作者：代學文 丁恩友
一、無證房屋的分類及形成原因
無證房屋主要分為兩大類：第一大類就是城市無證房屋，城市無證房屋又可以分為：
1、沒有辦理產權證的房屋：這一類房屋是具備辦理產權證的要件，但是由于產權人怠于辦理而沒有辦理產權證；
2、暫時不能辦理產權證的房屋：這一類房屋是由于房屋的所有權人在修建或者轉讓時就沒有辦理相關法定手續而缺乏某些必要的辦理房屋所有權證和國有土地使用權證的要件（如劃撥的土地上的房屋轉讓時沒有繳納相關土地出讓金），因此不能取得房屋所有權證和國有土地使用權證，但是只要產權人補齊相關手續就能夠辦理房屋所有權證和國有土地使用權證；
3、永久不能辦理產權證的房屋：這一類房屋主要是因為缺乏相關重要手續要件，而這種手續要件是事后不能夠補齊的，如違章建筑中被勒令拆除的房屋，以及一些由政府和相關部門掌控的不符合法律規定但又實際存在的房屋，此類房屋無法辦理合法手續，但是又實際存在和被占有，無法取得房屋所有權證和國有土地使用權證。
第二大類是農村房屋。
我國農村房屋未納入國家房屋產權管理制度的管理范圍，所以農村房屋也屬于無證房屋的范疇。雖然，國家沒有明令禁止農村房屋的買賣，但是也無任何相關法律規范農村房屋的買賣，農村房屋買賣屬于國家法律的空白地帶。農村房屋在交易時，農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證明一般都是當地區、縣級土地管理部門頒發的宅基地使用權證，而沒有房屋所有權證。
二、我國土地的性質及與房屋的關系
世界上任何房屋都是在特定的土地或其它承載物之上的，它不可能獨立于承載物而成為空中樓閣。我們生活中的房屋主要還是直接修建在土地之上的，我國法律沒有明確規定土地與房屋是主從物關系還是獨立的兩個物，但從《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》等法律規定看，可以確定：我國的土地所有權或歸國家所有，或歸農民集體所有，房屋則可以成為公民的私有財產。土地的所有權歸國家所有、集體所有與房屋的公民個人所有之間可以并存，即我國法律承認建筑物所有權與土地所有權可以分離的原則。在我國，任何單位或個人均無權處分土地所有權，土地所有權制度，體現的更多的是一種象征意義。就房屋的處分而言，主要涉及到了房屋項下的土地使用權的處置，在城市，涉及到了國有土地使用權的處置，在農村則涉及了農村宅基地使用權的處置。根據我國現行立法的規定，可以確認我國房屋的產權結構為：房屋所有權 土地使用權（城市為國有土地使用權，農村則為宅基地使用權）。因此，探討無證房屋的買賣效力涉及到了公民對自身擁有的房屋所有權及土地使用權的處分權能問題。
既然我國房屋與土地是兩個不同的性質的權利，房屋與土地是可以分開進行轉讓的那么就房屋與土地的關系是如何規定的呢？《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定：在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。第三十一條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十二條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。根據以上法律及相關法律規定可以把我國城市房屋與土地的關系總結為：在時間上“房隨地走”，在空間上“地隨房走”。
關于農村宅基地與房屋之間的關系問題，世界上大多數國家的法律規定了宅基地所有權與地上建筑物所有權的關系一般適用主物與從物的原理，即地上物從屬于土地，地上建筑物不能單獨成為所有權的客體，實行房屋、宅基地一致的原則。權利人在取得宅基地所有權的同時也取得了地上建筑物的所有權。例如德國、法國民法典就有類似的規定。按照我國法律規定，宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者“房隨地走”或者“地隨房走”。我國的土地管理法規定，農村村民一戶只能申請一處宅基地。但建于這一處宅基地上的房屋，當由于種種原因，農民需要通過市場對房屋進行交易時，卻遇到法律上的障礙。因為房屋與宅基地均是不動產，宅基地屬于集體所有，處置了房屋必然要同時處置宅基地，這使得農民住宅房的所有權的權能的實現受到了極大的阻礙。因此，我國農村房屋與宅基地的關系是不明確的。這給司法實踐帶來了很大困難，改變這種狀況己是司法界不能回避的話題。
三、無證房屋買賣合同效力的司法實踐與爭論觀點
案例1：[案件事實]1998年10月，甲經審批取得國有土地使用權證，1999年10月建造商住樓三層三間，但未領取過房屋所有權證。同月，甲與乙簽訂了房屋買賣協議，約定價款30萬元。協議簽訂后，乙付清房款，甲也將房屋交付給乙占有、使用，并把土地使用權證一同交付。乙未辦理土地使用權過戶手續，也未申請領取房屋產權證。2000年8月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效，返還房屋。
[審判結果]一審法院認為，雙方簽訂的合同因違反《城市房地產管理法》第三十七條“未取得權屬證書的房地產不得轉讓”規定無效，雙方各自返還已取得的財產，判決由甲返還20萬元房款及按銀行同期貸款利息，房屋歸甲所有。乙對判決不服，提出上訴。二審法院審理后認為，房屋買賣合同違反法律禁止性規定，屬無效合同。合同無效后，互相返還財產外，應由過錯方承擔因合同無效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過錯且房屋已大幅增值，故損失數額可把房屋增值部分（20萬元）作為計算依據。判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款20萬元并賠償損失10萬元。
