預(yù)約合同中的定金具有立約定金和履約定金的雙重性質(zhì)，它既是訂立本約的擔(dān)保，又旨在擔(dān)保當(dāng)事人誠(chéng)信談判，故其又具備履約定金的屬性，因此，當(dāng)一方當(dāng)事人拒絕簽訂本約且無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)適用立約定金的罰則規(guī)定。
本期天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說(shuō)欄目的文章由重慶市江北區(qū)法院的的三位法官執(zhí)筆，將他們審理的一則案例進(jìn)行分析和梳理：確認(rèn)了案例中“簽約置業(yè)預(yù)算表”構(gòu)成商品房預(yù)約合同，即符合預(yù)約合同要件；并且深入分析了定金罰則的適用，內(nèi)容翔實(shí)，以饗讀者。
文/方劍磊 肖瑤 肖明明 重慶市江北區(qū)人民法院法官
本文轉(zhuǎn)自《人民司法》2015年02刊
【裁判要旨】
在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商置業(yè)顧問(wèn)簽訂的包含房號(hào)、面積、單價(jià)及簽約期限等內(nèi)容的簽約置業(yè)預(yù)算表應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)約合同。與該預(yù)約合同一并訂立的定金合同具有立約定金和違約定金的雙重屬性，在開(kāi)發(fā)商未按預(yù)約合同的約定與買(mǎi)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)房人可以主張適用定金罰則，要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。
【基本案情】
原告（被上訴人）：陳敬全、陳薈羽。
被告（上訴人）：重慶豐盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱豐盈公司）。
2012年3月15日，二原告向舒曉鳳（原告陳敬全之妻、陳薈羽之母）出具委托書(shū)，委托舒曉鳳辦理購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的重慶市江北區(qū)某樓盤(pán)商品房的相關(guān)事項(xiàng)。同月26日，舒曉鳳向重慶大澤置業(yè)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱大澤公司）提交團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)及承諾書(shū)，要求大澤公司代其向被告發(fā)出團(tuán)購(gòu)要約，并在交納10萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)指標(biāo)費(fèi)后，享受折后總價(jià)50萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。2012年3月31日，二原告與被告的置業(yè)顧問(wèn)樊星簽訂了一份簽約置業(yè)預(yù)算表，對(duì)客戶名稱、房號(hào)、建筑面積、建面單價(jià)、折前總價(jià)、現(xiàn)金減免、付款方式、代收費(fèi)用、交房標(biāo)準(zhǔn)及簽約日期等內(nèi)容進(jìn)行了確認(rèn)。該預(yù)算表還對(duì)簽約時(shí)客戶須提供的資料進(jìn)行了明確，并特別提示：“尊敬的業(yè)主，《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將嚴(yán)格按此表進(jìn)行填寫(xiě)，如網(wǎng)上提交將無(wú)法更改，請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)”。當(dāng)天，被告出具專用收據(jù)，表示收到鐘波、舒曉鳳定金20萬(wàn)元，收據(jù)上載明的房號(hào)為預(yù)算表中所確定的房號(hào)。
2012年4月6日，被告再次出具專用收據(jù)，表示收到房款50萬(wàn)元，客戶名稱為二原告，房號(hào)為預(yù)算表中確定的房號(hào)，客戶確認(rèn)欄由舒曉鳳簽字。二原告訴至重慶市江北區(qū)法院稱：2012年4月18日，原告陳敬全、陳薈羽到被告豐盈公司簽約中心簽訂書(shū)面購(gòu)房合同時(shí)，被告出示的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（草稿）中對(duì)置業(yè)預(yù)算表中確認(rèn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)和接房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了變更，故雙方未能簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同。后原告多次向被告發(fā)函，要求按照置業(yè)預(yù)算表中確認(rèn)的內(nèi)容簽訂書(shū)面合同，但被告拒不簽署，并于2012年底將原告所購(gòu)房屋售予他人。因此，原告起訴請(qǐng)求：1.被告雙倍返還定金40萬(wàn)元；2.被告返還已付購(gòu)房款50萬(wàn)元，并賠償相應(yīng)資金占用損失。被告豐盈公司辯稱，簽約置業(yè)預(yù)算表上并未加蓋被告公章，真實(shí)性存疑，且其不能構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同。雙方不能形成定金合同關(guān)系，置業(yè)預(yù)算表上并未約定定金，且定金收據(jù)并非是開(kāi)具給原告的，故本案不應(yīng)適用定金罰則。
【審判過(guò)程】
