雖然建筑物區(qū)分所有權(quán)隨著我國《物權(quán)法》的出臺(tái)第一次見諸于法律，但對(duì)于車位的法律性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)歸屬，是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所有權(quán)還是共有部分所有權(quán)，現(xiàn)行法律及司法解釋均未作明確的界定。本文試圖通過初淺的論述，對(duì)地下停車位的物權(quán)屬性、取得方式進(jìn)行分析，并提出處置地下停車位所面臨的幾個(gè)問題，以期完善我國物權(quán)法制建設(shè)。
一、地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬界定的重要性
有學(xué)者認(rèn)為，單純的空間不具有遮閉性，也就不具有構(gòu)造上的特定性和獨(dú)立性，從而不能為人所獨(dú)立地、排他地支配，因此不能作為單獨(dú)所有權(quán)的客體[1]。地下停車位作為前述“單純的空間”，是否可以作為獨(dú)立的所有權(quán)客體？這是司法實(shí)踐中解決車位糾紛所必然面臨的首要問題。
迄今為止，我國現(xiàn)行立法并沒有對(duì)地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，只有一些行政規(guī)章和一些規(guī)范性文件涉及到有關(guān)地下停車位的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題。但是各地有關(guān)地下停車位的規(guī)定不統(tǒng)一，加之確定的標(biāo)準(zhǔn)有很大的差異，導(dǎo)致了業(yè)主與開發(fā)商糾紛不斷。大量有關(guān)地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的問題找不到具體的法律規(guī)定，尤其隨著我國經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，車輛保有量不斷增加，地下停車位涉及到公民基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不宜由行政法規(guī)來確定，司法實(shí)踐中也不宜以行政法規(guī)為依據(jù)處理有關(guān)地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬爭議。
二、地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬及取得方式的立法規(guī)定及司法實(shí)踐
（一）現(xiàn)行法律及司法解釋的規(guī)定
《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。我國目前現(xiàn)行法律尚未對(duì)地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，在存在“業(yè)主共有說”、“國家所有說”、“開發(fā)商所有說”，“約定歸屬說”等多種觀點(diǎn)爭論中，《物權(quán)法》最終確定通過約定解決車位歸屬的問題具有其積極意義。
建筑物區(qū)分所有權(quán)隨著我國《物權(quán)法》的出臺(tái)第一次見諸于法律，于2009年10月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）將建筑物區(qū)分所有權(quán)劃分為建筑物專有部分所有權(quán)和建筑物共有部分所有權(quán)，并在《解釋》第2條規(guī)定了建筑物專有部分的具體界定標(biāo)準(zhǔn)，以此認(rèn)定車位等特定空間是否屬于建筑物專有部分，在《解釋》第6條對(duì)《物權(quán)法》第74條第3款進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定，即將不符合規(guī)劃的占用公共道路或其他場地的車位規(guī)定為建筑物共有部分屬業(yè)主共有。
（二）相關(guān)地方規(guī)章或其他規(guī)范性文件的規(guī)定
1、確定地下停車位的產(chǎn)權(quán)取得方式為在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)注記
《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》（滬規(guī)土資籍規(guī)［2016］760號(hào)）規(guī)定了業(yè)主購買的車位在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)予以記載；明確了民防工程地下車位可以租售。上海市關(guān)于印發(fā)《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》（滬房地資市[2003]6號(hào)）的通知明確規(guī)定了地下車位的租售對(duì)象、地下車位預(yù)售合同的訂立內(nèi)容、預(yù)售許可證的申請(qǐng)和發(fā)放辦法及地下車位產(chǎn)權(quán)注記方式等。
2、確定業(yè)主共用停車位的限額
《南京市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》區(qū)分了業(yè)主共用停車位和開發(fā)商可銷售專用停車位，并規(guī)定了地下停車位歸屬的確定原則，即根據(jù)《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的要求，相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配件總量15％的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位以及全部露天機(jī)動(dòng)車停車位為業(yè)主共用停車位，其余為開發(fā)商可銷售的專用停車位。
