北京法院：“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同被判無效，賣方需賠償“信賴?yán)鎿p失”18萬元
來源：綜合法制日報等
北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，因許多畫家聚居而得名“畫家村”。 2002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元。后花費十幾萬元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”。
2006年底，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合通、收回房子。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認(rèn)為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。
2007年12月，北京市第二中級人民法院判決，房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋，但法院同時認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，應(yīng)對李玉蘭的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。判決馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93808元。
在房屋合同被判無效后，李玉蘭于2008年向北京市通州區(qū)法院宋莊法庭提出反訴，要求馬海濤賠償經(jīng)濟(jì)補償金48萬元。
2008年10月20日，，通州法院判決，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計算應(yīng)該基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。
知識介紹：
1、“小產(chǎn)權(quán)房”，泛指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、開發(fā)商或者農(nóng)民等聯(lián)合或單獨在農(nóng)村集體土地修建，對外出售，但不能取得合法產(chǎn)權(quán)的商品性住宅。
2、宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。
3、2004年， 北京市高級人民法院曾經(jīng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》，規(guī)定農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補償。
4、什么是“信賴?yán)鎿p失”？
所謂的“信賴?yán)娴膿p失”是指一方實施某種行為后，足以使另一方對其產(chǎn)生信賴（如相信其會訂立合同），并因此而支付了一定的費用，后因?qū)Ψ竭`反誠信原則使該費用不能得到補償。信賴?yán)娴膿p失是構(gòu)成締約過失責(zé)任的一個重要的條件，也是締約過失責(zé)任賠償?shù)姆秶?/span>
信賴?yán)鎿p失涉及的直接損失，包括：
(1)締約費用，包括郵電、文印費用，赴訂約地或察看標(biāo)的物所支付的合理費用；
(2)準(zhǔn)備履約和實際履行所支付的費用，如為運送標(biāo)的物或受領(lǐng)對方給付所支出的合理費用，信賴合同成立而購買房屋、機器設(shè)備或雇工支付的費用；
(3)因締約過失導(dǎo)致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失；
(4)因身體受到傷害所支出的醫(yī)療費等合理費用；
(5)因支出締約費用或準(zhǔn)備履約和實際履行支出費用所失去的利息等。
信賴?yán)鎿p失涉及的間接損失，包括：
(1)因信賴合同有效成立而放棄獲利機會的損失，亦即喪失與第三人另訂合同機會所蒙受的損失；
(2)因身體受到傷害而減少的誤工收入；
(3)其他可得利益損失等。
賠償范圍：我國法律目前對于直接損失的賠償是明確規(guī)定支持的，對于間接損失是否屬于賠償范圍，法律沒有直接規(guī)定，實踐中各地法院的裁判尺度也各有不同。
