建筑物區分所有滿足了人們在人口密集的城市中擁有自身住所的需要，創造了新的居住模式。建筑物物理上和功能上的不可分性使得全體區分所有人之間形成一種共同體關系。為了維持這種共同體關系，區分所有人不得不構成一種團體組織，并借助該組織的力量，共同管理因共用設施及共用部分產生的共同事務。但多數人的決議很可能侵害少數業主的合法權益，形成所謂對少數業主的“多數人暴政”，使建筑物區分管理成為一個“是非之地”(streithauser)。如何衡平多數業主和少數業主之間利益、保護少數業主利益不被非法侵害，便成為建筑物區分所有權制度構建中無法回避的一道難題。
最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下稱《區分所有權司法解釋》）第12條規定：“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。”該條目的在于落實《物權法》第78條關于業主撤銷權的規定，有相當積極意義。但該條關于少數業主保護的基本結構、撤銷的判斷標準和撤銷權的行使條件等尚有模糊或不足之處，有進一步討論的余地。
一、少數業主保護的基本模式
筆者認為，少數業主合法權益保障應采取“事前同意＋事后補救”的模式：當決議對少數業主權益有特別不利影響時，應在征得少數業主的同意的前提下方可做出，否則該決議無效；而一旦業主大會、業主委員會和其他機構做出決議，合法權益受到決議侵害的業主可向法院請求撤銷或宣告無效。
單純的事前同意以個體利益保護為基本出發點。只要規約、決議或其他決定關系到業主的人身安全或者財產利益，必須以該業主的同意為前提，否則所為決議無效。其優點是充分尊重了業主的意思自治及其合法權益，避免少數業主不會動輒受侵害。同時，在多數業主做出侵害少數業主權益的決議前，他們必須與少數業主協商，從而避免了事后救濟的被動局面和高額成本，可為少數業主贏得較大的談判主動權和利益空間。一般而言，只有被侵害的利益價值等于或大于市場價值，少數業主才可能同意。由此少數業主的利益可獲得較為全面的保護。其不利之處在于，若少數業主堅決不同意或要價太高，則多數業主權益保障反而成為棘手的問題。
單純的事后補救則以團體利益為本位，在充分尊重多數人意志和利益的前提下，賦予少數業主撤銷權，這與區分所有人團體的社團性基本契合。其不足之處在于：首先，它是一種事后的救濟，合法權益被侵害的個體通常處于被動不利地位，訴訟成本較高、風險較大。其次，對于少數合法權益被侵害的業主而言，在權利被侵害到決議被正式被宣告無效或被撤銷期間的損失，難以獲得有效賠償，[1]且助長了團體決議的“暴力”傾向。最后，團體決議對全體成員具有約束力，若經過一段時間被法院確認無效或撤銷，將影響社區已形成的生活秩序和社區安定。
“事前同意＋事后補救”模式在充分尊重少數業主權益的前提下，賦予合法權益受到侵害的少數業主撤銷權，應為一種理想范式。其理論基礎為民法總論中的社團決議規則。主張因侵害共同所有權而生的請求權，原則上以建筑物區分所有權人法律共同體的決議為前提條件。[2]鑒于該決議是社團組織內部維持運營的常態，自應受到民法總則關于社團決議的約束。[3]“住宅所有權人的表決決議是民法總論中所講的特殊的法律行為，即團體行為，它是由若干個方向相同的意思表示構成，并形成了對所有住宅所有權人具有約束力的意思。”[4]《瑞士民法典》第712m條第2款規定，區分所有人大會及管理委員會的決議適用有關社團機構及社團決議無效之訴的規定，但法律有特別規定的，不在此限。區分所有權人決議適用民法總論關于社團決議的規定，其結果就是該社團作出對于社員權益有特別影響的決議時應以其同意為前提，并在社員權益遭到特別侵害或不能忍受的侵害時申請法院宣告無效或撤銷。[5]大陸法系各立法例或將上述原理通過特別法予以明確規定，[6]或在特別法中轉接，[7]或在司法實踐中引用社團決議規則。[8]總體上看，基本貫徹了“事前同意＋事后補救”的保護范式。