重慶市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，簽約置業(yè)預(yù)算表中包含了當(dāng)事人的基本情況、房屋的基本狀況、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及簽署契約的時(shí)限等內(nèi)容，符合認(rèn)購(gòu)書(shū)的要件，因此，該預(yù)算表可認(rèn)定為雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前所訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)。雖然被告對(duì)簽約置業(yè)預(yù)算表及定金和房款收據(jù)等持有異議，但是，原告舉示的委托書(shū)、團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)及承諾書(shū)、置業(yè)預(yù)算表、定金收據(jù)及房款收據(jù)等證據(jù)之間能夠形成證據(jù)鎖鏈，可證實(shí)二原告欲購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的特定房屋，并向被告交納了定金20萬(wàn)元及房款50萬(wàn)元的事實(shí)。因此，在認(rèn)定雙方責(zé)任的前提下，本案可以適用定金罰則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
本案中，被告并未按照雙方在置業(yè)預(yù)算表中約定的交房標(biāo)準(zhǔn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且未舉示證據(jù)證實(shí)雙方未簽訂正式合同系原告的原因或不可歸責(zé)于雙方的原因，故被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)定金責(zé)任，雙倍返還原告定金40萬(wàn)元，同時(shí)應(yīng)退還已收房款50萬(wàn)元及相應(yīng)資金占用利息。
江北區(qū)法院根據(jù)民法通則第五條、合同法第一百一十五條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條之規(guī)定，判決：被告雙倍返還原告定金40萬(wàn)元、房款50萬(wàn)元及資金占用利息。
宣判后，被告不服一審判決，提起上訴。
重慶市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為雙方當(dāng)事人簽訂的簽約置業(yè)預(yù)算表確定了房號(hào)、面積、單價(jià)、付款方式及正式簽約時(shí)間等，符合預(yù)約合同的法律特征，且原告向被告交付了20萬(wàn)元定金，因此應(yīng)視為雙方的預(yù)約合同關(guān)系成立。原告繳納購(gòu)房定金后，也在規(guī)定期限內(nèi)繳納了部分房款，后因被告擅自變更了置業(yè)預(yù)算表中確認(rèn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)和接房標(biāo)準(zhǔn)，致原告不愿意與被告繼續(xù)簽訂購(gòu)房合同。被告的行為違反了雙方預(yù)約合同的約定，應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。
重慶市第一中級(jí)人民法院故判決：駁回上訴，維持原判。
【法官評(píng)析】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)及核心法律問(wèn)題主要在于簽約置業(yè)預(yù)算表能否構(gòu)成商品房預(yù)約合同，以及在僅有簽約置業(yè)預(yù)算表和交納定金的專用收據(jù)的情況下，能否認(rèn)定定金合同成立及適用定金罰則。
一、預(yù)約合同的構(gòu)成要件及法律效力
預(yù)約和本約是合同的一種基本的學(xué)理分類形式。司法實(shí)踐中，也已逐步確認(rèn)了預(yù)約合同的存在及其法律效力。2012年6月5日公布的最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條以法律規(guī)范的形式明確了預(yù)約合同的形式及效力等問(wèn)題，該條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)定書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。因此，在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，預(yù)約合同是指當(dāng)事人為在一定期限內(nèi)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同而簽訂的契約，意在保證將來(lái)雙方依約訂立買(mǎi)賣(mài)特定房屋的正式合同。
在類型上，預(yù)約合同屬于非典型的無(wú)名合同；而實(shí)踐中，預(yù)約合同則往往被冠以不同的名稱，如認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、置業(yè)預(yù)算表、置業(yè)計(jì)劃書(shū)等。因此，判斷某一契約是否構(gòu)成預(yù)約合同，需明確預(yù)約合同的構(gòu)成要件。最高人民法院買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋起草小組認(rèn)為，要成立預(yù)約，應(yīng)當(dāng)具備合意性、約束性、確定性和期限性等四個(gè)基本特征；而商品房預(yù)約合同的成立，則至少應(yīng)當(dāng)具備兩項(xiàng)明確的內(nèi)容，即標(biāo)的物房屋的基本狀況（包括坐落位置、層次、大致面積等）以及將來(lái)依預(yù)約簽訂本約的意思表示。據(jù)此，筆者認(rèn)為，商品房預(yù)約合同的構(gòu)成要件主要包括四個(gè)：
