本期介紹：在日常生活中一方以另一方的名義購買房屋的情況很常見，一般發生在親屬、朋友或者同事之間，因顧忌面子的問題很多人都沒有簽訂協議。北京市回龍觀和天通苑地區是兩大經濟適用房地區，很多購房者都有過輪流排隊的購房經歷，而如今，取而代之的是因房屋歸屬及騰退糾紛而對簿公堂。昌平法院2010年至2013年審結的203件經適房案件中，其中48件屬于借名買房糾紛，即不具備購買經濟適用房條件的人借他人指標買房的情況。在天通苑、回龍觀地區的經適房糾紛中，這種糾紛雖然比例非常小，但是適用的法律依據不甚明朗。我們有幸地邀請到了資深房地產專家——靳雙權律師參加法律快車《律師零距離》關于“借名買房”糾紛的專訪，以下歡迎靳雙權律師總結經驗，為我們細細分析代理的一起“借名買房”案件的問題。
主持人：靳雙權律師，您好！很高興您能在百忙之中抽身接受法律快車專訪組的訪談。靳律師，您辦理過很多“借名買房”糾紛案件，能將辦理過的比較復雜的一起案件拿出來作為例子講解一下嗎？具體案情如何？
靳雙權律師：可以。2004年張某向北京市XX區建設委員會申請購買經濟適用房獲得批準，同年2月27日其與北京XX房地產開發有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》約定張某購買位于北京市XX區一套房屋，總價款510000元。該房屋性質是經濟適用房，由李某代為支付了房屋價款，并一直居住在該房屋內。后因為房價上漲，雙方就房屋所有權問題發生糾紛。
張某于2008年將李某訴至區人民法院，要求被告返還房屋，此案經法院審理后，經一審判決駁回張某的訴訟請求，后張某不服判決結果，又訴至北京市第一中級人民法院，該中院作出了維持原判的判決。張某又到北京市高級人民法院申請再審審理，再次被駁回再審申請。
主持人：靳律師，當事人張某是怎樣找到您，委托您辦理此案的呢？
靳雙權律師：張某在見了三十多家律師事務所后，在被告知案件已經終結，無力回天的情況下，張某通過法律快車網這樣的網站找到了我，我們團隊進行研究討論，提出專業而嚴謹的訴訟方案，最終張某決定委托了我來代理。
主持人：當事人的再審請求一度被駁回，您是怎么處理的？
靳雙權律師：先是以經濟適用房轉讓合同糾紛立案，后又邀請法院領導以學術交流的方式研討，最終確認調整方案，先以所有權確認糾紛立案，然后再打物權保護。我方的訴訟請求為要求法院確認張某為房屋所有權人。在庭審過程中，我方充分闡述了的確權觀點，并且提出法律依據，請求法院支持我方的訴訟請求。經一審、二審判決均得到法院支持。之后，我又代表張某再次于2013年起訴李某要求其返還原物，騰退該房屋。
主持人：據我了解，您當事人的案件處理到這一步的時候被告當庭作出反訴，一是要求張某返還購房本金510000元及相關手續費。二是要求張某賠償涉案房屋增值損失和裝修損失（以評估結果為準）。對于這兩點您怎么辯說？
靳雙權律師：經濟適用住房是政府提供政策優惠，具有保障性質的政策性商品住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規定和限制，其購買人必須滿足國家規定的條件，購買資格具有專屬性。本案涉案房屋系經濟適用住房，登記在原告名下，原告與被告無書面約定，雖然涉案房屋由李某出資，且一直被占有使用，且購房票據及原始產權證書的持有人均為李某，但是，該約定違反了國家相關政策的規定，應為無效。合同無效后，被告應騰退房屋。
主持人：靳律師，該案的最終結果是怎樣的？
靳雙權律師：經法院審理后我方的代理意見得到了支持，法院作出了判決一、原告方返還被告購房款并給付相應的房屋增值補償金。二、被告于原告支付上述款項后三十日內將涉案房屋騰退后返還原告方即我當事人。
主持人：靳律師，能普及一下本案中所運用到的法律知識嗎？
靳雙權律師：一、本案中被告雖對訴爭房屋有出資的行為，但該房屋為經濟適用房，經濟適用房的購買人必須滿足國家規定的條件。借用他人名義購買經濟適用房，該行為本身違反國家政策，故出資人主張經濟適用房歸自己所有的訴求于法無據，法院不予支持。
二、雙方即使簽訂了借名買房協議，但因損害了廣大符合經適房資格家庭的合法權益，原則上認定借名購房協議無效。對借名買房案件，法院通常以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。
主持人：您對這類案子的經驗總結是怎樣的呢？
靳雙權律師：在法院審理當中，房屋產權雖然登記在“登記人”名下，但是產權證并不是認定房屋權屬的唯一憑證，“登記人”有可能不是房屋的真正產權人，因此，在借名買房的情況下，起訴要求騰退房屋的，一般不會得到支持。而且大多的借名買房糾紛中，原、被告為朋友關系的8起，親戚關系的16起，占三分之一。直系血親由于親屬關系較能得到實際出資人的信任，因此該類糾紛較少。而旁系血親和朋友，往往在巨大的經濟利益的驅使下，“違背”了當初借名買房的約定。其實在審理當中，很多直系血親的當事人在訴訟之初便選擇了私下進行和解，原告一方選擇了撤訴。出資人討所有權全被駁回訴訟請求。實際出資人提起的17次訴訟中，關于確認所有權的訴求均被法院駁回，有關返還購房款和賠償損失的訴求均勝訴。
另外，需要指出的是由于房地產交易的限購政策，有些買房人由于沒有購房資格，想通過法院判決的方式將房屋送給買房人，繞過購買資格審核，但這種路子很難走通，法院在判決的時候，會要求買房提出符合購買資格的證據，如果沒有證據，法院也不會直接判決歸買房人所有。
總結：旁系血親和朋友，往往在巨大的經濟利益的驅使下，“違背”了當初借名買房的約定，很多直系血親的當事人在訴訟之初便選擇了私下進行和解，原告一方選擇了撤訴。2008年北京市出臺了新的經濟適用房出售政策，從制度上完善了經適房的上市交易，因此經適房糾紛將在實施新政策5年后，逐年減少。
