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李雙慶 北京市東城區人民法院
責編：周游
導讀：有關房屋租賃合同糾紛法律適用，李雙慶法官已經撰寫十余篇文章，分析了系列實務問題，本次推送為最新一篇。相關文章閱讀鏈接附于文末。
據以研究的案例
裁判要旨
房屋租賃合同履行過程中，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大損失要求賠償。
基本案情
2014年5月20日，出租人新動公司與承租人岳某簽訂一份商鋪租賃合同，雙方約定：一，承租人應在簽約后當日內，向出租人預付三個月租金，否則出租人有權拒絕交付鋪位并提前解除本合同，出租人給予承租人兩個月的免租期；二，租賃押金15萬元應在簽署合同時一次性支付給出租人，如果承租人違約，出租人將有權解除合同，并沒收全部租賃押金作為違約金處理；三，如果承租人未按期支付租金或者其他應付的費用，出租人有權收回鋪位、解除合同；四，如果承租人要求在租期內解除租賃合同，應提前至少120天向出租人發出解除租賃合同的書面申請，并根據租期剩余的時間支付補償金。
合同簽訂后，岳某未接收商鋪，在近一年時間內也未向新動公司支付任何費用，房屋一直空置。新動公司多次催要未果。同年的 12月15日 ，雙方在同一小區內又簽訂了另一份租賃合同，由岳某承租新動公司涉案樓房的另一處鋪位經營使用。
2015年11月16日 ，新動公司訴至法院要求解除雙方租賃合同，同時判令岳某支付所欠租金100萬余元、違約金15萬元，租賃意向金不予退還。
法院裁判
一審法院認為，合同已無繼續履行可能，對于新動公司要求解除租賃合同的訴訟請求，予以支持。
對于新動公司要求岳某支付 100萬元租金的訴訟請求，其在岳某既未支付任何租金也未接收鋪位，且之后與岳某在同一小區內又簽訂一份新的租賃合同的情況下，放任涉案商鋪長期空置，導致損失產生擴大。新動公司在本可采取合理措施防止損失擴大的情況下放任損失發生，實屬不當，對其要求被告支付租金損失的訴訟請求，不應支持。
對于新動公司要求岳某支付違約金15萬元的訴訟請求，岳某在簽訂合同后，既不接收房屋也未按約定交納租金，嚴重違反合同約定應承擔違約責任。盡管新動公司未提供被告違約行為給其造成損失的相關證據，但考慮其在合同中給予岳某兩個月免租期以及導致合同解除的過錯在于岳某，原告訴請不退還房屋租賃押金，并要求被告另行支付違約金15萬元，理由正當且數額較為合理，予以支持。
故，法院最終判決解除雙方房屋租賃關系；岳某向新動公司支付違約金15萬元，岳某交納的房屋租賃押金15萬元不再退還；駁回了新動公司其他訴訟請求。
一審判決后被告上訴，二審駁回上訴維持原判。
非違約方的減損義務
減損義務是指合同一方當事人違約后，合同相對方應當及時采取措施防止損失進一步產生和擴大，否則無權就擴大的損失要求賠償，這種防止損失產生和擴大的義務稱為減損義務。因為這種義務一般是附加于非違約方的，因此又稱為非違約方的減損義務。
雖然違約損失發生是違約方的違約行為所引起，但與非違約方對自己權利保障或事務管理的疏怠有直接關系。非違約方在具備減損條件，且有能力履行減損義務時，違反誠實信用原則放任損失擴大，擴大損害結果則不可再行歸責于違約方，而應由非違約方承擔，守約方無權就因未盡減損義務而擴大的損失部分請求違約方承擔責任。
民法通則第114條規定，當事人一方因另一方違反合同受到損失的，應當及時采取措施防止損失的擴大；沒有及時采取措施致使損失擴大的，無權就擴大的損失要求賠償。合同法第119條規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
在適用減損義務處理合同糾紛時，以下五點內容應予以注意：
1 . 一方當事人的違約行為可能造成違約損失不斷擴大
減損義務是發生在合同糾紛案件中一方違約后，違約損害的結果并非一次性產生確定，而是可能隨著時間和情勢發展有可能繼續擴大的情況。如鮮活貨物的買賣合同中，購買人收貨后發現實際收到的貨物與約定的貨物不一致，而貨物如不及時處理可能發生物品全部損壞的或喪失全部價值的；再如房屋租賃合同中，承租人在租賃期間單方解除合同，搬出租賃房屋，導致房屋出于空置狀態的。在此種情況下，合同一方違反了合同約定，造成違約事實發生，但違約損害的結果在違約方違約時尚不固定，而可能受到非違約方的是否采取相應措施而減少或擴大。