一是交易主體的特定化，即預(yù)約合同所約束的實(shí)際權(quán)利義務(wù)主體必須是將來(lái)訂立本約的雙方當(dāng)事人。
二是標(biāo)的物特定化，即雙方在預(yù)約合同中將待交易的標(biāo)的物予以明確，使之由種類物轉(zhuǎn)化為特定物，并進(jìn)而成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。
三是具備合同成立的要件。根據(jù)合同法及其司法解釋的規(guī)定，具備當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的及價(jià)款等合同必要內(nèi)容并經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)，合同便告成立。
四是預(yù)約合同中必須包含承諾訂立本約的合意，主要指雙方在合同中應(yīng)明確表示將在一定期限內(nèi)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)正式合同，這是預(yù)約合同成立的關(guān)鍵條件。
需要指出的是，這種合意不一定要有明確的文字表述，只要根據(jù)交易慣例及合同內(nèi)容能夠合理推斷出雙方具備繼續(xù)訂立本約的意思即可。司法實(shí)踐中應(yīng)謹(jǐn)慎區(qū)分預(yù)約合同和擬制本約。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第5條之規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此條司法解釋?xiě)?yīng)為對(duì)擬制本約的法律界定。預(yù)約合同不同于擬制本約，主要在于：
一是認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同一般并不會(huì)全面涵蓋《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的必要內(nèi)容，且預(yù)約合同的核心要件是判斷該合同是否包含在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約的明確意思表示，換言之，即使認(rèn)購(gòu)書(shū)等協(xié)議中包含了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，但簽訂該協(xié)議的主要目的是約束雙方按期訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同，則該協(xié)議仍屬于預(yù)約而非本約。即：“預(yù)約合同的標(biāo)的不應(yīng)該理解為買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，而是指將來(lái)訂立本約的作為義務(wù)”。
二是根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)管理規(guī)范和行業(yè)慣例，商品房買(mǎi)賣(mài)合同多為格式文本合同，行政管理部門(mén)均要求市場(chǎng)主體按照發(fā)布的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本擬定書(shū)面合同，因此，商品房銷售過(guò)程中簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同（即本約）含有一定的強(qiáng)制意味，以認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約代替或轉(zhuǎn)化為本約的情形并不常見(jiàn)。關(guān)于預(yù)約合同的法律效力問(wèn)題，歷來(lái)有“必須磋商說(shuō)”、“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”、“視為本約說(shuō)”等學(xué)理爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為，預(yù)約合同的法律效力應(yīng)采“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”的理論，即預(yù)約合同成立后，雙方均應(yīng)遵照合同所確定的內(nèi)容，誠(chéng)實(shí)履行訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，否則便應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如前所述，預(yù)約合同的標(biāo)的是承諾將來(lái)依預(yù)約訂立本約的作為義務(wù)，若一方在其后拒絕簽訂本約，則是對(duì)該直接作為義務(wù)的違反，應(yīng)承擔(dān)不履行預(yù)約合同的違約賠償責(zé)任。尤其在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，買(mǎi)賣(mài)對(duì)象房屋的交易金額較大，且一般與購(gòu)房人的生活密切相關(guān)，因此，若否認(rèn)預(yù)約合同的強(qiáng)制締約效力，開(kāi)發(fā)商極有可能隨意撕毀預(yù)約，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
二、簽約置業(yè)預(yù)算表的性質(zhì)認(rèn)定