3、尚未在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上予以確定記載
太原市《建筑工程規(guī)劃管理辦法(試行)》（并規(guī)字［2017］8號(hào)）規(guī)定了太原市建筑物配建的停車指標(biāo)應(yīng)符合《太原市中心城區(qū)建筑物配建指標(biāo)》的要求。
綜上，相比上海、寧波、廈門、武漢、成都等地以地方規(guī)章或其他規(guī)范性文件的方式對(duì)地下停車位的產(chǎn)權(quán)取得方式進(jìn)行了確定，但具體規(guī)定各異，我國大部分地區(qū)尚沒有對(duì)地下停車位的產(chǎn)權(quán)要求做出任何確定。
（三）司法實(shí)踐判例
如前所述，我國法律并無明確規(guī)定地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和取得方式，因此各地法院審判實(shí)踐中，引用地方規(guī)章作為解決車位糾紛爭議的裁判依據(jù)亦不占少數(shù)，如（2014）鹽民終字第01318號(hào)判例，根據(jù)江蘇省《實(shí)施<房屋登記辦法>若干意見》推定地下停車位為建筑物專有部分所有權(quán)的客體；又如（2015）寧民終字第29號(hào)判例，根據(jù)南京市五部門聯(lián)合頒發(fā)的《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》確定涉案車位歸屬業(yè)主共有的數(shù)量和開發(fā)商享有可銷售專有權(quán)的數(shù)量。當(dāng)然亦有直接依據(jù)《物權(quán)法》第74條認(rèn)定規(guī)劃車位屬開發(fā)商所有的，如（2016）粵06民終8746號(hào)判例；亦有根據(jù)《物權(quán)法》第74條的文義表述和排除適用《解釋》第6條規(guī)定的共有車位情形，認(rèn)定規(guī)劃車位屬開發(fā)商所有的，如（2015）浙湖民終字第395號(hào)判例。
（四）法律分析
1、權(quán)利主體對(duì)地下停車位享有的物權(quán)屬性
實(shí)踐中經(jīng)常見到《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，那么權(quán)利主體對(duì)地下停車位享有的是所有權(quán)還是使用權(quán)？或者說權(quán)利主體對(duì)地下停車位享有物權(quán)的法律性質(zhì)是什么？王利明教授認(rèn)為，車庫、車位本身是業(yè)主實(shí)現(xiàn)其區(qū)分所有權(quán)的重要輔助設(shè)施，性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施。[2]
筆者認(rèn)為：地下停車位可以作為建筑物區(qū)分專有部分成就獨(dú)立的專有所有權(quán)。根據(jù)《解釋》第二條的規(guī)定，建筑物區(qū)分專有部分所有權(quán)需滿足構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性和能登記為特定業(yè)主所有的客體三個(gè)條件。對(duì)于前兩個(gè)條件應(yīng)與地下停車位的用途聯(lián)系起來綜合判定其結(jié)構(gòu)上和使用上的獨(dú)立性；對(duì)于能否登記的條件，我國目前部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)關(guān)于地下停車位產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，有些地區(qū)只是暫不具備登記機(jī)構(gòu)給予登記的操作條件，但具備登記的法律條件。因此，地下停車位作為建筑物區(qū)分專有部分成就專有所有權(quán)，符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展實(shí)際，順應(yīng)房地產(chǎn)行政管理需要，能夠更好地確認(rèn)和維護(hù)各方法律關(guān)系。
2、權(quán)利主體對(duì)地下停車位取得物權(quán)是否以登記為生效要件
我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。我國目前尚未建立統(tǒng)一的地下停車位登記制度，部分地區(qū)以地方規(guī)章或其他性規(guī)范文件的形式規(guī)定車位產(chǎn)權(quán)可以申請(qǐng)登記。筆者認(rèn)為，鑒于司法實(shí)踐中存在的車位糾紛，不應(yīng)簡單地依據(jù)是否登記判定物權(quán)效力，在法律沒有明確規(guī)定地情形下，地下停車位作為現(xiàn)代社會(huì)一種重要地物權(quán)，應(yīng)該綜合考慮各種因素，包括建造行為，規(guī)劃要求，地方規(guī)定及當(dāng)事人之間地特別約定等，在個(gè)案中確定物權(quán)效力。
三、處置地下停車位的相關(guān)法律問題
（一）地下停車位的租售