我國《物權法》第78條和《區分所有權司法解釋》第12條的規定，突出強調合法權益受到侵害的少數業主的撤銷權，側重于事后的補救，缺乏事前同意，存在單純事后救濟模式中所論述的問題，不足以全面保護少數業主的合法權益。鑒于我國《民法通則》中缺乏關于社團決議的一般規則可資利用，而《公司法》.《合伙法》等法律的規則相距較遠，建議在《區分所有權司法解釋》第12條中增加事前同意的內容，彌補制度構造上的缺漏。
二、《物權法》第78條請求撤銷的判斷標準
我國《物權法》第78條規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。此規定一出，杭州市某小區8名業主即因一道圍墻向法院提起了一宗撤銷權訴訟。[9]遺憾的是，《物權法》、《區分所有權司法解釋》對如何判斷合法權益受侵害并無明文規定，故有探討的必要。
區分所有人的決議不但影響共有部分的管理使用收益等，還直接或間接影響到專有部分的使用利益等，不可不引起重視。妥當的決議應在多數人行為自由和少數人的權益保障之間達到合理的平衡。日本《有關建筑物區分所有等之法律》第30條第3項規定：“對于專有部分、共有部分，或建筑物的基地、附屬設施（包括有關建筑物基地、附屬設施之權利），規約應綜合考慮其形狀、面積、位置關系、使用目的、利用狀況，以及區分所有權人支付之對價等諸般情事，基于謀求區分所有權人間利害平衡之目的制定之。”由此可見，利益是否衡平（合理）應成為撤銷與否的評判標準。依據產生時間不同，規約、決議或決定可分為事前規范和事后規范。二者撤銷與否的判斷均應適用上述合理性標準，但實務操作方面稍有差異，試分述如下。
（一）事前規范
事前規范，是指開發商在出售區分建筑物之前制定的、包含在原始規約及內部規章之中的規范[10]，又稱為臨時性規范。對于事前規范，除非少數業主可證明其違法、悖俗等，原則上應維持其效力。這既是對全體一致同意規約的認可，也是維持區分建筑物價值的客觀需要。
這部分規范通過登記被公之于眾，購房者是在了解、同意這些規范的前提下，才選擇加入建筑物區分所有人共同體的。事前規范是在合意的基礎上成立的，原則上不具有可撤銷性。從經濟層面而言，假設將不動產的物理狀態視為系統的硬件部分，事前規范則屬于軟件部分，二者結合共同構成了決定不動產出售價格的因素。例如，倘若規約規定將屬于共有部分的一部分基地用作停車場，那么與沒有停車場的情況相比，區分建筑物的整體價格升高了，但同時與這部分鄰接的單元，價格就可能下跌。開發商只有制定出具有價值最大化的規約，才能贏得市場。因此，在市場機制“看不見”的手的作用下，違法、悖俗的事前規范一般會被杜絕。
通過以上分析可知，對事前規范的原則尊重既是必要的—符合禁止反言的基本法理，也是可行的—有市場機制的實際作用。即便部分事前規范限制或侵害了部分業主的權益，其有效性也不能輕易否認。但市場機制也有失靈的時候，有必要借助國家政策等外部力量對事前規范的內容加以干預。對此可參考Nahrstedtv. Lakeside Village Condominium AssociationInc. (8 Cal. 4th 361(1994)）一案[11]。該案中法院依據《加利福尼亞州民法典》(CaliforniaCivilCode)及判例歸納出如下原則：規約中包含的規范原則上是有效的，僅存在三種例外：(1)違反公序良俗，如不允許小孩、有色人種居住；（2）與不動產的保護、維持、運營或存在目的無關；（3）在不動產上課加的負擔與這種規范帶來的利益相比存在明顯的不均衡。