置業(yè)預(yù)算表（或置業(yè)計(jì)劃書(shū)），是商品房銷售過(guò)程中，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一制作并交購(gòu)房者填寫(xiě)，用以確定雙方初步交易合意的格式文書(shū)。置業(yè)預(yù)算表一般具有如下三個(gè)特征：一是體現(xiàn)合意性。雖然置業(yè)預(yù)算表為開(kāi)發(fā)商單方制作且內(nèi)容格式固定，但卻包含了買(mǎi)賣(mài)雙方就購(gòu)買(mǎi)特定房屋的初步磋商合意，因此具備合同成立的基本要件，在性質(zhì)上屬于民事合同的范疇。二是內(nèi)容明確具體，且具有指向性。置業(yè)預(yù)算表中一般都包括房屋位置、價(jià)款及付款方式、稅費(fèi)構(gòu)成等商品房買(mǎi)賣(mài)合同的部分內(nèi)容，且能直接或間接判斷或推斷雙方將依照這些內(nèi)容訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。三是職務(wù)代理行為普遍。置業(yè)預(yù)算表多由開(kāi)發(fā)商的置業(yè)顧問(wèn)或銷售代表與購(gòu)房者共同簽署，一般沒(méi)有加蓋開(kāi)發(fā)公司的公章，簽署的地點(diǎn)一般在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷售地點(diǎn)或代理銷售處。基于置業(yè)預(yù)算表性質(zhì)的不確定性，司法實(shí)踐中對(duì)其是否屬于預(yù)約合同認(rèn)定不一，商品房交易過(guò)程中若出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商擅自推翻置業(yè)預(yù)算表約定內(nèi)容時(shí)，購(gòu)房者大多處于相對(duì)弱勢(shì)地位，難以獲得基于合同責(zé)任或締約過(guò)失責(zé)任的法律保護(hù)。
筆者認(rèn)為，簽約置業(yè)預(yù)算表實(shí)質(zhì)上是早期商品房銷售市場(chǎng)通用的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等文本的一種變體，其目的在于及時(shí)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方的初步交易意愿，并最大程度地促進(jìn)和保證交易的最終達(dá)成，本質(zhì)上是雙方規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的一種措施和形式。商品房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，簽約置業(yè)預(yù)算表一般會(huì)對(duì)當(dāng)事人的基本情況、房屋的基本狀況、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及簽署契約的時(shí)限等內(nèi)容進(jìn)行約定，是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)特定房屋達(dá)成購(gòu)房初步合意的確認(rèn)，產(chǎn)生對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂本約義務(wù)的約束力，符合上文論述的預(yù)約合同構(gòu)成要件。
本案中，原告陳敬全、陳薈羽與被告豐盈公司簽訂的簽約置業(yè)預(yù)算表同樣具備商品房預(yù)約合同的構(gòu)成要件。
第一，簽約置業(yè)預(yù)算表符合商品房預(yù)約合同的主體約束性特征。簽約置業(yè)預(yù)算表上顯示購(gòu)房人為陳敬全、陳薈羽，置業(yè)顧問(wèn)樊星代表豐盈公司與購(gòu)房人對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋基本情況進(jìn)行約定并作記載，表明原告陳敬全、陳薈羽與被告豐盈公司愿意接受置業(yè)預(yù)算表的主體約束力。盡管本案中被告對(duì)簽約置業(yè)預(yù)算表的形式合理性提出異議，認(rèn)為該置業(yè)預(yù)算表上沒(méi)有加蓋被告的公章，且不認(rèn)可在“置業(yè)顧問(wèn)”欄簽字的樊星的委托代理人身份。但結(jié)合簽約地點(diǎn)位于被告開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷售處，被告收取定金的專用收據(jù)簽章為“重慶豐盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)票專用章”和當(dāng)事人陳述，以及商品房銷售行業(yè)慣例一般為開(kāi)發(fā)商銷售代表或置業(yè)顧問(wèn)全程負(fù)責(zé)買(mǎi)房人購(gòu)房事宜等綜合判斷，置業(yè)顧問(wèn)樊星在合約上簽字行為是經(jīng)過(guò)公司授權(quán)的職務(wù)代理行為，其行為的效果應(yīng)歸屬于公司。
第二，該簽約置業(yè)預(yù)算表符合合同成立的條件，屬于合法成立的有效契約。本案中簽約置業(yè)預(yù)算表對(duì)當(dāng)事人的基本情況、房屋的基本狀況、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及簽署契約的時(shí)限等內(nèi)容進(jìn)行了約定，并經(jīng)當(dāng)事人簽字確認(rèn)，具備民事合同成立要件。
第三，該簽約置業(yè)預(yù)算表符合預(yù)約合同的標(biāo)志性特征——確定了簽訂本約的義務(wù)和期限。在預(yù)算表中明確了簽訂本約商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體時(shí)間，同時(shí)還以“《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將嚴(yán)格按此表進(jìn)行填寫(xiě)，如網(wǎng)上提交將無(wú)法更改，請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)”的表述表達(dá)了即將訂立本約的明確意思表示和對(duì)雙方當(dāng)事人訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同的約束力，相當(dāng)于規(guī)定了被告豐盈公司應(yīng)當(dāng)與原告陳敬全、陳薈羽訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同的作為義務(wù)。
