轉讓給其他用戶，供電企業也不受理其變更用電事宜。如需改為正式用電，應按新裝用電辦理?！庇纱丝梢?，所謂臨時用電是供電企業按用電期限分類區別于正式用電的一種供電方式，其不能用作居民日常生活用電。②開發公司雖已依約取得竣工驗收報告，但其未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付黎某使用，已構成違約，應依約計付延遲交樓違約金。③鑒于供電局出具復函證明涉案房產已于2014年7月16日具備永久用電，故判決開發公司向黎某支付從2013年12月21日起至2014年7月16日止的延遲交樓違約金。
實務要點：具備永久用電條件，是開發商簽訂售房合同時必須“承諾”，且系交樓時必須滿足的必備條件，該要求不因后續補充協議對交樓標準降低而削減或免除。開發商未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付購房人使用，構成違約，應依約向購房人支付延遲交房違約金。
案例索引：廣東廣州中院（2014）穗中法民五終字第2513號“黎某與某開發公司等商品房預售合同糾紛案”，見《黎永昌、程聰訴廣州市粵銳恒星房地產有限公司商品房預售合同糾紛案——永久用電是否為商品房買賣的必備交樓條件》（徐華斌、鄧小春、趙麗），載《人民法院案例選》（201502/92:141）。
7.房屋租賃合同是否解除，應分析解除條件是否成就
——承租人同時存在遲延交付租金、轉租、對租賃房屋裝修改動等情形時，應區分約定解除與法定解除條件是否成就。
標簽：房屋租賃｜合同解除｜解除條件｜遲延交納租金
案情簡介：2004年，周某與陳某簽訂房屋租賃協議，約定年租金10萬元，其后雙方數次續簽。期間，陳某高額轉租給科技公司。2012年6月6日，周某以陳某遲延交付租金為由通知解除租賃協議。一周后，陳某以匯款方式支付周某拖欠租金10萬元。2013年2月25日，陳某向周某發出解約通知并退還鑰匙。其后，周某以陳某遲延交納租金，擅自裝修、轉租等為由，訴請解除租賃協議并賠償其轉租收益。
法院認為：①租賃協議約定了解除條件，陳某未在約定期限交付租金，約定解除條件成就，周某據此發出解除通知，按《合同法》第93條、第96條第1款規定，合同于周某提出解除之日起解除。②對租賃房屋裝修改動非合同約定解除條件，亦非法定解除條件，陳某對外轉租部分房屋雖未經周某明確同意，但鑒于雙方存在長期租賃合同關系，且在雙方續簽租賃協議前，轉租關系一直存在，周某之前從未提出異議，可推定周某對陳某轉租行為默認，依最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條規定，陳某轉租行為不構成合同解除理由。③法律未規定在租賃期內承租人轉租獲利應歸出租人所有，合同亦無相關規定，但因合同解除后陳某繼續占有租賃房屋無合法依據，陳某對合同解除后占有租賃房屋的占用費用和基于租賃房屋所獲收益應支付給周某，因陳某向周某發出同意解除租賃協議并要求接收房屋退還鑰匙通知后，周某未積極配合接收房屋，按《合同法》第119條第1款規定，周某對由此導致損失擴大部分應自行承擔責任。即，陳某應向周某支付2012年6月6日至2013年2月26日期間的房屋占用費用72329元和轉租收益20457元，此期間以后的房屋損失應由周某自行承擔，因陳某已向周某支付年度租金10萬元，故判決解除租賃協議，陳某及第三人科技公司騰空房屋返還周某，陳某將房屋恢復原狀并給付周某經濟損失12124元。
實務要點：承租人存在遲延交付租金、轉租、對租賃房屋裝修改動但并未改變房屋主體和承重結構情形時，應區分約定解除與法定解除條件是否成就。
案例索引：遼寧沈陽中院（2013）沈中民二終字第1456號“陳某與周某租賃合同糾紛案”，見《陳鐵兵與周曉華房屋租賃合同糾紛案——房屋租賃合同解除事由及法律責任承擔問題分析》（邢丹、劉冬），載《人民法院案例選》（201502/92:164）。
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