有幸參加了君聯資本CEO
中國三十年的經濟發展，尤其是從2000年以后的強勁發展，主要的引擎就是出口和房地產，這是毋庸置疑的，到了2014年的11月份，出口和房地產的發展都出現了后繼乏力的跡象，如果要預測未來的發展，就不得不從2000年以來的數據開始進行系統的分析。出口的分析不是我的主業，我只說房地產。
首先，從最為直觀的商品房銷售面積當季同比開始說起
第一、房地產商品房銷售面積的周期為3-4年；
第二、銷售量的同比增速在明顯的下降，而且下降的幅度在5%左右；
由上面的兩個結論推出一個預測——從2014.07往后的3或4年中，銷售量的同比增速下降到3%左右（8%-5%）。
但從趨勢圖中看到在2014.07，房地產商品房銷售面積的同比增速已經是-10%左右了，沒計入趨勢圖的8月和9月，銷售面積的同比增速還在進一步下降，應該到了-15%，如果按照趨勢，從10月開始，房地產商品房銷售面積的同比應該收窄并開始緩慢反彈，事實也證明了。
在2014.09，房地產商品房銷售面積的同比增長底部應該已經探明，但增長增速的斜率還無法預測。
其次，看一看房屋新開工面積當季同比
從2001年12月開始到2014年7月的數據來看，從2001.12—2005.01，同比增長20%，到2005.01—2008.01，同比增長16%，再到2008.01—2011.01，同比增長21%，到目前的2011.01—2014.07，同比增長只有5%。通過以上數據可以得到兩個結論：
第一、房屋新開工面積的周期與房地產商品房銷售面積的周期高度相似，也為3-4年；
第二、房屋新開工面積的同比增速也是在明顯的下降，而且下降的幅度在5%左右，但在2008.01—2011.01，同比增長21%，這個異常的數字就是因為國家救市的4萬億，但在高潮之后，同比增長一下就降到了目前2011.01—2014.07的5%。
由上面的兩個結論推出一個預測——從2014.07往后的3或4年中，房屋新開工面積量的同比增速下降到0%左右（5%-5%），也就意味著未來3、4年里，新開工量將保持在目前的水平，市場將是以去庫存為主。
最后再看一下上市房地產企業存貨水平圖和百城住宅價格定基指數表
可以看出，上市房地產企業的庫存從2008年以來逐級大幅提升，這主要是有兩方面的原因：
其一、由于國家救市的4萬億，在2009年大幅提高了房屋新開工面積的同比增速，但商品房銷售面積當季同比確是按照市場規律逐級下降，房地產企業被資金推著被動的形成了大量的庫存；
但是由于資金成本的持續高位和房價的見頂回落，加快銷售，快速去庫存成為了上市房地產企業的共同舉措。
另外再從百城住宅價格定基指數表分析一下，購房者的購買收益。
從百城住宅價格定基指數表中可以看出，一線城市的住宅價格從2011.01的100到2014.05的135，再到2014.09的131，不到3年，收益在31%，年均收益在10%左右，明顯高于理財（一般收益在5-7%），更是大大高于銀行的3年存款利率（3.33%）。所以在一線城市購買房產，在過去的3年是一個非常英明的投資！
從上面的分析可以看出同為投資房地產市場，由于投資的標的物不同，所取得的收益也是大大不同的，而且這種差異還有可能繼續延續。
