作者：北京國楓律師事務所 李晉
近年以來，隨著城鎮化進程的加快推進、以及國家對房地產市場調控政策的逐漸深入，促使商品房交易市場持續火爆，二手房交易更是水漲船高，涉及二手房交易的經濟糾紛也日益增多，爭議的焦點往往與房屋買賣合同的效力息息相關。
在二手房交易中，出售方未取得房屋權屬證書而將房屋出售給下一手的情況非常普遍。出售方未取得房屋權屬證書的原因，多是由于出售方在向開發商購買一手物業后，房產證辦證手續還沒有完成，出售方基于自身的需要而將房屋出售給下一手。出售方在沒有取得權屬證書情況下與買受人簽訂房屋買賣合同，后續一方當事人以此主張房屋買賣合同無效的，能否得到法院支持？本文擬從上述未取得房屋權屬證書的房屋買賣合同效力問題入手，梳理近年的經典裁判案例，以期能為二手房買家防范交易風險提供一定參考。
一、案例介紹
1.原告陸某訴被告顧小某房屋買賣合同糾紛案
審理法院：上海市松江區人民法院，案號：（2009）松民一（民）初字第6228號
基本案情：原告于2009年11月訴至法院，稱原、被告同系上海市松江區泗涇鎮某村村民，雙方于2009年10月19日簽訂房屋買賣合同，約定將原告所有的位于上海市松江區泗涇鎮某甲室（以下簡稱某甲室）房屋與被告所有的位于上海市松江區泗涇鎮某乙室（以下簡稱某乙室）房屋相互置換，由于面積差異，原告需向被告支付差價人民幣（以下幣種同）450,000元，某甲室房屋、某乙室房屋均未取得房屋權屬證書。合同簽訂后，原告向被告支付預付款30,000元，并替被告支付了被告拖欠三年的物業管理費2,076元、有線電視費156元。然而2009年10月30日，原告被告知因被告顧小某債務纏身，某乙室房屋已被法院查封。原告認為被告在簽訂合同時故意隱瞞了該情況，存在欺詐，導致原告在重大誤解的情況下簽訂合同，故訴至法院要求判令：一、撤銷原、被告簽訂的房屋買賣合同；二、被告向原告返還預付款30,000元、物業費2,076元、有線電視費156元。訴訟中，原告將第一項訴訟請求變更為要求確認原、被告簽訂的房屋買賣合同無效。
法院認為，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項的規定，未依法登記取得權屬證明的房地產不得轉讓。本案中，原、被告將尚未取得權屬證明的系爭房屋互易的行為違反了法律的相關規定，應屬無效。據此，松江區人民法院于2010年2月作出了確認原、被告于2009年10月19日簽訂的《房屋買賣合同》無效的一審判決。
2.原告劉艷訴被告趙秋平、于艷昭房屋買賣合同糾紛案
一審法院：北京市通州區人民法院，案號：（2014）通民初字第02120號；
二審法院：北京市第三中級人民法院，案號：（2014）三中民終字第08238號
基本案情：原告于2013年12月起訴至一審法院，稱其于2009年8月4日與北京亞通房地產開發有限公司簽訂了《商品房預售合同》，購買了位于北京市通州區梨園鎮魏家墳村久居雅園×號房屋。2012年7月22日，原告與被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定原告將上述房屋出售給被告，價款為82萬元。因當時房屋尚未辦理產權登記手續，雙方約定在原告取得房屋產權證書后90日內辦理產權過戶手續，并在合同中明確載明該房屋所有權證證號為：京房售證字（2009）218號。為保障被告的權益，雙方約定原告應在收到被告支付的40萬元樓款后于2012年8月22日前將房屋交付給被告。雙方約定合同履行過程中，如因政策原因需繳納新的稅費則由被告繳納。2013年4月20日，原告從開發商處獲取了房產證，即告知了被告，并要求兩被告支付剩余房款一并辦理房屋過戶手續。但被告稱“國五條”出臺后產生的新稅費應由原告承擔。雙方反復交涉后，被告拒不履行合同，也拒不辦理過戶和支付房屋剩余售房款。2013年5月25日，原告以短信方式告知被告，稱因被告違約，故與其解除合同。原告認為，被告故意違約，并以自己的行為表明其拒不履行合同，致使合同目的無法實現，原告依法通知兩被告解除合同符合法律規定，雙方之間簽訂的合同也已解除。現原告訴至法院，要求判令解除其與兩被告之間簽訂的房屋買賣合同；判令兩被告騰退占用的上述房屋并賠償原告劉艷損失35000元；訴訟費由兩被告負擔。
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告與兩被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。該案中，原、被告在合同履行過程中產生爭議系因國家政策調控導致稅費增加，雙方雖對新增加的稅費承擔問題未能達成一致意見，但新增加的稅費對當事人的履約能力并不構成嚴重影響，在兩被告明確要求繼續履行合同的情況下，該合同理應繼續履行。原告要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同并要求兩被告騰退房屋、賠償損失的請求，于法無據，不予支持。據此，一審法院于2014年4月作出了駁回原告訴訟請求的一審判決。