（二）事后規范
事后規范泛指在業主購入住宅后制定的規范，包括規約變更、集會決議以及業委會的決定等。鑒于事后規范一般不可能取得一致同意，少數業主權益更易遭受侵害，對其權益保護應持相對寬松的態度。
實踐中判斷事后決議合理性的標準為，特定決議是否對少數業主形成重大不利影響。如日本《有關建筑物區分所有等之法律》第31條第1項后段規定：“規約之設定、變更或廢止對一部分區分所有權人的權利產生特別影響時，必須征得其同意。”歷來，“特別影響”被解釋為“沒有合理理由，令特定的區分所有權人承受超過其容忍限度的不利益”。對此可參考日本最高裁平成10年10月30日判決。[12]該案判決要旨為，《有關建筑物區分所有等之法》第31條第1項后段所謂“產生特別影響”,是“指將規約設立、變更等的必要性、合理性與一部分區分所有權人由此遭受的不利益加以比較衡量，參照該區分所有關系的實際狀態，可以認定這種不利益超過區分所有權人之容忍限度的情況。雖然使用費的提高一般說來會造成不利益，但就承認提價的必要性、合理性，并且提價后的使用費就該區分所有關系而言，屬于社會通念上適當之數額的情況，專用使用權人應容忍使用費之提高。應認為有關使用費提高的規約設定、變更等不屬于對專用使用權人的權利產生‘特別影響’的情形。至于提價后的使用費在社會通念上是否適當，則應綜合考慮該區分所有關系之諸般情事。”[13]
從上可知，決議效力應以合理性為判斷標準。事前規范的合理性相對容易判斷，而事后規范的合理性判斷則相對復雜。后者的合理性大體可從以下幾個方面來確認：首先，事后規范的目的是否有助于提升區分所有建筑物的物質價值和多數區分所有人所追求的精神價值。換言之，該規范目的是否旨在提升物業的價值和小區品位，以及在實踐中是否可以真正達到上述目的。其次，事后規范是否使得個別業主遭受不利益，這里的不利益主要是指由于規范的成立而使不動產的價值降低或者有降低之虞，但也包括其他人身、財產和組織管理上的重大利益損害。再次，同小區價值相比，個別業主的不利益是否在可以忍受的限度內。若關系到少數業主的人身安全或重大財產損失等優位價值，則無論如何也不能認為是沒有超過必要的忍受限度。最后，作為超過忍受限度的例外，少數業主的不利益是否已經降到最低或／和給予合理補償。采取例外措施的本質在于將超過忍受限度的不利益降低到可忍受的范圍之內，重新達到合理性的標準。少數業主的不利益在以同意為前提的體制下，通常都可以通過協商獲得比市場價值高的補償，這就使團體決議具備了合理性，排除了撤銷權的行使。上述規則實際上是帕累托效率理論和卡爾多-希克斯效率理論在業主撤銷權制度中的運用，符合經濟效率的要求。
依據上述四點來分析杭州某小區的8位原告的訴訟請求，應認為該圍墻的修筑有利于提高小區的物業價值和安全感，但同時該決議也確實損害了8位業主的營業利益，圍墻對8位業主的繼續經營將產生障礙。而其他區分所有權人則是在不存在圍墻的前提下購買房屋的，很難說修筑圍墻的必要性將超過為商業活動而使用停車場這一利益。8位業主因停車場消滅而蒙受的不利益將超出其容忍限度，在沒有盡量減少損失與合理補償的情況下，圍墻修筑決議對8位業主的權益產生了特別影響，未經其同意的決議應不具有效力。但本案中可以通過決議將空地予以有償化，或挪后修筑圍墻以將8位業主的損失減少到忍受限度內并適當補償，當然還可以通過協商的途徑在合理補償的條件下維持圍墻現狀。
