今年春季，北京房價一路飆升。數據統(tǒng)計，第一季度北京期房預售均價為6885元/平方米，同比增長14.8％。更有媒體報道，北京的房價已經反超上海，成為“中國樓王”。
與之相伴的“怪象”是，北京樓市的“供應量、銷售量和價格”同時增長，多有樓盤排號還難求一房。正值中央政府對房地產鐵腕調控周年之際，房價卻出現(xiàn)報復性上漲。調控是失敗了？還是效果滯后？政府會在“舊八條”“新八條”之后，再出利空嗎？
細心人也許已經發(fā)現(xiàn)，今年溫家寶總理在國務院常務會議上，已經把對樓市調控中，穩(wěn)定房價放在了第一位，我們是否有理由猜測新一輪抑制房價上漲速度的調控之策即將出臺？！
近期有關央行將很快上調準備金率的傳言再度升溫。央行上調準備金率，主要目的在于抑制過快的投資，對債市股市的影響首當其沖，對銀行股、資金密集型行業(yè)如房產、汽車、鋼鐵等也會帶來一定負面影響。
如果準備金率確實上調，這也是自04年上調準備金率后的連續(xù)調控，表明了政府和央行緊縮貨幣政策的決心。溫家寶總理在政府工作報告中強調，要保持固定資產投資適當規(guī)模，堅持有保有壓，優(yōu)化投資結構，防止投資過快增長。繼續(xù)把好信貸閘門，堅持按照貸款條件和市場準入標準發(fā)放貸款。
貨幣緊縮，給房地產業(yè)帶來的一方面是投資規(guī)模的縮減，供應會相應減少，在剛性需求不變的情況下，房價會由于供應減少而繼續(xù)上揚。但是我們也應看到，在繼去年調控之后再次提高開發(fā)商的貸款門檻，還會出現(xiàn)部分開發(fā)商因資金鏈短缺，而急于拋售手中的房源回籠資金。這就在一定程度上存在著房價下跌的可能性。這應該是大眾希望達到的調控目標。
但是反觀04年5號令準備金率上調，以及121號文件的連續(xù)作用，房價繼續(xù)上揚，調控目標收效甚微。今年如果連續(xù)出臺同一政策，政府很有可能在準備金率上調之后，如果在還達不到既定調控目標的情況下，輔以利率政策，這樣的話，準備金率上調已經為利率上調打開空間，房價調控目標的實現(xiàn)就會指日可待。
新一輪調控思路近日公布
近日，建設部住宅產業(yè)司司長沈建忠在一場房地產形勢報告會上適度表示了今年調控的主要思路：當前最重要的任務是穩(wěn)定市場預期，保持政策的連續(xù)性和平穩(wěn)型。近期主要是繼續(xù)完善各項措施，嚴密關注觀察市場變化。
沈建忠不回避房價上漲的現(xiàn)狀："房價最近一段時間是社會關注的焦點，市民不斷向地方政府打電話，要求他們采取切實有效的措施來施加壓力。"
進入全文如果說準備金率上調不是猛藥，那利率的上調對房地產業(yè)的影響不言而喻。在沒有通脹擔憂的前提下，為了遏制房地產市場和消費信貸過熱的現(xiàn)象，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調利率，把利率從3.5％這一48年來的最低水平提高至4.75％，導致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。
上世紀90年代日本土地價格和房地產價格持續(xù)上升，日本的很多地方大量投資房地產。為此，日本央行曾四次提高貼現(xiàn)率，以遏制對房地產的過度投資。而美國自04年經過十幾次的連續(xù)加息，房地產泡沫終于開始破滅。
從我國的現(xiàn)狀看，央行已在04年對房地產貸款利率調整了兩次，包括提高貸款利率幅度和取消貸款優(yōu)惠，但是仍未能有效遏制房價上揚。各國的樓市調控經驗告訴我們，只有經過連續(xù)的加息，房市投機氣氛才會逐步緩解。但是，目前中國銀行業(yè)資金日益充沛的流動性，以及人民幣的升值壓力，讓加息變得非常敏感。也正因為利率上調承受巨大的壓力，讓樓市調控也因此變得溫和。預測今年還會實施穩(wěn)步的利率調控政策。即使加息，幅度也不會很大，房價亦不會因此劇烈振蕩。
調節(jié)房價各國有招
英國房價自2001年初進入新的上漲周期后，3年多時間里連續(xù)以每年超過20%的速度增長。為了抑制房地產市場的過分火爆，英國政府和中央銀行從供需兩方面入手，采取“雙管齊下”的政策和措施，并取得初步成效。