第四，該簽約置業(yè)預(yù)算表符合預(yù)約合同的內(nèi)容確定性要件，即合理確定本約指向的標(biāo)的物基本狀況及價(jià)款等框架性內(nèi)容。在預(yù)算表中，雙方協(xié)商確定了擬購(gòu)買(mǎi)房屋的房號(hào)、面積、價(jià)款、付款方式及交房標(biāo)準(zhǔn)等基本內(nèi)容，已將預(yù)約和本約的標(biāo)的物固定化與特殊化，亦使本約具備了確定性的可履行內(nèi)容。
綜上，本案中的簽約置業(yè)預(yù)算表符合預(yù)算合同構(gòu)成要件。預(yù)約合同成立后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，誠(chéng)實(shí)履行訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
三、本案中定金合同及定金責(zé)任的具體認(rèn)定
定金是債的擔(dān)保方式的一種，“是為擔(dān)保債權(quán)，依法律規(guī)定或者雙方約定，一方于合同履行前給付對(duì)方的一定金錢(qián)”。因此，擔(dān)保效力是定金的基本效力，也是定金目的的根本體現(xiàn)。也正因此，一般情況下，定金合同是從合同，從屬于主債權(quán)合同，這是認(rèn)定定金合同效力及權(quán)利歸屬的主要依據(jù)和特征。在商品房預(yù)約合同中，若同時(shí)約定有定金條款，或者單獨(dú)設(shè)有定金合同，則此定金在性質(zhì)上便具有了雙重屬性。一方面，該定金作為即將訂立的本約的擔(dān)保，即本約為其主合同，此時(shí)，定金性質(zhì)為立約定金；另一方面，該定金與預(yù)約合同一并設(shè)立，共同作為擔(dān)保訂立本約的措施，“如果當(dāng)事人拒絕簽訂本約，便是對(duì)預(yù)約義務(wù)的違反，要受到定金條款的約束，因而此定金還具有違約定金的性質(zhì)”，可以視為是對(duì)預(yù)約合同的一種特殊擔(dān)保。定金罰則是體現(xiàn)定金擔(dān)保功能的主要形式，“定金作為一種擔(dān)保方式，其所擔(dān)保的對(duì)象就是合同當(dāng)事人的履約合意，并以適用定金罰則為手段實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的，相較于其他擔(dān)保制度，定金最重要的法律特征就是擔(dān)保手段上的懲罰性”。鑒于定金罰則的嚴(yán)厲懲罰性，司法實(shí)踐中在適用此規(guī)則時(shí)，應(yīng)把握統(tǒng)一而明確的適用條件。根據(jù)學(xué)界通說(shuō)和司法實(shí)務(wù)，定金罰則的適用應(yīng)滿足如下條件：一是定金合同的成立并生效，即定金已實(shí)際交付，定金合同持續(xù)有效；二是除立約定金外，主合同須合法有效；三是一方不履行合同約定的義務(wù)；四是不履行義務(wù)方存在過(guò)錯(cuò)；五是不存在不可歸責(zé)于雙方的事由。本案中，定金合同是否成立，雙方當(dāng)事人存在較大爭(zhēng)議。原告認(rèn)為簽約置業(yè)預(yù)算表的性質(zhì)為預(yù)約，被告依據(jù)該預(yù)約收取原告20萬(wàn)元定金，雙方定金合同成立，且其性質(zhì)為立約定金；被告認(rèn)為，定金專用收據(jù)上的客戶確認(rèn)人不是原告，且定金合同成立需要有書(shū)面的定金協(xié)議，雙方并不存在定金合同法律關(guān)系。
筆者認(rèn)為，盡管作為預(yù)約合同的置業(yè)預(yù)算表中未約定定金條款，但被告向舒曉鳳出具的定金收據(jù)明確表明其收到了20萬(wàn)元購(gòu)房定金，定金合同已經(jīng)成立。理由在于：其一，從時(shí)間因素來(lái)看，簽約置業(yè)預(yù)算表與定金收據(jù)的形成時(shí)間相同，且收據(jù)上載明定金是針對(duì)預(yù)算表中確定的房屋而支付的，故此載明定金金額、房屋房號(hào)及被告和舒曉鳳身份信息的專用收據(jù)應(yīng)當(dāng)視為定金合同的書(shū)面形式。其二，從原告在簽訂置業(yè)預(yù)算表并交納20萬(wàn)元定金后又支付50萬(wàn)元購(gòu)房款，以及定金收據(jù)由原告所持有等事實(shí)來(lái)判斷，被告對(duì)定金合同的成立亦未持否定態(tài)度。其三，舒曉鳳系原告陳敬全、陳薈羽的委托代理人，且系原告陳敬全之妻、陳薈羽之母，其代表原告繳納定金的行為應(yīng)等同于原告的行為，不影響雙方當(dāng)事人之間定金合同的成立。
原告陳敬全、陳薈羽支付的20萬(wàn)元定金，被告已于2012年3月31日收受并出具專用收據(jù)，作為預(yù)約合同的置業(yè)預(yù)算表也是雙方當(dāng)事人就購(gòu)房事宜意思表示一致的合意表現(xiàn)。被告豐盈公司擅自變更預(yù)約合同內(nèi)容，主觀上存在不履行預(yù)約合同的過(guò)錯(cuò)，且客觀上不存在不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人導(dǎo)致合同不成立的事由，因此，本案對(duì)被告豐盈公司應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，被告應(yīng)承擔(dān)定金法律責(zé)任，雙倍返還原告支付的定金40萬(wàn)元。
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