《物權(quán)法》第74條規(guī)定“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，對(duì)于具體如何操作可視為認(rèn)定“首先滿足了業(yè)主的需要”，各地做法不一。首先對(duì)于規(guī)劃車位，各地根據(jù)具體情況分別規(guī)定了不同的機(jī)動(dòng)車標(biāo)準(zhǔn)車位配建指標(biāo)，例如太原市商品房住宅按每100平方米建筑面積計(jì)算小汽車泊位配建標(biāo)準(zhǔn)為1.0，南京市商品房住宅90平米以下建筑面積的按每戶為單位，區(qū)分一類區(qū)、二類區(qū)、三類區(qū)機(jī)動(dòng)車指標(biāo)下限分別為0.9、1.0、1.0；南京市還規(guī)定按標(biāo)準(zhǔn)配建總量的15%作為共用停車位最低限額。其次，對(duì)于地下停車位的租售對(duì)象。有學(xué)者認(rèn)為，如果允許開發(fā)商將停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，則必然出現(xiàn)停車位的買主剝削小區(qū)業(yè)主，向其收取高額租金的情況。因此要規(guī)定開發(fā)商不可將其賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，或?qū)Ｓ惺褂脵?quán)出租給小區(qū)業(yè)主以外的人[3]。上海市關(guān)于印發(fā)《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》（滬房地資市[2003]6號(hào)）的通知第1條規(guī)定，“商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）（以下簡稱附屬地下車庫［位］）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)（包括分期實(shí)施的商品房項(xiàng)目，下同）的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用”。
綜上，對(duì)于地下停車位的租售，部分地區(qū)直接規(guī)定了業(yè)主共用停車位的配建比例，部分地區(qū)明確規(guī)定只能租售給房地產(chǎn)權(quán)利人，雖然做法不一，但均為達(dá)到保證“首先滿足業(yè)主需要”的目的。大部分地區(qū)尚沒有制定任何關(guān)于車位租售的具體規(guī)定，因此關(guān)于地下停車位的租售所暴漏出來的問題各異，如具體規(guī)定了限制條件的，有人認(rèn)為制度死板，缺乏靈活性；沒有任何具體規(guī)定的，又存在高價(jià)炒賣車位、只賣不租等侵害業(yè)主利益的情形。
（二）地下停車位的繼承
明確地下停車位物權(quán)屬性的重要性在前文已述，性質(zhì)不明直接導(dǎo)致地下停車位的處置困境。部分地區(qū)明確規(guī)定地下停車位可以申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如大連市《關(guān)于規(guī)范管理居住小區(qū)配建地下停車場出售、出租行為的通知》（大政辦發(fā)[2016]81號(hào)）規(guī)定，“已出讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)充用地批復(fù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)明確居住小區(qū)配建地下停車場的使用性質(zhì)”、“依據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)用地批復(fù)及相關(guān)材料到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理地下停車位的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”。
但作為具有“首先滿足業(yè)主需要”的地下停車位，在各地限制性規(guī)定只有房屋權(quán)利人可以購買的情形下，對(duì)地下停車位的物權(quán)更具有一定的身份屬性。既然如此，是否可以作為一般財(cái)產(chǎn)允許繼承，是必然面臨的問題。如果繼承人在繼承房屋的情形下，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)，那么作為房屋權(quán)利人申請(qǐng)車位轉(zhuǎn)移登記沒有任何問題，但這種唯一的、“合法的”選擇顯然太單一。
（三）地下停車位的擔(dān)保
現(xiàn)在一些銀行以地下停車位權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保方式開展信用卡分期付款業(yè)務(wù)。現(xiàn)行法律雖然沒有禁止地下停車位流轉(zhuǎn)和限制性規(guī)定，但亦缺乏明確的法律依據(jù)。我國《物權(quán)法》通過列舉的方式規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的客體范疇，在權(quán)利質(zhì)押中，車位的使用權(quán)或所有權(quán)不在其列。且目前我國法律尚未統(tǒng)一規(guī)定地下停車位產(chǎn)權(quán)登記制度，即地下停車位權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保并不能在國家職能部門辦理質(zhì)押登記手續(xù)，導(dǎo)致地下停車位權(quán)利質(zhì)押缺乏有效的公示方法，公信力無從查證。因此，地下停車位權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保存在法律效力瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
四、參考文獻(xiàn)
[1]陳華彬，現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究【M】.北京：法律出版社，199.104.
[2]王利明：從物權(quán)法角度看小區(qū)車位、車庫歸屬
[3]石磊.關(guān)于商品房銷售中停車位和會(huì)所權(quán)利歸屬的思考
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