沒有資格購買經濟適用房、為了貸款借用他人名義購置房產……各類“借名買房”看似不得已而為之，實則背后隱藏著巨大的法律風險。
《法制晚報》記者梳理了近年來昌平法院審理的此類案件的典型案例，并通過法官的解讀，告誡市民切勿圖一時便利，而承擔巨大的法律風險。
“借名買房”的房子到底是誰的？出名人和出資人都認為房子實際應該屬于自己。
而從法院的判決來看，往往要尋求一個平衡，既要按照法律的規定以房屋登記為準，也要顧及實際出資人的利益。法院下達判決書時，常常會出現一種尷尬，房子雖然屬于出名人了，但是其要賠償實際出資人一大筆費用。
案例1
借名買經適房
過戶爭房產
2003年春節剛過，一對來自齊齊哈爾的老夫婦便把老家的房子賣掉，到北京來投奔兒子。
在IT公司工作的兒子張先生當時月薪近萬元，接納自己的父母在北京生活。日子久了，張先生便決定在北京給父母買一套房子。
當時，張先生已在京購買了一套房屋，如果再買要繳納昂貴的購置稅，并且商品房的價格又高，他無力支付。
此時，張先生妻子的哥哥李某恰巧符合在京購買經濟適用房的條件，于是，老夫婦便借用兒媳哥哥的名字購買了一套天通苑的經濟適用房，雙方簽訂了一份“借名購房協議”，約定由老兩口的兒子出全款購買該房屋，媳婦的哥哥協助辦理產權過戶手續。
之后，老兩口一直在該房子里居住。但是幾年之后，張先生離婚了，老兩口住的房子在原兒媳哥哥李某的名下，李某自然起訴到了法院，要求確認該房屋的所有權，讓老夫婦和其兒子騰房。
庭審中，老兩口在法庭上哭著說:“我們在房子里住了快10年了，東北老家的房子也賣掉了，現在讓我們騰房，不是把我們往死里逼嗎？”
最終法院支持了李某的訴訟請求，但老兩口可享有對該房屋的長期居住權。
案例2
為貸款以兒名義購房
兒賣房后爭房款
王先生和李女士老兩口，因年齡原因無法辦理銀行貸款，便以兒子的名義購買了一套二手房。買房前，老人和子女簽訂了“借名買房”的協議。
兩位老人按約定支付了房屋首付款和相關稅費。過戶時，所有權人登記為兒子小王的名字。此后，李女士一直以兒子的名義償還貸款。然而令人意想不到的是，小王將房屋出售，買主將購房款分次打入王先生和李女士的銀行賬戶。
不料，小王竟然以不當得利為由將父母訴至法院，要求父母返還收取的房屋總價款。
案例3
夫婦用兒名義買房 爭房產對簿公堂
李先生和張女士結婚后承租了李先生單位的公房，多年后公房遇拆遷，夫妻二人決定以兒子小李的名義購房并辦理貸款手續。房屋首付款及大部分貸款均由夫妻倆支付。2010年，小李將李先生和張女士訴至法院，要求父母騰房，被法院判決駁回。后小李再次將父母告上法庭，要求判定房屋歸其所有，再次被法院駁回。無奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老夫婦的請求。
案例4
堂妹借房上班住 爭房鬧上法庭
稱住房緊張，王女士將堂妹一家起訴至法院，要求其騰退并返還位于天通苑的房產。近日，昌平法院因房屋所有權存在爭議，駁回了王女士的訴訟請求。
王女士稱，2004年她申請購買經濟適用房，該房屋位于天通苑。王女士與李女士是堂姐妹，李女士得知王女士申請購買房屋，向王女士提出借用該房屋居住便于自己上班。王女士礙于情面將房屋借給李女士居住。由于現在王女士住房緊張，多次向李女士提出要求其返還房屋，李女士以找不到合適房屋為由拒絕將房屋返還。
王女士訴至法院，要求李女士一家騰退房屋。 庭審中，李女士稱，王女士利用北京居民身份辦理了經濟適用房審批手續。審批通過后，雙方協商由李女士購買房屋，待滿五年后王女士為李女士辦理過戶手續。