進入全文a> 最近外管局和業(yè)界有專家對國家一直努力堵截為博人民幣升值而流入的國際游資，卻對外資在房地產領域的投資大開門戶表示質疑，認為這種政策應該改變。同時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平在國務院新聞辦的新聞發(fā)布會上也明確表態(tài)稱，在房地產價格繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢下，對于外商作為直接投資進入國內房地產領域的政策，需要適當考慮，重新評估。這是中國政府官員首次在公開場合表示要調整外商投資國內房地產的現(xiàn)行政策。
現(xiàn)行《外商投資產業(yè)指導目錄》把房地產業(yè)(普通住宅的開發(fā)建設)列入鼓勵類項目。雖然高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等被列入限制類項目，但事實證明，外資在這些項目上仍能夠大刀闊斧地投資。此外，外資房地產企業(yè)在稅收和土地出讓等方面享有超國民的優(yōu)惠待遇，并擁有方便的境外融資渠道。另外，海外個人在投資房地產市場時因不受加息限制，相對國內投資者而言，購房成本低，所以也造就了大批海外人士的境內炒房。
正是由于上述的優(yōu)惠條件，加上人民幣升值的預期，外資近幾年在中國房地產市場興風作浪。曾有分析人士指出，中國樓市的火爆很大程度源于熱錢的涌入。
如果一旦廢除上述優(yōu)惠條件，并限制外資進入房地產，則可能出現(xiàn)兩方面的結果，一是，在政策實施之前，會有部分外資謀求迅速套現(xiàn)，這樣樓市放量，供應大增，價格會出現(xiàn)短線調整，甚至下跌。其次，尚未進入房地產的外資，也會考慮成本，暫緩進入中國樓市，表現(xiàn)出需求減少，也會出現(xiàn)房價調整的可能性。可以說，限制外資投資房地產，使樓市失去資金面的強大支撐，或許是諸多樓市調控政策中最具有殺傷力的一個政策。
外資進入房地產有望受限
應該盡快出臺針對外資大舉進入中國金融房地產市場的限制政策，以減輕匯率政策實施中的漏洞壓力。”國務院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌在第二屆中國金融改革高層論壇強烈呼吁。
進入全文建設部政策研究中心主任陳淮一次又一次的表示，我國早晚一定要征物業(yè)稅。物業(yè)稅在業(yè)內一直爭論不斷。
物業(yè)稅改革的基本框架一種說法是將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅和土地出讓金等合并，轉化為房產保有階段收取的物業(yè)稅。把房地產開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策，改為由購房者在房產使用過程中分次繳清。這一模式意味著占住宅成本50%的地價和相關稅費將在70年內繳清，銷售時只需繳納微小的一部分。毫無疑問，這種做法理論上將大大降低房屋的開發(fā)成本，從而大大降低房產的銷售價格。但是，問題也會隨之而來，如何在需求不減的情況下，讓開發(fā)商舍棄利潤空間而主動降價？！如果不降價，在新房和舊房的使用成本出現(xiàn)巨大差異時，消費者是否會寧愿選擇已經繳納了土地出讓金的舊房而使新房交易減少？新房需求減少，開發(fā)商會不會迫不得已降價？
關于物業(yè)稅的另外一種說法，認為“把一次性收取的土地出讓費用分年收取”，混淆了土地出讓費用的地租性質與國家稅收之間的區(qū)別。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，屬于地租范疇；而房地產稅則是政府對不動產業(yè)主賦予的一種法律義務，兩者性質不同，不能互相替代。如果把土地出讓金排除在物業(yè)稅范圍之外，物業(yè)稅對于調控房價的幅度將很有限。所以，無論是物業(yè)稅的課稅范圍還是對房價的調控作用，目前都存在爭論和置疑。征收物業(yè)稅，任重而道遠。
我國早晚都要征收物業(yè)稅
