隨著鄉村振興戰略的出臺，農村與農業開發成為了市場的焦點，各路社會資本紛紛以“城市包圍農村”之勢進場，或發展山野民宿，或推出共享農莊，或興建田園綜合體，為城市消費者提供心靈休憩、生態靜養的農味兒產品。
農村土地屬于集體用地，分為集體農用地、集體建設用地、未利用地三大類，本文將依次為讀者解讀這三類集體用地的開發方式。
總體而言，農用地可以用作休閑農業和鄉村旅游的投資開發，一般農田、基本農田、生態公益林等農用地，都存在開發利用的空間。
1耕地：嚴格控制占用，可以從事旅游相關的生產
耕地主要以從事農業生產為主，保障糧食生產安全，在旅游開發方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田，建設連片面積達到一定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。
同時，項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有一定促進作用的，對于其他農田的利用，當地政府一般是持支持的態度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式，使用農用地從事與旅游相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下，建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構筑物，例如無錫田園東方，利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產業經營形態。
休閑農業項目在符合土地利用規劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。
2林地：近林不進林，靈活開發
林地是森林的載體，起到生態涵養、防風固沙、林業生產等功能，最具開發價值的是那些森林茂密、生態優美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區。
對森林旅游來說，林業用地突破的路徑在哪兒？森林體驗和森林養生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養生基地試點。從市場發展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養生基地建設項目多達500余個，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。
在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。
森林體驗與森林養生產品支持發展方向
3低丘緩坡地：點狀供地，垂直開發
我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發為建設用地是低丘緩坡開發利用的主要方式之一。
浙江省人民政府辦公廳發布《關于做好低丘緩坡開發利用推進生態“坡地村鎮”建設的若干意見》以下簡稱（《意見》），《意見》將于2018年8月1日正式施行。《意見》中明確給出了開發的方向。
1、低丘緩坡開發建設應選址在坡度6度以上25度以下的非耕地范圍內。
2、開發建設區塊應安排符合當地經濟社會發展實際需求、適宜在低丘緩坡上建設的項目，禁止工業項目、別墅類房地產開發項目，嚴格控制其他房地產開發項目。開發建設項目方向主要有村莊建設、城鎮建設、生態休閑和度假旅游建設等方向。
3、對項目區內的規劃建設，應按照建設生態型村鎮的要求，嚴格控制建筑層高和密度。
4、建設項目用地應符合生態保護紅線和水土保持、地質災害防治等要求，不得涉及飲用水水源保護區（含農村飲用水水源保護范圍）或自然保護區等環境敏感區、地質災害隱患點或高易發區、土地流失重點預防區或治理區、山洪溝道、Ⅰ級保護林地以及土地利用總體規劃劃定的禁止建設區等區域。
5、各地要結合實際，建立項目準入負面清單，嚴格禁止不符合低丘緩坡資源開發利用條件的各類建設項目。
在現有政策下，集體建設用地是發展休閑農業和鄉村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經營性建設用地，在整個集體建設用地當中占比不超過10%，在試點地區可以直接入市；宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產業發展的新空間。統計顯示，中國約有19萬平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。
4集體經營性建設用地：量小可直接入市
《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。截至2018年3月，集體經營性建設用地入市地塊812宗，面積1.6萬畝，總價款約183億元。以此計算，上述集體經營性建設用地入市價格每畝平均在114萬元左右。當然，這只是平均價格，每宗地塊的具體價格還要取決于其地理位置以及入市后的用途等。
