文/劉漢文 北京觀韜（蘇州）律師事務(wù)所
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在商品房預(yù)售交易中，按照一般的交易習(xí)慣，買賣雙方會(huì)在簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》之前簽訂一份《認(rèn)購(gòu)書》，其中，一般會(huì)約定賣方收取買方一定數(shù)量的定金作為訂立《商品房買賣（預(yù)售）合同》的擔(dān)保，實(shí)際上，《認(rèn)購(gòu)書》主要靠定金條款來(lái)約束雙方當(dāng)事人。《認(rèn)購(gòu)書》簽訂后，當(dāng)事人因多種原因而未能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》，從而以解除《認(rèn)購(gòu)書》而涉及定金的“退與不退”發(fā)生了大量的糾紛。其案雖小，但往往會(huì)形成示范效應(yīng)和群體效應(yīng)，故讓合同一方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重視。下面，筆者將結(jié)合理論以及實(shí)際承辦過的相關(guān)案件，從開發(fā)商的角度，對(duì)商品房預(yù)售《認(rèn)購(gòu)書》中定金的“退與不退”糾紛做簡(jiǎn)要的解析。
一、《認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)與效力
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”該解釋首次明確在實(shí)踐中提出了預(yù)約合同的規(guī)定，也就是說，確定了商品房買賣中的《認(rèn)購(gòu)書》，屬于預(yù)約合同。與預(yù)約合同相對(duì)的概念，即為本約合同，本約合同是指正式的合同，當(dāng)事人可以直接要求合同相對(duì)方履行約定義務(wù)；而預(yù)約合同是指談判磋商的當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本約合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議書。房屋預(yù)售的《認(rèn)購(gòu)書》，一般包括雙方當(dāng)事人概況、房屋基本情況（房屋所處位置、樓層、大致面積）、價(jià)款計(jì)算方法、簽署本約的時(shí)間約定，而關(guān)于房屋實(shí)際面積與約定誤差的處理、價(jià)款支付方式、房屋交付等重要條款并未訂立。在一般情況下，預(yù)約合同的內(nèi)容并不能直接轉(zhuǎn)化為本約合同，預(yù)約合同所要求的內(nèi)容必須通過簽訂本約合同才能成為履約標(biāo)的物。基于預(yù)約屬于合同范疇，故依據(jù)《合同法》的規(guī)定，對(duì)商品房《認(rèn)購(gòu)書》的違反構(gòu)成違約，違約的一方當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任。但由于預(yù)約與本約不同，守約方不能要求對(duì)方按照預(yù)約所約定的內(nèi)容進(jìn)行履行，也不能強(qiáng)制對(duì)方履約，所以違約者承擔(dān)責(zé)任的方式只有按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任或承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、《認(rèn)購(gòu)書》中定金的性質(zhì)及適用
一般而言，《認(rèn)購(gòu)書》中的定金，對(duì)《認(rèn)購(gòu)書》來(lái)說屬于解約定金，即當(dāng)事人可以以適用定金罰則為代價(jià)而解除《認(rèn)購(gòu)書》。一方違反《認(rèn)購(gòu)書》條款拒絕簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；而相對(duì)《商品房買賣（預(yù)售）合同》來(lái)講，《認(rèn)購(gòu)書》約定的定金則屬于立約定金，即是為了保證締結(jié)正式的預(yù)售或出售合同而交付的定金。但在理論上為突出本約考慮，一般稱該種定金為立約定金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”所以，該種定金應(yīng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定。
三、商品房預(yù)售定金糾紛的處理規(guī)則
