作者：初明峰 劉磊 鄭夢(mèng)圓

裁判概述：

商品房預(yù)售合同登記備案是國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種行政管理方式，不產(chǎn)生物權(quán)預(yù)告登記的所產(chǎn)生的登記請(qǐng)求權(quán)效力，而占有所具有的公示效力決定了先取得占有的購房人所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于僅僅預(yù)售備案登記購房合同的履行。

案情摘要：

1. 鄭松出借給拓海公司300萬元，雙方簽訂以拓海公司為出賣人、以鄭松為買受人的《商品房買賣合同》為該筆債務(wù)償還提供擔(dān)保，雙方為此辦理了房屋預(yù)售備案登記。

2. 此后，拓海公司又與余拼簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋出售給余拼。合同簽訂后，拓海公司將商鋪交付余拼使用并向余拼出具《收據(jù)》。

3. 另查明，案涉房產(chǎn)至今尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記。

4. 余拼向一審法院提起訴訟：（1）請(qǐng)求確認(rèn)鄭松與拓海公司間的《商品房買賣合同》無效；（2）請(qǐng)求確認(rèn)余拼與拓海公司間《商品房買賣合同》合法有效；（3）請(qǐng)求判令拓海公司移轉(zhuǎn)登記案涉商鋪所有權(quán)至余拼名下。鄭松提起對(duì)應(yīng)反訴。

5. 一審法院判決確認(rèn)案涉兩《商品房買賣合同》均合法有效，但拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。余拼提起上訴，二審撤銷一審判決，同時(shí)判決拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。鄭松向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，最高院裁定駁回其再審申請(qǐng)。

爭議焦點(diǎn)：

案涉兩份《商品房買賣合同》中，哪一份應(yīng)得以更優(yōu)先履行？

法院認(rèn)為：

商品房預(yù)售合同登記備案是國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種行政管理方式，并非《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記，原判決認(rèn)定鄭松與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》后辦理的預(yù)售登記不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，符合法律規(guī)定。參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，占有的推定效力決定了占有事實(shí)具有一定意義上符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力。余拼對(duì)訟爭商鋪的占有行為就是在公示其對(duì)于商鋪的權(quán)利主張，且這種權(quán)利主張具有公開性、排他性和持續(xù)性的特點(diǎn)?；谟嗥匆丫驮A爭商鋪支付完全部購房款且已經(jīng)取得拓海公司交付并實(shí)際占有使用的事實(shí)，原判決認(rèn)定余拼與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》得到履行并無不當(dāng)。故鄭松有關(guān)原判決適用法律錯(cuò)誤，訟爭商鋪應(yīng)歸鄭松所有的主張，本院亦不予支持。

案例索引：

（2016）最高法民申1234號(hào)

實(shí)務(wù)分析：

房屋出賣人先與出借人簽訂為雙方之間債務(wù)償還提供擔(dān)保的《房屋買賣合同》，并辦理了房屋預(yù)售備案登記，然后又將合同項(xiàng)下房屋出售給另一在后購房者的，在房屋出賣人無力清償欠款情況下，出借人和另一在后購房者同時(shí)要求履行《房屋買賣合同》的，哪一份《房屋買賣合同》應(yīng)得以優(yōu)先履行？現(xiàn)行法上對(duì)此并未有明確規(guī)定，不過筆者認(rèn)為，這與一房數(shù)買問題的解決思路其實(shí)并無差別，可以參照處理，顯然本文援引判例是上述思路。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條確立了動(dòng)產(chǎn)多重買賣中買受人取得該動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先順序，該解釋通過時(shí)學(xué)者曾就不動(dòng)產(chǎn)多重買賣中的履行順位展開討論，但終未形成定論，而將該問題留待制定《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)司法解釋時(shí)解決。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》制定時(shí)，學(xué)者曾建議以合同訂立先后順序?yàn)闇?zhǔn)確定不動(dòng)產(chǎn)多重買賣中買受人的履行順序。又因彼時(shí)關(guān)于善意取得及應(yīng)否確立物權(quán)行為理論的爭論正酣，最終未能就該問題形成一致意見。

法未立而司法先行，《第八次全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的公布確立了“應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位”的規(guī)則。故實(shí)務(wù)中，如不存在惡意買受人，一房數(shù)賣各買受人權(quán)利保護(hù)順位一般為：先變更登記的>先轉(zhuǎn)移占有的>先支付購房款的>先簽訂購房合同的。但是，由于形成時(shí)間等原因，該紀(jì)要并未評(píng)價(jià)房屋預(yù)售合同備案登記的效力問題。實(shí)務(wù)中，部分法院于裁判中認(rèn)為商品房預(yù)售合同備案登記的購房人權(quán)利保護(hù)順位優(yōu)于占有在先購房者，這種理解混淆了抵押權(quán)“登記設(shè)立”與債權(quán)登記備案制度的區(qū)別。實(shí)際上，商品房預(yù)售合同備案登記僅僅是一種行政管理行為，不同于載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的預(yù)告登記，不具有物權(quán)法要求的公示效力。與之相反，占有所具有的所有權(quán)推定特性決定了占有為《物權(quán)法》所認(rèn)可的公示效力。故在商品房多重買賣中，如各買受人均未變更登記，占有在先的購房者應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先于商品房預(yù)售合同備案登記購房人的權(quán)利保護(hù)順位。但是，這并不意味著商品房預(yù)售合同備案登記并非不具有任何民法效力，實(shí)務(wù)中，通常將商品房預(yù)售合同備案登記作為認(rèn)定合同訂立時(shí)間的重要標(biāo)準(zhǔn)。