本案兩級審法院的判決，在認定合同無效上完全一致，所不同的是對無效合同處理結果上有異，這種處理方式在審判實務中較為常見。也有學者主張此類合同不應認定為無效合同而應認定為有效合同。
案例2：[案件事實]2005年城市效區農民甲將自己家的一棟三層小樓房賣給縣城居民乙，沒有辦理宅基地使用權的變更，雙方都完成了交付的義務，乙也住進了甲的房屋。2006年12月由于甲想回村居住，便想要回自己的房屋，協商未果。后甲訴至法院，要求確認買賣合同無效，返還房屋。
[審判結果]一審法院審理后認為，雙方簽定的合同違反了《中華人民共和國土地管理法》第63條之規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；違反了國務院于2004年頒發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的規定：加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。違反了國土資源部于2004年《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知的規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。據《合同法》52條之規定依法判決雙方買賣合同無效，雙方返還。
法院對本案合同無效的處理在司法實踐中較為常見。但也有學者認為此類合同只要沒有其它違法行為應被確認為有效為宜。
城市無證房屋買賣合同無效觀點的依據主要有以下兩點：
1、此類合同違反了法律的強制性規定。我國《民法通則》第五十八條規定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規定“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”，《城市房地產管理法》第三十七條規定“下列房地產，不得轉讓：…（六）未依法登記領取權屬證書的；”第三十八條第二款規定“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”。根據上述法律的規定，城市無證房屋的買賣合同違反了法律的強制性規定依法應被確認為無效合同。
2、無證房屋的交易會導致沒有權屬證書的房屋在市場上流轉，而國家對房屋交易征收各種稅費都是通過變更所有權證書的手續來實現的。如允許沒有權屬證書的房屋在市場上流轉則會損害國家的稅收利益，法律必須禁止，合同應當被確認無效。
農村房屋買賣合同無效觀點的依據主要有以下兩點：
1、此類合同違反了法律的強制性規定。我國憲法第10條第4款規定：任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準;第四款規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。該法第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。
2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。國務院于2004年頒發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確指出：“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。”“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部于2004年《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知中也明確指出：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用權證。農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，由于主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而農村房屋對集體經濟組織外成員具有不可交易性。
（二）合同有效論的法律依據及評析
合同有效觀點的依據概括起來主要有以下幾點：
1、合同只有違反了法律和行政法規中強制性規范的效力性規范才被視為無效合同。
法律行為或合同效力以《民法通則》第五十八條概括性地以“違反法律”認定無效，已被《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規的強制性規定”無效所取代，杜絕了以違反規章及政策作為判斷合同效力的依據，縮小了合同無效的范圍，但這種規定仍然難免過于概括，仍然會大量存在的法律、行政法規的強行規定壓縮私法自治的空間。筆者認為實踐中一般分兩種情況。一種情況是合同違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗，法律直接規定此類合同無效。另一種情況是，合同違反了法律、法規的強制性規定，但法律、法規并沒有直接規定此類合同無效，合同是否有效需要經過人民法院裁判的認定，如一般行政法規范制定的強制性規定，當合同違反了行政法規范的強制性規定時，行政法只規定了針對違反強制性規范的行為應當承擔的行政責任，不直接規定合同的效力。我國由于行政管理權介入經濟領域的歷史傳統及法制化進程的限制，行政法強制性規范很多，且很多行政法中的強制性規范過多侵占民法領域。我國法律、法規確定了大量的強制性規范，但違反這些規定是否都導致合同無效呢？近年來，理論界開始重視強制性規范對合同效力的影響問題，將強行性規范進一步區分為管理性規范和效力性規范，只有違反效力性規范的合同才能被認定為無效，并建議在合同法司法解釋中予以明確，以指導審判實踐。