5宅基地：量大可做文章多
今年提出的宅基地所有權、資格權、使用權三權分置，在保障宅基地的集體所有權、農戶資格權的前提下，適度放活宅基地的使用權。農業部頒發的《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中，明確指出支持農民發展農家樂，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業。因此，在進行休閑農業開發建設中要充分利用閑置宅基地。關于閑置宅基地目前主要存在4種宅基地利用方式：
1、建設租賃住房，助力租購并舉
為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京、上海、佛山等城市在內的13個地區開展利用集體土地建設租賃住房的試點，村鎮集體經濟組織可以選擇自行開發運營，或者通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
以佛山市南海區為例，該區在全市范圍內率先印發操作性政策文件，規定符合規劃、權屬清晰、用地面積超15畝、容積率大于1.5的農村集體建設用地，可建設租賃住房，建成后只租不售，這將在一定程度上規范集體租賃住房的開發建設及運營行為。按照計劃，2018年南海將建設7800套租賃住房，其中約2400套將利用集體用地建設。
佛山市南海區集體建設用地建設租賃住房操作規范
2、提供一房一院一地，城里人的莊園夢之旅
國家發布政策允許包括北京在內的13個城市試點集體土地建設租賃住房，也催生了共享農莊這一新業態。
宅基地所有權仍歸農民所有，將農村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據需求改造為市民田園生活、度假養生、文化創意產業等多種模式，通過互聯網、物聯網技術平臺，與城市租賃住房需求對接，政府、集體經濟組織、農戶以及城市消費者實現“四贏”。
以北京為例，截止2018年一季度，北京已有2000多套農莊加入到了“共享農莊”之中，分布在包括房山、密云在內的11個近遠郊區，其中60%位于北京一小時經濟圈內。“共享農莊”提倡因地制宜，在統一規劃下小規模、創新性發展農莊經濟，避免了過度城鎮化對農業生產環境的侵害。
3、盤活農村閑置房屋，探索養老產業新模式
與傳統的關注解決城里老人如何在城區、機構養老不同，“鄉居式養老”主張盤活鄉村存量傳統民居，吸引城區老人到鄉村養老，以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區，家人、親友常來探訪，并在宅基園地體驗農事，走訪農村鄰里，這將帶動鄉村旅游的常年運行，緩解鄉村旅游的季節落差，實現從鄉村觀光、鄉村度假到鄉村養老時代的過渡。
北京懷柔區田仙峪村委會把擁有閑置宅院的農戶組成合作社，流轉30處農民院落的經營權，租讓給企業，后者把農家宅院改建成各具特色的休閑養老院出租給市民。農民取得房屋租金，并參與保姆、保潔、餐飲等養老服務，合作社每年獲得經營利潤給社員分紅，農民可獲得宅院租金、勞務薪酬與合作社分紅三重收入。
4、感受鄉村民宿溫度，打造鄉村振興載體
我國宅基地是集體所有，且“一戶一宅”，在宅基地使用權放活的背景下，整合部分相鄰農戶的宅基地，可開發為小型的民宿集群。村民將閑置農房、宅基地等集體資產集中在村集體或合作社手中，后者引入社會資本進行民宿項目的開發。
以“旅居農家·紅渡村”為例，“旅居農家·紅渡村”通過對閑置農居、閑置農田、閑置勞力的價值再造，讓老百姓在“不離土、不離鄉、不離業”的情況下，將農戶閑置住房、庭院拿出來，實施改造成為鄉村精品民宿；將閑置農田連片集中規劃形成農耕體驗園區；將有意愿向旅游服務經營轉型和目前有剩余勞動力、剩余勞動時間的農戶提升為旅游服務者。在旅居農家的示范引領下，紅渡村從一個無交通優勢、無資源優勢、無產業優勢的三無村落，蛻變為一個央視《新聞聯播》《朝聞天下》、等國內眾多權威媒體相繼報道的熱點，成為可居、可食、可體驗的鄉居生活綜合體。
6未利用地
我國存在大量的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等（以下簡稱“四荒地”），這些土地的面積廣，開發潛力大。對于以“四荒地”發展休閑農業和鄉村旅游的，相關文件多持鼓勵和支持的態度。
以山西左權縣營疙道村為例，該村位于山西省和河北省交界處，原本是一個偏僻落后、交通極不便利的山莊窩鋪，2004年整村搬遷后成了一個“空殼村”，村里原有的房屋、水、電、耕地、“四荒地”等資源自然破敗、消失。該村在外發展的村民抓住機遇，憑借營疙道村地處黃土高原和華北平原天然界限和分水嶺的獨特的地緣優勢，利用800畝荒地開發建設日月星生態莊園。經過近10年持續投入和精心打造，如今的日月星生態莊園已經成為一個集旅游、林果生產、特色養殖、農產品加工等為一體的國家3A級景區，平均年接待游客20萬人，被評為“山西最佳避暑勝地”，實現了由原始農業向一、二、三產融合發展的根本轉變。