2 . 非違約方具備采取措施防止損失擴大的可能性
在對方當事人違約，并可能造成損失不斷擴大的情況之時，非違約方如采取相應的措施，可以阻止損失的進一步擴大的，非違約方有采取積極措施以防止損失擴大的義務。
比如甲公司向乙公司訂購十萬本《宋詞鑒賞》，乙公司因工作人員失誤，通過物流公司向甲發送的是十萬本《史記》，甲在收到貨物后，發現并非自己所購圖書，就直接將貨物留在公司外空地上。當天晚上下雨，導致書籍全部毀損。乙公司確實違約，但甲公司接到貨物后，應及時通知乙公司并完全有能力采取措施妥善保管書籍，減少損失擴大。而甲公司在乙公司違約后，有能力采取補救措施而不采取導致損失擴大的，對擴大的部分應自行擔責。確認非違約方有無減損的可能，要根據合同的性質、內容以及履行減損義務所需要的條件確定。
3 . 為履行減損義務產生的費用應由違約人承擔
非違約方采取措施止損所產生的費用是為了減少因違約方違約帶來的損失，雖然非違約方有義務采取必要措施減損，但因損失的發生和違約方違約的過錯行為有直接關系，守約方為履行減損義務而產生的費用應由違約方承擔。
4 . 非違約方采取措施不會帶來更大的損害發生
合同法要求非違約方采取措施的目的是為了減少損失的擴大，如果非違約方采取的措施產生的費用可能超過擴大的損失，則不應強加非違約方履行減損義務。
5 . 非違約方未采取措施造成損失擴大的責任自負
當違約行為發生后，如非違約方有能力采取措施但放任不管，造成違約后繼續擴大的損失，責任應當由非違約方承擔。
房屋租賃合同常見減損義務類型
房屋租賃合同是一種轉移房屋使用、收益權換取租金收益的繼續性合同，保證房屋在租賃期間能夠得到有效使用，避免房屋空置產生損失，是雙方當事人履行合同時應盡的誠信義務。尤其是一方當事人已經出現違約行為時，如果相對方不采取積極措施，就很可能產生爭議期間房屋空置，致使房屋損失不斷擴大的情形。司法實踐中，房屋租賃合同案件中最常見的減損義務主要有三種情況：
第一種
承租人在簽訂租賃合同以后，明確表示不接收租賃房屋，而出租人不履行減損義務，導致房屋長期空置產生損失的情況。
房屋租賃合同是諾成性合同，當事人雙方達成一致意思表示，即使租賃房屋未完成交付，租賃合同關系已經成立。如果承租人在租賃合同成立后、接收房屋前與出租人產生爭議，而明確表示不同意接收租賃房屋的，即使確屬承租人違約，出租人亦應當在承租人已經違約的情形下，采取積極措施，收回房屋，另行出租或自用，避免房屋長期空置，導致損失擴大。
實踐中，有不少出租人認為合同已經簽訂，承租人違反合同約定應承擔違約損失，只要租賃合同尚未解除，即使承租人不接收房屋也應當承擔合同期內的租賃費用，從而在承租人未接收房屋的情況下，既不收回也不起訴，而只是不斷地發函催收租金，等起訴到法院時，房屋已經空置一、兩年甚至更長的時間。出租人在明知承租人違約后，應當采取適當措施防止損失的擴大，如果出租人放任房屋空置，不得就擴大的損失要求賠償。
第二種
租賃期間承租人單方違約，明確表示要求解除合同搬離租賃房屋或者直接搬出租賃房屋，以行為表示不愿繼續履行合同的，而出租人不履行減損義務，導致房屋長期空置產生損失的情況。
司法實踐中，經常出現承租人因為經營不善或者是租金價格過高等各種原因，明確表示不愿繼續履行合同，而自行搬出租賃房屋。在此情況下，承租人已經通過其行為明確表示不再履行租賃合同，構成違約，出租人應采取措施避免房屋長期空置，避免損失擴大。如果出租人在承租人已經搬出后，放任房屋空置，擴大的損失部分一般也難以支持。
比較常見的情況，是承租人出于特定原因在合同簽訂后或履行期間不愿繼續履行合同，而在與出租人協商不成的情況下，以不接收房屋或在租賃期間搬離租賃房屋的方式來實現解除合同的目的。一方面承租人不接收房屋或單方搬離租賃房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，屬于單方違約，不符合合同法規定的解除條件，從法律上講，不具有單方解除合同的效力；但另一方面，考慮到承租人不愿繼續履行租賃合同，且房屋租賃合同是一個繼續性的合同，在承租人不愿繼續履行合同并已經搬出租賃房屋的情況下，并不適宜強制承租人繼續履行。在租賃合同目的已無法實現的情況下，解除租賃合同，由承租人承擔合同解除的違約責任更為適宜。