違反強行性規范，就確認合同無效會導致許多合法權利無法實現。如，經營者銷售不合格產品違反了國家法律的強行性規定，如認定買賣合同無效，則消費者只能要求銷售者退還價款，無權主張合同權利，勢必損害消費者的合法權利，顯然這不符合強行法規范的立法目的，也有悖民法意思自治原則的基本精神。 在我國，私法相對于公法明顯欠發達，國家在社會管理中主要依靠行政性法規發揮作用，所以必然會在法律、行政法規中設置大量的強行性規范，這些規范不僅在社會公共管理領域發揮著作用，還滲透到本來應當屬于私法自治的領域，使得民法中的許多原則在實踐中形同虛設。
我國《城市房地產管理法》屬于行政性法規是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地產的管理。該法對于私法的干預，主要表現在第三十七條、第三十八條。第三十七條規定“下列房地產，不得轉讓：…（六）未依法登記領取權屬證書的；”第三十八條第二款規定“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”。 從立法目的看，制定城市房地產管理法的主要目的，是要解決房地產業發展中存在的房地產開發和交易行為不規范的問題。因此，該法中雖然對反映房地產歸屬的靜態物權關系作了一些規定，如出讓土地使用權、房地產抵押權等，但主要調整的不是民事物權關系，而是對房地產的生產、流通、消費各環節動態流轉關系的規定。對于第三十七規定的目的是“為了維護房地產市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，對于該條第（六）項，之所以制定該項規定，是因為房地產未依法領證說明該房地產來源不清，歸屬不明。如進入市場流通則違背了市場交易的房地產必須權屬明晰的規則，不利于市場秩序的維護，不利于國家對房地產的管理和監督。 則此類強行性規范都屬于管理性規范而非效力性規范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，而且違反了誠實信用的市場原則，損害了民事流轉的安全性，進而影響市場交易秩序。就上面案例1來說，甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權屬向有關部門辦理手續，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不應得到法律的保護。乙作為買受人，其購買沒有權屬證書的房屋，雖然沒有審查權屬證書、沒有依法進行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實信用的，則甲、乙雙方的房屋買賣合同應被確認為有效。
《中華人民共和國土地管理法》第62條與《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和《關于加強農村宅基地管理的意見》等對于農村房屋買賣的限制都屬管理性規定不應必然導致合同無效。且《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部于2004年《關于加強農村宅基地管理的意見》并不是行政法規而只是行政規章。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同有效。
理由是：（一）從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即使他人知曉該權利的存在，從而保障交易安全。債權和物權的區別決定了只有物權變動才需要登記，債權變動不需要登記。物權和債權是權利體系中最為重要的兩種權利，物權是絕對權，具有對世性，排他性；債權是相對權，具有對人性，并存性，即債權的權利人只能要求特定的債務人履行債務，而物權的權利人有權排除任何人對物權的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權，而幾個債權可就同一標的物并存。這就決定了物權必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權的對人性決定了只要債務人知道該債權的存在就足夠，債權人能且只能請求債務人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。法律的登記所要求的是作為物權的房屋所有權和土地使用權的權屬登記，而非房屋所有權和土地使用權轉讓合同的登記。（二）從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同的內容之一，而不是房屋買賣合同的有效要件。物權法和債權法是民法的兩個重要領域。債權法要規范債權的產生、變更及其消滅，使債權產生、變更、消滅的行為是債權行為，合同是最重要的債權行為之一。債權行為的特點在于它能夠產生債權債務，需要一定的履行行為才能夠使債權債務消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產生房屋所有權轉移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負有向買受人交付房屋并進行過戶登記的義務，買受人負有交付價款并協助出賣人進行過戶登記的義務。進行過戶登記是房屋買賣合同所產生的當事人的義務之一，是合同效力的體現，這正是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。