2004年11月6日，在王女士的陪同下，李女士以王女士的名義與順天通房地產開發集團有限公司簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，辦理了抵押貸款。
除此之外，首付房款、分期還貸、繳納稅費、登記入住、房屋裝修等環節，以及最后的提前還貸，都是李女士親力親為，與王女士毫無關系。
訴爭房屋自2004年12月26日交付以來，一直由李女士居住使用至今。
王女士在房屋市場行情看漲的情況下，受利益驅使，做出違背誠實信用原則的行為。
李女士認為，訴爭房屋是李女士自行出資購買，李女士是訴爭房屋的實際所有權人，在房屋所有權存在爭議的情況下，王女士無權要求其騰退。
昌平法院經審理認為，雙方所爭議經濟適用房雖然登記在王女士名下，但是對于該房屋的所有權，雙方當事人存在爭議，且王女士認可在購買該房屋時李女士有出資，房屋交付后李女士亦對房屋進行了裝修，并一直占有、使用該房屋。在房屋的所有權存在爭議的情況下，王女士要求李女士騰退房屋的訴訟請求，法院不予支持，法院駁回了王女士的訴訟請求。
案例5
非京籍為避手續
借名買房惹糾紛
2003年8月，家在外地的趙女士想在北京買房，苦于自己不是北京戶口，為了避免復雜的手續，便找到自己的侄子，以侄子的名義購買了天通西苑一套166平方米的期房，每平方米2650元。
趙女士交納了23萬余元首付款后，又以侄子的名義貸款21萬余元，此后按月還款。
簽訂《商品房買賣合同》當天，兩人還簽訂了一份《購房協議書》，約定“由趙女士出資，以侄子用本人身份證購買的房屋，產權和歸屬權永久性歸趙女士及其家屬所有”。
趙女士在花7萬元將房屋裝修后高高興興地入住了。為了答謝侄子，趙女士送給他一部汽車和一些現金，總價合計5萬元。
2008年，趙女士要求侄子將房子過戶給自己，沒想到侄子卻不認賬了，稱該房屬于自己，首付款是向趙女士借的。
法院判決，房屋歸趙女士的侄子所有，兩人之間關于出資的糾紛可另案解決。
法官解讀
房產所有人 原則上以房產證為準
根據法院查明的事實，不少涉案人雖對訴爭房屋有出資的行為，但該房屋為經濟適用房，經濟適用房的購買人必須滿足國家規定的條件。
借用他人名義購買經濟適用房，該行為本身違反國家政策，故出資人主張經濟適用房歸自己所有的訴求于法無據，法院不予支持。
法官說，雙方即使簽訂了“借名買房”協議，但因損害了廣大符合經適房資格家庭的合法權益，原則上認定借名購房協議無效。
據法官介紹，對“借名買房”案件，法院通常以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。實際出資人想要回出資款，首先必須提供充足的證據。如果能夠證明其是房屋的實際購買人，出名人不僅要返還原購房款，還要承擔一定的賠償責任。
出資問題未解決 暫不騰退
法院同時考慮到，這樣判決對實際出資人會造成巨大的經濟損失，而出借身份一方會獲取房屋漲價帶來的巨大經濟利益。
鑒于此，若實際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關系，法院一般認定實際出資人對該房屋享有一定期限的居住權，在出資問題未解決前不用騰房。
法官告訴《法制晚報》記者，其實這種判決也讓法院頗為尷尬，因為有房屋所有權的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權。
法官告訴記者，房子值錢了，一些實際買房人心里也開始不踏實。由于大多數經適房已經過了5年的上市期限，于是他們想讓名義購房人過戶。一旦遭到名義購房人的拒絕，便只好訴至法院解決。
本版文/記者 王曉飛
