中國未來家庭生命周期對房地產消費形態的影響 |
| 2006-03-01 |
家庭生命周期是鄉村社會學者在20世紀三十年代初期發展出來的概念，用來描述家庭的結構、組成以及行為的改變。
我愛我家市場研究中心認為，中國家庭在10年前，由于受到傳統觀念、計劃經濟下的住房政策以及限制人員流動的戶口控制等原因，家庭的組合一般都以一個大家庭為主，三世同堂、四世同堂、甚至五世同堂的現象非常普遍。所以在當時，家庭生命周期的理論對于中國式家庭并沒有具體的指導意義。
然而隨著九十年代末，國家逐步取消住房分配政策，以及放松對人員流動的控制管理，并隨著家庭成員的增多，越來越多的大家庭通過解體和分解，來緩解由于家庭人口增加而帶來的居住壓力，并通過采取購房或者租房等形式來改變之前緊張的居住環境。至此，中國傳統的大家庭形式逐步分解為由多個小家庭組成的格局。本文即是探討和分析家庭生命周期理論對中國房地產消費形態的影響及意義。
一、 中國未來的家庭生命周期：
我國家庭生命周期的劃分因國情的不同，及家庭生活模式的特殊性而具有它自己的特點。中國的母家庭與子家庭往往界限不清，因為經濟、住房等原因，子家庭建立后依然不得不寄居在母家庭之中。而在生育子女或父母年老體衰之時，子家庭又要遷回母家庭以求得相互間的支持與幫助，兩者很難截然分開。有的子女結婚后依然與父母同住，這只是意味著原本的母家庭從核心家庭結構轉變為主干或聯合型家庭結構，子家庭的生命周期寓于母家庭之中，呈現出子家庭和母家庭交互發展的過程。
我國的家庭生命周期大致劃分為五個階段：新婚期（2年左右），從結婚到生育第一個孩子；育兒期（5到6年），從生第一個孩子到最后一個孩子上小學；教育期（15年左右），從孩子上小學到孩子獨立；向老期（20年左右），子女相繼離家；孤老期（10到15年），夫妻中只剩一人直至該家庭生命終結。因此，我國的家庭生命一個周期大概有50年的時間。
我愛我家研究中心認為，家庭生命周期的概念提供了一個了解家庭發展脈絡的線索，對房地產具有重要的現實意義。在生命周期的階段之間的轉折與過渡，是最容易產生家庭關系變化、緊張和家庭成員焦慮的主要時期，它也是決定家庭成員成長與發展的主要因素。由一個家庭發展階段的脈絡，可以使房地產工作者更加了解一個家庭一般的行為形態，以及這個家庭面對危機時可能出現的反映，這種轉折點正為家庭社會工作者提供了關注和介入家庭的時機。
隨著社會的發展，婚姻家庭形態越來越呈現出多元化的發展趨勢，可能會有某些家庭并不具備上述的周期模式，比如丁克家庭、單親家庭、獨身家庭等。不過，相信這些家庭也有它們的發展周期和每個周期要面對的問題。
二、 房地產梯形級消費的形成：
按家庭生命周期的理論，一個家庭從單身階段開始，到退休養老階段，每個階段都有其特定的購房需求。而不同階段的不同購房需求催生了房地產梯級消費的形成，現根據家庭生命周期的理論把家庭分為以下幾個階段來探討房地產梯級消費的形成：
2.1：年輕單身期
按目前的社會狀況，年輕人的婚姻年齡一般在24-25歲左右，而此類人群由于剛剛進入社會不久，收入水平較低，在住房需求上一般是選擇和父母一起住或者自己租房居住。
2.2：新婚期
新婚期指的是新婚但尚無子女的階段，本階段由于經濟能力尚不穩定，因此，在
購房需求上，主要受房價、交通、生活便利的影響。而在房屋的選擇上，受經濟條件
的制約，一般選擇小戶型居多。在此階段，如果經濟實力較差，也會選擇租房來滿足
居住需求。
2.3：滿巢一期：
滿巢一期是指夫妻開始養育小孩，而且大都由于工作的因素,一般會選擇讓父母
照看孩子．因此,在此階段,三代同堂的現象很多,而且許多家庭開始覺得在經濟上有
壓力，其資金與財富還是有限。此時對居住條件的改善需求較高,如果在此時還沒有
固定的居住地，大都會考慮購房，以滿足居住需要。
2.4:滿巢二期：
本階段由于小孩漸漸長大，或由于三代同堂的原因,家庭出現了緊張的居住環境壓力,從而迫使夫妻考慮購買較大的房子來加以改善,如大三居、四居等；或者為了子女的上學考慮，而發生房屋置換需求。此外，工作地點的變換也是房屋置換的原因。本階段購屋的重視因素包括學區、交通便利、購物方便。本階段夫妻的資金積累開始逐步攀高。
一個家庭有它的發展季節，就像一個人從小到大會經過一些發展的階段一樣，一個家是以兩個人結婚作為起點，子女慢慢的成長，又離開了家，終于又變成只有兩個人的世界，所謂空巢期就是子女離家只剩下父母兩人單獨居住的階段，可分成:
2.5:空巢一期：
此階段小孩開始不住在家里，可能開始上大學或外出工作，經濟上也不需要父母的支持。或者此時夫妻二人的父母出現病故，家庭成員的減少促使家庭出現空巢。本階段經濟能力較成熟，但沒有購房的需求，相反較大的居住空間給夫妻二人帶來孤單寂寞的心理影響。
2.6:空巢二期：
本階段有些人開始退休，收入也逐漸減少，可能會選擇賣掉大房子而去換小的房子或到養老院。
2.7：寡居期：
本階段子女已另組小家庭，原來的房子可能太過于空蕩，為了能和熟識的老朋友或親人住的較近，從而產生購房需求或房屋置換需求。此外，也會為兒女成婚而產生購房需求，此時期購房的因素包括居住環境佳、醫院近及離親友近。
我愛我家市場研究中心認為，通過以上對家庭7個階段的分析，可以看出，家庭處在不同的階段，會產生不同的購房需求，從小戶型――大戶型――小戶型――大戶型……，形成了一個循環的的居住需求，而對房地產來說，則形成了一個梯級消費行為。
三、 住宅一級市場的供應多元化與二、三級市場的發展
我愛我家市場研究中心認為，按照住房的家庭生命周期說，不同類型的家庭對住宅有著不同的需求，即使是同一個家庭，處于不同的發展階段對住宅也有不同的要求。
根據國外的發展經驗，在升學或者就業、甚至結婚后的一段時間內人們都會選擇在城市中心的公寓居住，或者由于受經濟的壓力先買一間小戶型的房子居住；當孩子出生以后，才會考慮住宅的調整，從而產生更大面積住宅的需求，如三居、四居或更大面積的房子，或者由于家庭收入的限制，部分人們會選擇市區的二手房以解燃眉之急；當孩子上中學以后，對于各種社會設施尤其是學校的可達性成為人們考慮住宅需求的首要因素，同時隨著家庭收入的增多，人們會對郊區的高級住宅產生需求；進入晚年后，老人會選擇與子女同住，或者進入老年人專用設施。
隨著我國住房二、三級市場的不斷發展，由家庭生命周期引起的住房梯級消費觀念也將深入人心，因此可以得出第二個判斷，有不少家庭將會通過住房二、三級市場來滿足新增住房空間的需求。
由此也說明，處于家庭生命周期不同階段的家庭，在對住宅的選擇上有不同的居住要求，這也就要求住宅一級市場供應多元化，以及二、三級市場健康發展，從而推出不同面積和品質的房屋以滿足家庭的購房需求。
四、 不動產理財成為未來中國家庭理財的重要內容
“住”作為人生存于世的四大基本元素之一，也是中國人歷來最為關心的，因此，對不動產的理財也會成為未來中國家庭理財的重要內容。
而通過對家庭生命周期的劃分，我們知道家庭可以劃分為七個階段，而不同階段的家庭會有不同的購房需求，因此，不同階段的家庭會有不同的不動產理財方式。
由上表可以看出：
*處于年輕單身期的年輕人對于不動產的投資比較保守，因為沒有住房和家庭負擔的壓力，所以在不動產的理財上關注不是太多。
*對于處于新婚期的家庭來說，因為已經有了一次購房經歷，無論是購買的新房，還是二手房，前期的預算投資已經付出，所以在不動產預算上關注不是太多，重點關注的則是不動產債務和風險。
*對于滿巢一期來說，因為孩子的降生，導致家庭成員的增加，為未來的居住空間考慮，
往往有打算購買較大房間來滿足居住的要求，因此，對不動產前期預算的關注加大，對投資不動產所帶來風險的關注也在逐步加大。
*對于滿巢二期而言，孩子的逐漸長大，家庭業已形成三世同堂的格局，從而導致居住環境的惡化，進而促使此時的家庭選擇大面積的房屋以滿足居住需要，因此，此時的家庭關注的焦點是投資新的不動產所帶來的債務，并不是對不動產投資的預算，而此時的家庭由于正處于資金積累的上升階段，所以對投資不動產所帶來的風險的關注力度也在下降。
*對于空巢一期而言，由于孩子已經長大，無論是上大學還是工作，居住在家庭的時間已經很少，所以對于此階段的家庭而言，沒有居住環境緊張的壓力，也沒有新的不動產投資計劃，因此，處于空巢一期階段的家庭對于不動產預算、債務、奉獻的關注程度降到最低點，而且此時家庭的資金積累也達到最高。
*對處于空巢二期的家庭來說，有些人開始退休，收入也逐漸減少，孩子也開始成家，夫妻二人有可能會選擇賣掉大房子而去換小的房子或到養老院去。
*處于寡居期的家庭即將完結，家庭對不動產的預算主要是考慮子女已另組小家庭，原來的房子可能太過于空蕩，為了能和熟識的老朋友或親人住的較近，從而產生購房需求或房屋置換需求，此外，也會為兒女成婚而產生購房需求，此時期購房的因素包括居住環境佳、醫院近及離親友近。
文/我愛我家房地產經紀公司 市場研究部