所有權人對房屋的買賣是對自己權利的充分行使理應受到法律的保護。《中華人民共和國憲法》明確規定公民合法權益受法律保護，我國《民法通則》規定所有權人對所擁有的物有占有、使用、收益和處分的權力。房屋所有權人對房屋的轉讓是合法處分自己財產的行為理應受到法律保護，不應因沒有取得相關行政部門的權屬證書而無效。《中華人民共和國憲法》第33條規定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。城市居民和農村村民一樣都是中國公民，都享有法律賦予的同等的權利，履行法律設定的同等的義務和承擔同等的責任。根據《中華人民共和國土地管理法》第62條，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。此款反推即有允許買賣之意。第63條規定：農民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但宅基地本身就是建設用地，其用途并不因房屋的所有權人或宅基地的使用權人的變更而改變。在土地使用性質不變的情況下的流轉行為并不違背我國法律及政策強調的關于保護耕地、合理利用土地及節約用地的原則。所以，從現行法律規定來看，其對農村房屋買賣沒有禁止。只要農村房屋買賣合同是雙方真實意思的表示，不存在合同法第44條、52條規定的無效情形，就對雙方當事人有法律約束力，合同應該得到履行，以維護交易秩序的穩定和安全。
四、認定無證房屋買賣合同有效的意義
筆者較贊同無證房屋買賣合同有效的觀點。對于城市無證房屋的買賣，違反法律、行政法規管理性規范的合同不認定無效，并不等于說就是適法行為。由于違反管理性規范的事實并不因合同有效消失，既然當事人的行為違反了國家意志，理應受到來自國家強制力的約束，所以只要違法行為構成刑事處罰、行政處罰的，就應當依照刑法、行政法的規定予以制裁。損害國家利益應予以禁止，是從公法意義上進行分析的。根據房屋買賣契稅的性質，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機關交納的稅目，其只在買受人與征稅機關產生行政法律關系，與房屋買賣雙方當事人之間沒有民事上的權利義務關系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。如合同無效，買賣消失，則國家稅收更無法實現。筆者認為，在民事審判實務中，對于違反法律、行政法規強行規定的合同，應根據具體情況，以民法規則為依據加以解決。有些合同雖然違反的不是效力性規范，但違反管理性規范又違反公序良俗或損害社會公共利益的，同樣也可依法否定其合同效力。
對于農村房屋如果因為對宅基地的限制而限制其房屋所有權的行使，那么村民只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人已走出農村，在城市生活則其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分，并且會造成房屋空置率的增加。再比如農民的兒子己成為了城市居民，但其依法應當繼承其長輩的農村房產，如不允許農村房屋向城市居民流轉，無疑這又是法律的一大尷尬。再者不允許農村房屋的流轉會使法院的有關判決在農村猶如一張白紙，會加大法律白條的范圍（如住著高樓卻拒不還錢）。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民通過出售房屋而從中獲得的宅基地的收益，可以要求返還給集體經濟組織，這樣還能增加集體經濟組織的收益。因此，允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
另外，如果禁止農村房屋自由流通，勢必增加農村房屋的閑置率，而一些想得到農村房屋的人因在正常的交易中買不到農村房屋，而會通過一些非法的途徑來獲得農村房屋。比如：和當地村委會違法簽定協議，以承包土地等方式在農村違法建設住宅，或者是在村集體土地上亂搭亂設建筑物，這樣更會減少農業土地的數量。 在市場經濟日益完善的今天，司法部門對農村房屋買賣無效的認定，會人為地將農村房屋買賣從大市場中分離出來，縮小交易范圍，限制交易主體，其結果必然要導致交易價格的降低和交易量的減少。這種做法違背了市場經濟的運作規律，在一定程度上限制了農民的融資手段，會使得農村和城鎮之間的物資和人口呈單向流轉，導致農村的資金更加匱乏和城市人口的更加擁擠。因此，只有允許農民房產的流轉，才更能發揮農民財產所有權的效用。
五、對無證房屋買賣的意見及法律規定的建議
對于城市無證房屋買賣合同應當區分不同情況作如下處理：
1、房屋建造本身合法，只是手續未辦的。依據合同法的規定，責令出賣人協助補辦手續，出賣人不愿協助的，也可直接判決權屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權證，辦證時補交稅款，在判決中明確稅費負擔。
2、房屋建造存在違法行為，不能取得所有權證的。可以向行政管理部門發司法建議，先進行行政處罰，如處罰后可獲取產權證的，產權直接歸買受人。如行政部門認定為違章建筑而拆除處理的，則出賣人因標的物交付不能，應承擔相應的違約責任。
對于農村房屋買賣可以采取以下處理方法：
1、盡快完善立法，修改《土地管理法》和增加《農村房地產管理法》規定農村房屋可以自由買賣，并參照城市房屋把農村房屋也納入國家房屋產權管理制度的體系之中。
2、參照城市房改房的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。
3、政府可以對農村房屋征收一部分土地出讓金的方式將宅基地性質變為國有土地，買受人取得城市房屋所有權和國家土地使用權。
綜上所述，我國應盡快完善相應立法，對城市無證房屋和農村房屋的買賣合同效力進行相關規定。在目前法律前提下，只要沒有違反法律強行性的效力性規范和良序公俗的情況，對己簽定了城市無證房屋買賣合同和農村房屋買賣合同并已交房付款的應認定為有效合同。
