來源：新浪房產綜合
—— 哪些城市的發展潛力最好？ ——
先不告訴大家結論，但可以告訴大家一個簡單粗暴的判斷方法——就是去當地城市的統計局官網查詢統計公報，看看這個城市在過去5年的人口、GDP、本外幣存款量、財政收入的增長情況怎樣？最好對比同類城市來看。
大家如果用這個辦法去計算的話，就可以發現這樣三個現象：
南方城市普遍比北方城市好；
省會城市普遍比普通地級市好；
民營經濟發達的城市，比國有經濟占主導的城市更好 。
1、為什么南方城市普遍比北方城市好？
南方城市離北京遠，計劃經濟的痕跡與國有經濟的比重沒有北方那么大，民營經濟普遍比北方城市更發達。
在今天這樣一個經濟新常態的大背景下，民營經濟比國有經濟更好的抗擊打能力。
除了民營經濟發達，還一個原因據說是南方陽光燦爛？
有可能真是這個原因，陽光燦爛、雨水充沛，適合戶外活動，人們更加熱衷于經濟建設。
在美國也是這樣，最近幾年的明星經濟州都在南部，比如德州、佛州，經濟增長和人口增長的勢頭都比傳統的發達地區五大湖、東海岸要好。關于南方經濟的崛起，美國甚至有一個說法叫做“陽光地帶。”
2、為什么省會城市比普通地級市要好？
因為服務業在中國經濟的比重越來越高。而省會城市基本就是一個省的商業中心、金融中心、人才中心，再加上人口的聚集度最高，在發展服務業上天然具備優勢。
另外，中國經濟這幾年的動力機制已經切換，從過去的出口加工業，變成現在的基建拉動（包括高鐵、地鐵、機場、港口等），在這個機制下面，省會城市顯然更占優勢。
比如，最近五年，南京的發展速度超過蘇錫常，石家莊的速度也超過唐山。要知道5到10年前，這些地級市在省內可是力壓省會城市的。
3、民營經濟發達的城市，為什么普遍比國營經濟發達的城市更好？
5年到十年前，國有企業還是中國經濟的脊梁，舉國大學生以考公務員為榮。可是，這個世界變得太快了，80后公考大軍在機關轉椅上的屁股還沒坐熱，流行已經改成了“大眾創業、萬眾創新”，90后愣頭青們靠著幾張PPT就能忽悠到上百萬風險投資，從此當上CEO、迎娶白富美了。
為什么？中國經濟要走出國門，要跟世界級的企業競爭，當然不能再靠窩里橫的國有企業，還得靠有真功夫的民營企業。所以，這幾年，民營企業頻頻拋頭露面，愈發登堂入室，朝著“國家棟梁”的路子上狂奔。要不然，為什么BAT的老總們時不時會成為中央老大的坐上賓？
所以，民營企業旺的城市，什么都好，比如深圳，比如杭州。國企強、民企弱的城市開始衰退，比如東北城市。
——未來五到十年，哪些城市發展會有一個比較大的提升？——
根據我前面提供的計算方法，有這樣幾個城市，在未來五到十年可能會有一個大的提升——杭州、南京、武漢、鄭州、福州、合肥、東莞、廊坊。
其他城市的爭議可能會小一點，但是廊坊可能會有很多人不服氣。但是你看看最近幾年廊坊的經濟數據會發現，廊坊不僅是河北省內發展最快的城市，也是全國范圍內發展最快的地級市之一。原因在哪里？北京這個大胖子，終于開始掙脫行政便捷，反哺周邊城市了！
還一個可能被忽視的城市是東莞。前兩年，這座城市一直被掃黃潮、企業倒閉潮、產業轉移潮給困擾著。但是沒關系，東莞有深圳大哥提攜，倒是通過產業轉移實現了騰籠換鳥，這不是把華為都給吸引過來了嗎？今年一季度，東莞的GDP名義增長率高達12%，超過圳圳哥，在主要城市中，僅次于北京與重慶。
靠著深圳這個大胖子，東莞摘得一手好桃，相信未來會成為深圳企業最大的騰挪空間。只要深圳吃肉，東莞一定跟著喝湯。從長遠來看，東莞夾在廣深兩個一線城市中間，兩邊都摘桃，未來有望躍升廣東第三城。
當然，之所以提這些城市，是因為這些城市在未來十年可能會有一個顯著的提升。倒不是說別的城市就發展不好，而是說這些城市可能會發展更快。
——第三個部分，哪些城市的房子最具投資潛力？——
首先需要厘清一個問題，一個城市的經濟發展，與房地產投資價值，并不形成直接的邏輯關系。
房地產投資價值，至少受四個因素的影響：經濟發展的前景、當地居民的消費結構與投資偏好、當地的供求關系、這個城市在省內的首位度。
第一點，如何判斷一個城市的發展前景？
剛才說的，去查詢過去五年的人口、GDP、本外幣存款與政府財政收入增長情況，只是反映過去，不能完全說明未來。
要判斷未來，要看這座城市有沒有新經濟的概念可以炒？
這個就要分析這座城市的產業結構，究竟是傳統產業為主，還是新經濟為主？
什么是新經濟？
沒有一定之規，20年前，你下海到城里擺個地攤，那就叫新經濟。10年前，汽車、石化、造船，就是新經濟，或者你去一線城市炒房子，那也叫新經濟。今天不一樣，互聯網＋、新能源汽車、智能硬件、生物科技、可穿戴設備這些，才稱得上新經濟。
