編者按： 許多人對首套房二套房貸額認定都不是非常了解，賣掉一套房之后，再買算首套房嗎?另外，夫妻一方擅自賣掉房子，簽訂的買賣協議是否有效?今天的億問億答就主要為大家解答這兩個問題，希望能為大家釋疑解惑。
【上期回顧】二手房首付款按評估值計算; 房產證延遲拿到，可申請賠償
案例一：夫妻一方擅自賣房，房屋買賣協議仍有效
網友提問：我與劉某是夫妻關系，共同購置房屋一套，房產證的名字是妻老婆。后來老婆私自把房子賣給了別人，沒有告知我，也沒有經過我的同意，他們的房屋買賣行為是否有效?
專家回復： 根據《民法》規定：共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但是如果符合一些特定的情況的話，受讓人是可以取得該不動產或者動產的所有權的。其中特定的情況就是指1、受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;2、以合理的價格轉讓;3、轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
提醒;夫妻關系存續期間一方轉賣房屋是否無效，要從以下幾個方面衡量：
其一，購房者在主觀上是否為善意。如，購房者不知道房屋的共有狀況，或購房者有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示等。
其二，是否支付了市場對價。若以明顯低于市場價格購房，一是顯失公平，二是難以體現購房者屬善意取得;
其三，是否辦理完畢過戶手續。若已辦理完畢過戶手續，交易行為已完成，所有權已轉移，法院一般會傾向于保護善意第三人的利益。
