《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（征求意見稿）日前面向社會公開征求意見，其中對集體經營性建設用地入市的范圍、條件進行了原則性規定：土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用。集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押。這就意味著，新一輪農村土地改革的大幕已經徐徐拉開。
集體建設用地入市改革是農地改革的一塊“難啃的骨頭”。2004年修正的《土地管理法》是完全排斥集體土地入市的。其中的第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”
國土資源部公布的《土地管理法（修正案）》（征求意見稿），則刪除了該條規定，并增加一條，作為第六十三條：“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，并簽訂書面合同；按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押”。
整個農村建設用地大概有19萬平方公里，70%、80%是宅基地，但是不允許流轉。宅基地只在農村集體中流轉，這使得農村土地很大一部分財產功能發揮不出來。
因此，十八屆三中全會關于全面深化改革的決定中指出：“建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”并在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域實行土地制度改革試點。
根據國土資源部今年4月披露的數據顯示，截至目前，集體經營性建設用地入市地塊已達到278宗，總價款約50億元。這相當于，每畝集體經營性建設用地的平均入市價格約為110萬元。
那么，農民又該如何從中獲利？
你的收入從哪兒來？
說到大伙兒的收入，如果簡單劃分，無外乎兩種途徑，一個是“多勞多得”，就是你付出了勞動才能拿到報酬，比如咱們農民朋友的生產經營性收入、進城務工的工資收入等等。還有一種途徑，叫“不勞而獲”，也就是無需付出勞動、躺著也能數錢，比如土地流轉、農機租賃的租金，這就是咱們通常所說的“財產性收入”。
如果你希望自己能有更多的財產性收入，需要一個前提——就是你得有財產。
長期以來，在農民的收入構成中，工資性收入和生產經營性收入所占比重接近90%，而財產性收入在全部收入中的比重卻不到4%。長此以往，將不利于社會財富的公平分配和城鎮化的持續推進，所以，土地就成了農民獲得財產性收入的重要來源。
農民手中的三塊地
耕地
嚴守紅線
不得輕易變更用途
宅基地
試點地區有償退出
補償標準較低
集體經營性建設用地
廢棄不用
社會資本開發熱情高
浙江德清縣洛舍鎮是全國鋼琴生產基地，生產的鋼琴數量占全國的1/8，但因為用地受限，企業的生產環境很差。從2015年開始，洛舍鎮東衡村通過集體經營性建設用地入市，建設產業園區。14家鋼琴企業成為土地受讓方，平均每畝價格高達21萬元。
這樣一來，村里有錢了，鋼琴生產廠家有地了，一拍即合，實現雙贏。
土地升值了，又怎么分好這塊大蛋糕呢？答案就是：集體入股、人人有份。東衡村專門成立了土地股份合作社，全村3000人全部是股東。剛開始每股只有500元，通過入市，合作社獲得出讓金9000萬元，相當于每股增厚了60倍。集體受益后，一部分拿來固定分紅、反饋給農戶，其余算作村集體資產，壯大集體經濟之后還能用于擴大再生產。
當然，集體經營性建設用地的入市，目前還難以在全國全面推開。因為各地發展情況不同。另外，市場經濟也有非常殘酷的一面，以“股份合作”的方式參與市場競爭，對于絕大多數農戶來說顯然更加穩妥，萬一經營失敗了，也至少能保住自己在村集體的股金。
土地是財富之母，通過村集體股份合作模式，作為杠桿來撬動更大的財富，正是未來深化土地改革的必由之路。
文章來源：農民日報、農管家