物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產。要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。
進入全文針對近期瘋長的房價，深圳已有消息透露，五一過后，深圳購房首付比例將提高四成。其一為提高商住房按揭貸款首付比例，強化銀行住房按揭貸款的管理。至于提高的標準，首付上限最多會提高四成左右，最低也會提高至三成左右。所以提高首付比例，就是為了打擊遏制炒樓行為。另外，針對近年火爆的二次及以上置業(yè)（炒樓），深圳幾乎可肯定會出臺有力措施，當然，最有力的動作肯定還是提高首付比例。
提高首付，實際在去年宏觀調控的過程中，央行為防止過度投機炒樓，在部分區(qū)域就曾實施過，但是，遏制投機，提高首付，與各家商業(yè)銀行之間的貸款任務的完成呈反向作用。各家銀行為爭奪房貸市場，按揭成數的限制實際是名存實亡，調控一年間，房貸雙周供，固定利率房貸，各種名目的房貸產品相繼推出，都是為了爭奪有限的房貸份額。昨日剛剛出臺的光大銀行的“十成按揭”，以及建設銀行醞釀下調存款利率，也從側面說明，銀行資金的充裕。而房產市場恰恰是目前來看，回報率較高，收益穩(wěn)定，銀行業(yè)普遍都非常青睞的一個投資品種。
提高首付，是一把雙刃劍，一方面，在提高購房門檻的同時，也提高了人們的消費門檻。抑制投機的同時，也削弱了人們的購買能力。投資者在買與不買間是一種博弈。此外，此政策的實施與否，還要看銀行能否舍棄房貸這塊在房價節(jié)節(jié)攀升的市場狀態(tài)下的最誘人的“蛋糕”？！
深圳購房首付將要提至四成
據知情人士表示，預計五一長假后，圍繞這些措施，深圳還將陸續(xù)出臺細化政策予以配合。同時，被業(yè)界譽為最有“殺傷力”的招數———“提高首付款四成”極有可能在近期正式出臺。
進入全文去年的新老國八條，基本都是從稅收、利率等經濟手段調控樓市。在經濟手段不能達到預期效果的情況下，啟動行政手段調控，或許將是政府最后的殺手锏。禁止炒房，購房實名制、禁止期房預售、禁止開發(fā)商以各種名目囤積房源等，這些行政手段的調控，在過去的一年中，都是雷聲大，雨點小。基本都建立在輿論導向范疇，市場并未對這些調控措施輔以法律監(jiān)控。
對個人炒房，如果切實規(guī)定購房實名制，如規(guī)定在任何城市，個人名下房產不準超過二套，諸如此類，超過部分征收高消費稅。
對開發(fā)商，禁止囤積房源，一次拿到銷售許可證的項目，不允許分批銷售。
此外，賣房征收個人所得稅被公認為是調控樓市的最大王牌，但是過去一年，無論是杭州，青島還是北京都沒有真正貫徹下去，缺少的也就是一道行政命令，有人提出，只要在辦理產權證同時出具繳納個人所得稅證明，樓市交易量就會驟然減少。
如此種種，或許行政手段的調控，是在政府對樓市"忍無可忍"的情況下最后的殺手锏。這些措施如果真的實行，想必房價不降都難。
要用行政手段調節(jié)房價
宏觀調控一周年，北京樓價一路狂飆，再度成為“中國樓王”。“地荒論”下消費者需求集中釋放并“恐慌搶購”，炒房團也暗涌北京樓市，官方正醞釀行政調節(jié)。
進入全文加強房地產市場監(jiān)測和預警；完善房地產宏觀調控手段；多渠道增加住房供給；逐步提高商品房預售門檻；加大查處違法建筑和違法用地的力度；加強閑置土地管理；加強經濟適用房和公共租賃房建設；進一步規(guī)范市場秩序。
這些聽起來，多少有些泛泛而論。
而征稅，提高首付；加息，還是取消預售？這些調控措施也都是雙刃劍，抬高了炒房的門檻同時也抬高了消費的門檻，并不足取。
如果房地產調控從銷售制度、稅收管理、金融調控等環(huán)節(jié)入手，輔以行政手段的硬性調控，或許會是今后政府調控樓市下一步的殺手锏。
這里要提醒大家的是，今年第一季度以北京樓市為代表的房價飆升，并不意味著政府調控政策的失敗。“狠招未出，殺手锏未亮”正說明了政府過去一年對樓市調控的“溫和”態(tài)度。但是房價如此這般肆無忌憚的繼續(xù)上漲？恐怕政府也不會坐視不管。想不想把房價打下來？想把房價打壓到何種水平？下一階段，政策面波動給樓市帶來的風險應該是大家在投資中要高度警惕的！
策劃：和訊網新聞部 制作：姝葶 聯(lián)系：wuxiaodan@hexun.com 2006年4月26日