總之，我國《物權法》和《區分所有權司法解釋》確立了決議對業主具有約束力的立場，對于事前規范而言具有較為深遠的意義。但對事后規范而言，籠統的“侵害合法權益”并不能給行為人以指南，也不能給裁判者以參考。《區分所有權司法解釋》應參考各立法例的規定和學理解釋，將法官實際裁判中需要考量的因素予以明示。
三、業主撤銷權的行使
《物權法》第78條第2款和《區分所有權司法解釋》第12條對撤銷權主體、客體、撤銷事由和期間等均有不合理或模糊之處，應予完善。
（一）撤銷權的主體
1．撤銷之訴的原告
在撤銷之訴中，并非所有業主均可作為原告。學者認為，業主在參與業主大會或業主委員會有關表決會議時，沒有提出異議的，則不再享有撤銷權[14]。其理由在于沒有反對者視為同意，既然同意決議，自無撤銷余地。但有人可能會認為，在表決時沒有同意的業主，均可以提出撤銷之訴，包括棄權表決者也是適格的原告，因為前述觀點附加了反對者參加區分所有權人會議并聲明反對的義務，違反民法為權利法之基本立場。其實，不僅投贊成票的共同所有權人不得提起訴訟，而且出席或者委托出席但投了棄權票的人也不得提起訴訟。其理由有如下幾點：首先，在區分所有人共同體這一緊密關系中，個體不同意應予以聲明的義務，符合其地位和職責的要求，并沒有違反權利本位的基本性質。其次，棄權者曾經獲得反對的機會，但自身予以放棄，依據禁反言規則沒有必要再提供第二次機會。最后，對于棄權者訴權的摒棄，有利于維護社團決議的權威和社團秩序穩定。故只有提出反對意見或缺席者才能提起撤銷之訴。[15]
專用使用權人是否可以成為適格的原告？專用使用權人具有共用部分的排他性使用和收益的權利，其權利基礎雖為債權合同，但實踐中常通過登記制度將其專用使用權予以公示。他們具有物權人的某些特點，且使用利益受到決議影響較大，可成為直接或者代位成為適格原告。至于租用人等住戶，因他們對參與管理熱情不高，且團體決議通過區分所有人影響租用人等，他們本身并無特別的理由需要親自參加到訴訟之中來，但在業主怠于行使撤銷權影響租用人使用收益時，應賦予他們代位參與訴訟的權利。
2．撤銷之訴的被告
在業主撤銷權訴訟中，業主或者業主委員會作為被告參加訴訟既有必要性也有可行性。因多數業主和業主委員會是決定的作出者，與訴訟有著重要的利害關系，且與審查內容相關的材料往往由業主委員會實際占有，他們作為被告參加訴訟是十分必要的。而業主委員會雖沒有獨立承擔責任的財產，但完全可按照民事訴訟中“訴訟擔當”制度原理，最終由業主個體承擔責任。由此，要求業主委員會作為被告也是可行的。業委員會和業主作為撤銷之訴參加訴訟，與學者的理論主張[16]和司法實踐的一貫作法[17]也是一致的。當然，在沒有業委會的小區，可由業主或業主代表應訴；在治理結構較為完善的小區，業委會作為被告足矣，無需二者同時作為被告參加訴訟。
（二）推銷的客體
《物權法》和《區分所有權司法解釋》均將撤銷的客體限定為“業主大會或者業主委員會的決定”，但沒有闡明“決定”的內涵外延。從形式上看，《物權法》還在同一規范層面使用“管理規約”等詞語,《區分所有權司法解釋》應明確對“決定”作廣義解釋，將“規約”決議”、“決定”等均納入撤銷的范圍。從內容上看，《物權法》除第78條使用“決定”外，第76條“下列事項由業主共同決定”也使用了“決定”一詞。第76條的“決定”是動詞，第78條“決定”名詞，二者之間應有聯系和區別。