欲總結(jié)規(guī)則，讓我們先了解一個(gè)案例：張某看中了某開發(fā)商開發(fā)的樓盤，于2014年3月5日與該開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，并支付了2萬(wàn)元定金。《認(rèn)購(gòu)書》約定該房屋總價(jià)為人民幣128萬(wàn)元，張某應(yīng)于簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起7日內(nèi)至售樓處簽署《商品房買賣合同》并支付首付款，同時(shí)，還約定了若張某未能如期簽約并支付首付款的，開發(fā)商有權(quán)沒收定金并將房屋另行出售。后，張某以不同意《商品房買賣合同》的部分條款為由拒絕簽訂正式合同，并要求開發(fā)商退還定金，協(xié)商無(wú)果后，訴至法院。張某認(rèn)為，《商品房買賣合同》條款系開發(fā)商單方制作，張某對(duì)其中部分條款不予認(rèn)可，但開發(fā)商不同意修改，故其未能簽署《商品房買賣合同》，這屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，開發(fā)商應(yīng)退還定金。開發(fā)商答辯稱，《商品房買賣合同》版本已經(jīng)張貼在售樓處的顯眼位置，張某在簽署《認(rèn)購(gòu)書》之前已經(jīng)完全知曉該合同的所有條款。同時(shí)，開發(fā)商提供一份由張某簽字確認(rèn)的承諾書，承諾書中載明：“認(rèn)購(gòu)前本人已詳細(xì)閱讀并了解在售樓處現(xiàn)場(chǎng)所公示的認(rèn)購(gòu)書、商品房買賣合同（含其補(bǔ)充協(xié)議）及其附屬文件、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及臨時(shí)管理規(guī)約的所有內(nèi)容，已完全理解所有文本條款內(nèi)容。本人承諾今后不以不知曉、不認(rèn)可、不完全認(rèn)可須簽署的文本內(nèi)容而提出退還定金或退房的請(qǐng)求，也不得因此拒絕付款。”張某以不認(rèn)可合同條款為由，提出退還定金不符合事實(shí)，也不符合其本人承諾。法院認(rèn)為，本案《認(rèn)購(gòu)書》合法有效，對(duì)雙方均有約束力。張某提出因不認(rèn)可買賣合同條款故未能簽訂合同，與其在認(rèn)購(gòu)前出具的承諾明顯不符。張某的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。
結(jié)合本案，總結(jié)《認(rèn)購(gòu)書》糾紛中定金的“退與不退”，具體可區(qū)分以下幾種情形處理：
1.如果《認(rèn)購(gòu)書》并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件完全留待將來(lái)去協(xié)商，但后來(lái)開發(fā)商與購(gòu)房人又未能就商品房?jī)r(jià)格、面積和朝向等條件協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房人。因?yàn)椤渡唐贩抠I賣（預(yù)售）合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見，而不是購(gòu)房人單方存在某種違約行為。
2.如果《認(rèn)購(gòu)書》已經(jīng)將將來(lái)要簽訂的本約合同的條件做了明確的約定，或者已經(jīng)明確告知本約合同的相關(guān)內(nèi)容，而購(gòu)房人不同意依預(yù)約合同的條件去簽訂本約合同，則購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，開發(fā)商有權(quán)拒絕向購(gòu)房人返還定金。
3.如果雙方當(dāng)事人就《認(rèn)購(gòu)書》約定的條件之外的事項(xiàng)未能達(dá)成一致，從而未能簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的，購(gòu)房人和開發(fā)商都不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)，開發(fā)商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房人。
4.如果開發(fā)商在簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，提出了與《認(rèn)購(gòu)書》約定不同的條件而導(dǎo)致《商品房買賣（預(yù)售）合同》無(wú)法簽訂的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)《認(rèn)購(gòu)書》的違約責(zé)任，依據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人雙倍返還定金。
5.如果由于雙方共同過錯(cuò)而導(dǎo)致《商品房買賣（預(yù)售）合同》無(wú)法簽訂的，則一般不適用定金罰則，而是按照雙方各自過錯(cuò)的大小承擔(dān)相應(yīng)的損失。
6.如果系不可歸責(zé)于任何一方的理由而導(dǎo)致《商品房買賣（預(yù)售）合同》無(wú)法簽訂的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房人。例如，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，買房人屬于限購(gòu)的范圍，無(wú)法辦理住房貸款，導(dǎo)致買房人無(wú)法購(gòu)買房屋的情形，或賣房人開發(fā)的項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，或自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失或開發(fā)時(shí)間延后等情況，雙方互不構(gòu)成違約。
實(shí)習(xí)編輯/李陽(yáng)
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