第二點，如何知道當地居民的消費偏好？
這個很有意思，暫時沒有大數據可供參考，更多靠感性認知。比如浙江與福建的居民，對房地產投資普遍有偏好。
但是西南地區，比如成都、貴陽，這些城市的消費水平很高，甚至在奢侈品消費方面都很厲害，但是房價卻普遍不高。
如果你要去這些城市投資，至少得了解一下當地人們的消費偏好。
第三點，當地房地產的供求關系。
比如杭州的新經濟那么火爆，浙江人又喜歡炒房，為什么在過去幾年的房價，漲勢一般？一個重要原因就是前幾年的供應量太大，我記得有一年的土地出讓金，杭州甚至超過北京上海。
第四點，就是城市的首位度問題。
比如，城市戰爭曾經專門做過一篇文章，成都與武漢是國內主要城市中首都度最高的兩個。這說明這兩個城市在省內具備強烈的統治效應與吸附效應，也說明這兩座城市的房子具備很強的抗擊打能力。
首位度如何計算？
比如武漢，你就計算武漢的GDP與省內第二大經濟城市宜昌GDP的比值。
所以，綜合來看，不是只有經濟發展才會到影響房價。反過來，房價高也不一定能說明這座城市就有多牛。
福建和浙江隨便一個縣城的房價，都可能趕超一個中部省會城市，這能說明什么？舊金山的房價也比洛杉磯高，但美國第二大城市還是洛杉磯嘛。
大家記住這樣一句話——全世界范圍來看，房價最高的城市就是兩類：一類是金融中心（香港、紐約、倫敦）；一類是科創中心（硅谷、深圳、班加羅爾）。
為什么這兩類城市的房價最猛？
錢多！
第五點，旅游城市的房子到底值不值得投資？
我的看法是，自住不錯，投資我不看好。
因為旅游城市的一個通病是房價高于當地居民的實際可支配能力。一般來說，這類城市房子的實際交易頻率是比較低的，一般買家也是買來度假用，不會輕易出手，除非有重大的什么炒作概念。
——第四個部分，買房注意事項——
一般的注意事項，比如周邊有沒有省一級學校，有沒有大醫院，有沒有大的商場，這個基本靠腳就能去發現。
比較難判斷的是周邊有沒有什么化工廠、垃圾場之類的危險地帶。
如何去發現這類危險地帶，其實也有一個辦法，就是去找你所在城市的規劃法定圖則。這個法定圖則上會對每一個片區的土地用途做了標注。
比如，哪些是商業用地？哪些是居住用地？哪些是一類工業用地？哪些是二類工業用地？哪些是三類工業用地？
什么意思呢？
一類工業用地周邊生活區基本無干擾。二類工業用地有輕微干擾。三類工業用地則是對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地。如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業、制革工業、建材工業等。
這些東西在法定圖則上面都有標注，你能通過是幾類工業用地來判斷這個地方有沒有危險地帶。
當然，不是每個城市都會主動公開這個法定圖則，我知道深圳是公開的。其他城市如果沒有公開，你可以去所在城市的政務窗口詢問。
第五部分，郊區新城的房子值不值得買？
要分情況，郊區新城有它的優勢，那就是新房供應量大、容積率低、環境舒適。
問題是你如何判斷這個郊區新城的發展潛力？我們知道，很多城市都喜歡搞各種新城，遍地造城。但哪些是真正有含金量的？哪些只是政府配合開發商賣房子的？
你得學會辨別。
我覺得，一個最簡單粗暴的判斷辦法就是你去關注當地市長或者書記的講話，看看他們的講話中，提到哪個新城的頻率最高、力度最大？
當然，不能只看最近半年或者一年，最好看最近三年到五年的講話，這個很重要。
如果你的政治敏感度高的話，根本不需要這么復雜，看看每年的政府工作報告就能找到一些眉目。
所以，郊區新城的房子，要分情況。有國家級大政策保駕護航的；有一把手二把手當作施政綱領的；當地產業基礎、人口基礎雄厚的……都可以考慮。
——第六個部分，關于一線城市的房子——
一線城市的經濟走勢，基本是緊跟國運的。
也就是說，如果你判斷國家經濟基本走勢往上在走，一線城市的房價都還沒到天花板。如果判斷相反，一線城市的房價就最危險了。
這個時候，反而是二線城市（省會城市為主）的房價抗擊打能力要強大一些，因為這些城市的房子沒泡沫。
所以，說一線城市的房子抗擊打能強，是沒有根據的。
香港是全球的一線城市，你看最近20年的香港房價，基本是大起大落。1997到2003年，跌了70%，這是什么抗擊能能力？東京也有類似的情況。
一線城市房價抗擊打能力強是個偽命題，它只是高收益而已。
所以，投資房產，尤其是一線城市的房產，要學會看國運。
如果問我怎么看，我認為中國經濟會越來越好，GDP趕超美國是遲早的事情。