兩者的聯系是，第76條所指向的“業主共同決定的重大事項”之“決定”，若涉及個體利益，則均可成為撤銷權的客體；若“決定”規范對象與個體利益無關，則不應撤銷權的客體。例如，表面上議事規則、選舉業主會等為抽象決議，與個體利益無關而無需撤銷，但若其中排除了特定業主的選舉權和被選舉權，或議事規則中表決權不平等，則權益受害的業主仍可請求撤銷。兩者區別是第78條撤銷權的客體不限于重大事項之決定，還可以包括業主大會、業委會的其他各類決議、決定和規則等，業委會就具體事項發布的決定、命令等。值得注意的是，有時業主大會拒絕批準某個業主的提議，該否決的決議也在可撤銷之列。如少數業主希望實施某項工程，該工程影響到共有部分或建筑物的外貌但卻符合建筑物的指定用途，如果業主大會或業委會否定該動議，則該否定決議也可申請法院撤銷。撤銷后，法院應判決該提議對其他業主具有約束力，實質上法院代替業主大會或者業委會批準了該項提議。[18]
（三）撤銷的事由和期限
《區分所有權司法解釋》第12條規定拓展了《物權法》第78條規定的撤銷事由，但也存在一些瑕疵：撤銷事由的范圍仍顯狹窄，少數業主權益保障的力度尚有欠缺。
第一，撤銷之訴是否需要以合法權益受侵害為前提？我國《物權法》78條條文為“……侵害業主合法權益”，“受侵害的業主可以請求……”。該規定明確要求以實際損害為申請撤銷的前提，這是值得商榷的。理由如下：首先，撤銷之訴非侵權損害賠償之訴，本身并不以結果為本位，不以實際損害為前提。甚至少數業主的提議被否決，其合法利益沒有得到保護，該否決決議也是可撤銷的。此時是不能積極行使合法權益，根本談不上合法利益被實際侵害的問題。有了實際損害才可請求撤銷，實際上已經徹底喪失了司法的能動性和預防價值。其次，個體合法權益損害的要件，不但排除了對其有損害之虞的決議的可撤銷性，還抑制了業主為了促進社區公益（同時也包含了業主個體利益）而請求撤銷不合理決議的積極性，是極不恰當的。最后，從比較法上看，沒有金錢利益或沒有造成損失，并不能成為訴訟不予受理的原因。[19]《區分所有權司法解釋》第12條規定，不但侵害業主合法權益可撤銷，違反法律規定也在支持之列，不再拘泥于“侵害其合法權益”一端，這是《區分所有權司法解釋》的進步所在。因為至少在決定違反法定程序之際就可以申請撤銷，而無需證明實際損害。
第二，無效和撤銷應予區分。《區分所有權司法解釋》沒有區分決議無效和可撤銷。從理論上看，決議撤銷和無效在基礎、性質、效果上均有相當差異，且無效決議一般也無撤銷的必要，故區分仍然是必要的。概括而言，決議違反強制性規定者或者超越權限的，應屬無效；決議違反法定程序的，應為可撤銷。建議《區分所有權司法解釋》增列無效情形，并共用撤銷之訴的程序。
第三，無效或撤銷事由仍需擴展。區分所有人會議決議可能會有瑕疵，這樣會使該決議無效或具有可撤銷性。導致一個決議無效的事由通常有：違反善良風俗、侵害住宅所有權的核心內容、違反強制性法律規定、被決議事項完全超出住宅所有權人的管理范圍以及決議的內容不清晰和不確定等。[20]無效的決議自始、確定無效，除非存在可以轉換為一個有效法律行為的要件。而可撤銷的事由通常包括：在住宅所有權人大會的召集形式上有瑕疵、在決議程序上有瑕疵、表決通過時不具有應有的多數、決議內容屬于應通過約定決定的事宜、決議的形式不合法律規定或不合約定以及不導致無效的決議內容瑕疵等。通過補正，決議的瑕疵可被治愈。可撤銷的決議只有被法院裁決撤銷時，該決議才變為無效。我國《區分所有權司法解釋》僅規定不符合法定程序的可撤銷，范圍上過于狹小，限制了撤銷之訴的適用。建議《區分所有權司法解釋》增加上述規定，擴展少數業主主保護合法權益的范圍和途徑。
