我國的住宅發(fā)展可以分為兩個階段：第一階段是從多層老房子搬入高層住宅；第二階段是從高層住宅搬進多層洋房。
在高層住宅出現(xiàn)之前，城市中有很多多層住宅，這些多層住宅大多都在6層左右，也沒有電梯，基本上都是電梯房。并且隨著時間的推移，這些多層住宅也都逐漸淪為老房子，居住體驗開始大幅下降。
高層住宅出現(xiàn)之后，是一種全新設(shè)計的住宅類型，不管是小區(qū)景觀設(shè)計還是戶型設(shè)計，都要遠遠好于過去的老房子，高層住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也更加專業(yè)，從居住體驗上來說，高層住宅可以完全碾壓多層老房子。
因此在高層住宅剛剛興起的時候，有很多人從多層老房子搬入高層住宅，體驗更好的居住體驗。
不過近些年來，樓市又開始出現(xiàn)了一個新的現(xiàn)象：越來越多人從高層住宅搬回低層。在筆者看來，主要有以下幾個原因：
首先隨著人們生活水平的提高，對居住品質(zhì)的要求會越來越高，可能會不再滿足于高層住宅的居住體驗。
然后多層洋房開始逐漸普及，已經(jīng)逐漸成了新的主流住宅，越來越多人把多層電梯洋房當作是改善型住房。
最后越來越多人認識到高層住宅的弊端，高層住宅可能會淪為“貧民窟”的觀點正在被越來越多人接受。
基于以上這3個原因，目前確實越來越多人開始從高層住宅搬回多層洋房，這是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。從高層住宅的角度來說，高層住宅存在5個不容忽視的問題，值得很多購房者關(guān)注。
第一：高層住宅的公攤率越來越高。
近些年來，人們應該發(fā)現(xiàn)公攤率越來越高，其實公攤率越來越高的本質(zhì)原因就是高層住宅的出現(xiàn)。在高層住宅出現(xiàn)以前，公攤率10%是比較常見的，但是近些年住宅的公攤率基本上已經(jīng)超過20%，一些住宅的公攤率甚至達到30%，相當于一套100平米的房子，實際套內(nèi)面積只有70平米。
高層住宅公攤面積高的原因有2個：首先高層住宅存在電梯，電梯井以及電梯間都占用很大的空間，這些都算在公攤里面；然后高層住宅的承重墻更厚，這也會增加公攤率。
高公攤率確實是目前高層住宅面臨的一個重要問題，很多人購買高層住宅的一個重要原因就是高層住宅價格比較低，但是如果考慮公攤的話，高層住宅實際的性價比并不高。
第二：高層住宅容積率高，居住密度大。
通常來說，高層住宅的容積率在2.4-4.5之間，而多層住宅的容積率在0.8-1.2之間，高層住宅和多層住宅的容積率相差2倍以上。
容積率高就意味著居住密度更高，而高居住密度將會帶來一系列的問題。
首先是出行方面，居住密度高的情況下，電梯就會顯得比較擁擠，等電梯的概率就會比較高，特別是在上下樓高峰期的時候，等電梯的時長會比較長；
然后是小區(qū)的車位問題，居住密度高的小區(qū)很容易會面臨車位不足的問題，業(yè)主只能通過買車位來保證有車位，相比居住密度低的小區(qū)來說，業(yè)主需要額外承擔購買車位的成本。
另外還有一些娛樂設(shè)施和健身設(shè)施不足的問題，每個小區(qū)的娛樂設(shè)施和健身設(shè)施都是有限的，如果小區(qū)的居住密度過高，就會導致這些設(shè)施不夠用。
第三：高樓層業(yè)主對電梯的依賴性過高。
雖然電梯的存在已經(jīng)基本解決了高樓層的出行問題，不管多高的樓層，都可以通過電梯很容易實現(xiàn)上下樓，既不費時又不費力。不過電梯也并非是完全可靠的，居住過高層住宅的人應該都經(jīng)歷過停電、電梯故障、電梯檢修等故障，尤其是一些房齡比較長的小區(qū)，出現(xiàn)這種情況的可能性就會更高。
對于高樓層業(yè)主而言，對電梯的依賴性非常高，當電梯無法使用的時候，基本上完全不能上下樓，可能會給生活帶來很大的苦惱。前一段時間河南出現(xiàn)了暴雨，很多小區(qū)都停水停電，業(yè)主需要去樓下提水，這對于居住在高樓層的業(yè)主來說簡直就是噩夢。
第四：低樓層容易被其他樓棟遮擋，通風和采光效果更差，視野條件也更差。
低樓層雖然不會特別依賴電梯，但是高層住宅的低樓層也有很大的缺點。本來通風效果和采光效果不好是低樓層的普遍缺點，不過高層住宅的低樓層缺點更加明顯，因為高層住宅的低樓層還容易被其他樓棟遮擋，使得低樓層的通風、采光以及視野條件更差，這是很多人都難以忍受的事情。
因此相比多層住宅的低樓層，高層住宅的低樓層缺點更明顯，居住體驗也更差，買房的時候應當盡可能避開。
第五：容易出現(xiàn)老化問題，并且老化之后會面臨難拆遷的問題。
高層住宅的老化問題一直是很多人擔憂的問題，雖然現(xiàn)在高層住宅還相對比較新，但是隨著時間的推移，高層住宅的老化問題是不可避免的問題。
高層住宅老化的主要表現(xiàn)是各種設(shè)備設(shè)施的老化，比如電梯的老化、供水設(shè)備的老化、供暖設(shè)備的老化。當設(shè)備設(shè)施老化之后就容易出現(xiàn)故障，這些故障問題都會給實際居住帶來負面影響。同時這些設(shè)備也需要維修，維修的成本也需要業(yè)主來承擔，某種意義上增大了平時的居住成本。
另外高層住宅老化之后，也將會面臨難以拆遷的問題，因為現(xiàn)在的高層住宅的居住密度非常高，拆遷賠償會非常多，這就導致拆遷高層住宅很難實現(xiàn)盈利，因此未來高層住宅難拆遷將會是非常普遍的問題。
結(jié)語：
目前我國的住房市場已經(jīng)進入第二階段，越來越多人從高層住宅搬入多層洋房。對于有買房打算的購房者來說，建議有條件的購房者順應樓市發(fā)展的風險，盡可能夠買品質(zhì)更高的多層住宅。