判決后，原告不服，上訴至二審法院，認為其在出售涉訴房屋時，涉訴房屋未取得產權證，違反了《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項等相關規定，因此雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》應屬無效，故請求撤銷原審判決，發回重審。被告同意原審判決。
二審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效。《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規定中的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。雖然涉訴房屋在簽訂合同時未取得房屋權屬證書，但并不能就此認定房屋買賣合同無效。現涉訴房屋已經取得產權，可以辦理過戶手續，該合同并不符合依法應認定為無效的條件，故上訴人（原審原告）上訴理由不能成立，原審判決并無不當，依法應予維持。
二、案例評析
在司法實踐中，對未取得房屋權屬證書的房屋買賣合同有效性認定是在逐步轉變的。在《物權法》實施以前，法院在遇到類似糾紛時，往往依據《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項關于“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”這一規定，判決房屋買賣合同無效。
2007年10月1日，《物權法》開始施行，其第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。依據該項規定，司法實踐中開始逐步將合同行為與物權行為區分開來，對于導致不動產物權變動的原因行為，即設立、變更、轉讓不動產物權的合同是否有效，嚴格依照《合同法》的相關規定進行判斷，而不以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷。不動產物權登記與否不是合同簽訂的必要條件，亦非是影響合同效力的因素。
2009年5月13日，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）正式施行，該解釋第十四條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定’是指效力性強制性規定。”依照該規定，并非違反所有的強制性規定都導致合同無效，只有在違反效力性強制性規定才導致合同無效。該規定的施行，在很大程度上弱化了《合同法》第五十二條第（五）項在司法實踐中的應用，為判斷違反強制性規定的合同效力提供了明確的指引，使違反強制性規定的無效合同的范圍得到限制，保護了民事交易主體的意思自治。
但是，對于判斷一項規定究竟是屬于效力性強制性規定還是管理性強制性規定則仍未形成統一的判斷標準，司法審判人員往往根據自己的法律認識進行判斷，從而導致同案不同判的情況時有發生。在上述案例1、2中，松江區人民法院和北京市第三中級人民法院對《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項的規定就作出了不同的認定，并據此作出截然相反的兩個裁判結果。
2012年5月，最高人民法院公布了《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該司法解釋第三條明確規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。
綜上，對未取得房屋權屬證書的房屋買賣合同效力的認定，已經從純粹的法律規則邏輯推理上升到司法政策選擇與價值判斷上來。此種情形下，認定房屋買賣合同的有效性，更加符合合同自由和誠實信用原則，有利于實現權利各方權益的平衡，也有利于維護公平交易的市場秩序。當下司法實踐中，出售人在沒有取得權屬證書情況下與買受人簽訂房屋買賣合同，一方當事人主張房屋買賣合同無效的，法院不予支持；房屋出售人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋產權證，致使房屋不能辦理產權過戶登記手續的，應承擔相應的違約責任，這一司法裁判標準已逐步趨于統一。
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