第四，撤銷之訴期限應依據事由不同進行調整。針對可撤銷事由的撤銷之訴，應限制在較短的期間內，以保障團體決議的權威和團體秩序的穩定。例如法國法規定，建筑物區分所有權人必須在收到決議通知之日起2個月內提出異議之訴（1985年12月31日法律第42條第2款）。該期間屬于權利的預定期間，不得中止、中斷和延長。即便對于業主大會沒有召集或召集不符合規定提起的訴訟，也受2個月的限制。[21]而《大利民法典》第1137條規定，撤銷決議訴訟應自決議通過之日起30內提起，期限屆滿后提起的撤銷之訴無效。對于缺席會議的建筑物區分所有權人，這一期限自獲悉決議通過之日起計算。德國《住宅所有權法》第23條第4款及瑞士《民法典》第712m條、第75條上撤銷申請也只能在1個月內提出，以保護法律的安全性和穩定性。[22]《區分所有權司法解釋》第12條規定的一年期間過長，不利于社團秩序的穩定，應縮短至1個月之內。還應當簡化訴訟程序，選擇非訴事件受理[23]，達到早日定紛止爭的目的。針對無效事由提起的撤銷之訴，雖可沿用撤銷之訴的各項規定，但不得以期間經過為由不予受理，否則將違反強制性規定，使立法目的落空。由此，《區分所有權司法解釋》部分可增修訂如下：區分所有人會議的決議僅通過撤銷申請被法院裁決撤銷時，該決議才變為無效。撤銷申請只能在該決議產生后1個月內提出，但決議違反強制性、禁止性規定的，不受該期間限制。
（四)撤銷之訴和撤銷的法律效力
為避免區分所有權人濫用異議權而將異議權作為阻止決議發揮正常管理職能的手段，應明確規定異議之訴期間不應停止執行決議，除非司法機關作出停止執行決議。
撤銷獲得法院支持，則該決議自始確定無效，對于區分所有人全體產生約束力，即便投贊成票者亦可引用撤銷文書。但它對區分所有人之外的其他主體是否有約束力，則值得斟酌。通常而言，若該第三人處于團體關系之內，如專用使用權人或者租賃使用權人等，無論其主觀心態如何，均應受約束；而處于團體關系之外的第三人，則應根據善意與否，分別確定其效力。若該第三人為善意，則對于旨在執行大會決議而作出行為以致取得權利的，其權利不受決議被宣告無效或被撤銷影響；而第三人知道或應當知道該決議無效或者被撤銷的原因的，則不構成善意，其權益受決議無效或被撤銷的影響。
決議被撤銷或者宣告無效后，合法權益受害的業主在條件滿足的情況下理應獲得相應的損害賠償。有學者認為，對少數業主合法權益受損能否請求損害賠償問題，《物權法》和其他法律沒有明確規定。鑒于業主大會和業主委員會是小區物業管理組織，其本身并無財產可供執行，業主單獨主張損害賠償的，人民法院應不予受理。在撤銷之訴中一并提出損害賠償的，人民法院對損害賠償部分應不予審理。[24]上述理解的錯誤之處在于，將撤銷之訴與損害賠償之訴兩個不同的法律關系予以混同，并將業主大會和業主委員會視為損害賠償的主體，導致錯誤的結論。事實上，損害賠償是侵權之訴的內容，它雖因決定被撤銷或被宣告無效引起，但它本身是否應得到支持，應依據侵權責任構成要件獨立判斷，不能將二者混為一談。同時，業主大會和業主委員會本身雖沒有責任財產，但完全可通過訴訟擔當機制由多數業主承擔。不予受理和不予支持必將助長侵害少數業主權益的決議出臺，無法形成對“多數人暴政”的必要威懾，不利于和諧小區的建設。有關國家行政機關的具體行政行為侵害相對人權益的，尚且需要承擔國家賠償責任，業主大會或業委會為所欲為就更沒有令人信服的理由。為保護少數業主合法權益，法院宜在條件滿足的情況下受理并支持合法權益受損業主的賠償請求。