對于承租人搬出后至合同解除之日租金損失，筆者認為，承租人已經明確表示不愿繼續履行合同，并將房屋騰空的情況下，出租人在明知承租人違約，應采取措施避免損失擴大，如果出租人放任房屋空置的，應視案件的具體情況，參考承租人騰房的時間、起訴的時間、發出解除通知的時間等酌情確定出租人應當履行減損義務的時間點，對于出租人不履行減損義務導致損失擴大的，出租人要求支付空置期租金損失的訴訟請求，不應予以支持。
也有觀點提出，出租人不同意解除合同，如果要求出租人收回房屋就意味著出租人只能同意解除租賃合同，是否侵害了出租人的權益。筆者認為，合同的效力應當得到尊重，但是并不意味著合同不能解除，尤其是房屋租賃合同這種繼續性合同，承租人已經明確通過行為表示不繼續履行合同，在強制履行并不經濟的情況下，解除雙方的租賃合同要求承租人承擔合同解除的違約損失，并不會對出租人利益造成嚴重損壞，也更為符合社會整體利益。
第三種
出租人不履行房屋維修義務，而承租人不履行減損義務，導致房屋無法正常使用長期空置產生損失。
根據合同法第220條的規定 ，如果當事人之間沒有特殊約定，應由出租人履行租賃房屋的維修義務。而在第221條規定 ，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。
那么，租賃房屋在租賃期間出現需要維修否則影響使用的情況時，如果承租人要求出租人維修而出租人不予維修，承租人應如何處理呢？
出租人已經通知了承租人，但是承租人并沒有履行維修義務。如果承租人進行維修并不會過分增加其責任時，應積極采取維修措施盡早恢復房屋的正常使用，而不應當置之不理，放任房屋空置甚至損壞。如果承租人在房屋出現需要維修的情況而出租人不予維修時，對于造成的損失應承擔與其不履行減損義務相當的責任。
當然需要提醒的是，承租人自行及時維修要求房屋損壞原因明確、維修義務清晰。實踐中就房屋維修產生爭議一般是因為對房屋損壞原因產生爭議，如損壞原因不明確，出租人則會認為維修責任在于承租人。此情況下，承租人應保留相關證據或及時向法院起訴，以免房屋維修后無法確定房屋損壞的原因，導致不必要的損失。但無論是出租人還是承租人在損壞原因有爭議的情況下，都應及時通過仲裁或起訴的方式，由第三方確定損壞原因和維修義務，切不可放任不理，損失擴大，否則，雙方都應就自己的過錯對損失承擔責任。
本案審理心得
回到本案 ，原告與被告2014年5月簽訂商鋪租賃合同，但被告不僅未接收涉案商鋪，而且在簽訂合同后一年多時間內未向原告支付過任何費用；原告在2015年4月發出催款函，催交租金等費用，催交不成，在2015年11月份起訴 。期間已經近一年半的時間，房屋一直空置。
雙方租賃合同簽訂后，被告既未支付任何租金也未接收合同約定的鋪位，雖然被告未明確通知原告自己違約，但已以自己的行為表明不履行主要債務，原告應當及時采取必要措施止損。且之后原告又與被告在同一小區內簽訂了另外一個鋪位的租賃合同并已實際履行，在此情況下仍放任涉案商鋪長期空置，導致損失發生不必要的擴大，可以認定原告對損失不斷擴大負有不可推卸的責任。
根據合同法第119條的規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。原告在簽訂合同當日就已知曉被告違約，在被告不接收房屋、房屋空置的情況下應及時采取措施止損，這不僅是誠實信用原則的要求，也是原告的法定義務，原告不履行減損義務是房屋空置損失的最終原因，故而，法院不支持原告訴求的租金損失就在情理之中。當然，本案被告在簽訂合同后不接收房屋也未按照合同約定交納租金，屬于嚴重違約，應承擔租賃合同解除的違約責任，賠償原告違約金。對于原告要求被告按照合同標準支付違約金的訴訟請求，法院應予支持。
現實中，不少當事人認為，只要自己按照合同約定履行合同義務即可，如果對方違約，自己可以按照合同約定向相對方主張所有的違約損失，而針對對方違約后可能造成的擴大損失則不管不問，放任損失進一步擴大。但是合同的履行，要求雙方本著誠實信用的原則履行各自的合同義務、附隨義務和法定義務，減損義務是當事人的法定義務，更要按照法律的規定履行，否則即使是守約方，對違約造成的后果——擴大概念上的后果——也要承擔未履行減損義務的責任。須知，違約方違約造成的損失應當由違約方承擔，但是在對方已經違約后，損失可能進一步擴大的，守約方有責任應當采取必要的措施止損，并可以將采取止損措施的費用向對方主張權利，但是如果不采取措施止損，則要責任自擔。
核校：焦文 璐蔓
