文 / 天津市河北區(qū)人民法院 高治
【湖南】湖南省長沙市岳麓區(qū)人民法院在審理原告鄧心平、俞頤平與被告吳麗莎所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案【（2015）岳民初字第03615號(hào)】中認(rèn)為：“涉案房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，被告吳麗莎具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，而兩原告均不具備購買指標(biāo)，雙方之間屬于典型的‘借名買房’，本案的爭議焦點(diǎn)即在于雙方當(dāng)事人之間借名購買訴爭房屋的行為是否有效。經(jīng)濟(jì)適用房在性質(zhì)上屬于向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房，對(duì)于購買人是否具備購房資格有嚴(yán)格的審查和公示程序，且實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。如果允許未取得經(jīng)濟(jì)適用房資格的當(dāng)事人受讓購房資格，既與國家制定和推行保障性住房的政策目的相悖，也損害了廣大潛在符合購買保障性住房資格群眾的利益。
國家實(shí)行保障性住房制度，是基于公共政策的考慮，政府限定銷售價(jià)格和對(duì)象，以保本微利的方式保證城市低收入者和住房困難者實(shí)現(xiàn)其住房要求，因此不符合條件的人購買或者使用經(jīng)濟(jì)適用房，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)，是損害社會(huì)公共利益的行為。原告鄧心平、俞頤平借用吳麗莎名義購買訴爭房屋的關(guān)系違反了經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，有損社會(huì)公共利益，應(yīng)屬無效。無效的合同自始沒有法律約束力，故原告鄧心平、俞頤平請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸原告所有并要求被告吳麗莎將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請(qǐng)求，不予支持。”
【天津】天津市河?xùn)|區(qū)人民法院在審理原告趙建國訴被告趙建章、趙媛所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案【（2014）東民初字第1928號(hào)】中認(rèn)為：“本案中原告簽訂并持有買賣合同、購房發(fā)票、償還貸款憑證等，且支付了房屋首付款和按揭貸款，自房屋交付開始即由原告居住使用至今，因此，綜合房屋實(shí)際出資情況、房屋占有使用情況、購房票據(jù)及所有權(quán)證書持有狀態(tài)等方面，上述事實(shí)足以推定原、被告之間存在借名買房關(guān)系。借名買房實(shí)質(zhì)上是涉及購房資格的交易。借名購買的房屋僅僅是限制流通物，并非禁止流通物。
本案中被告趙建章取得經(jīng)濟(jì)適用住房的購房資格系因房屋拆遷，而并非因經(jīng)濟(jì)困難，訴爭房屋雖性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房，但因系拆遷取得經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格，原、被告之間的借名買房并不侵害國家及他人利益，同時(shí)涉訴房屋所有權(quán)證書取得及契稅繳納至今均已滿5年，即限制上市交易期已屆滿，涉訴房屋已取得上市交易的條件，故原、被告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件已經(jīng)具備。”
【天津】天津市河北區(qū)人民法院在審理再審申請(qǐng)人崔立與被申請(qǐng)人白家連、隋婷所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案【（2014）北民再字第3號(hào)】中認(rèn)為：“申請(qǐng)人崔立與被申請(qǐng)人白家連所簽訂的由崔立出資，以白家連名義購買訟爭房及辦理購房貸款，待允許過戶時(shí)將訟爭房過戶至崔立名下的協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其具體情節(jié)也不能認(rèn)定為違反社會(huì)公共利益，因此應(yīng)認(rèn)定協(xié)議有效。被申請(qǐng)人代理人在書面代理詞中引據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》及《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的有關(guān)條款，主張本案申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的協(xié)議無效。
對(duì)此，本院認(rèn)為，
第一、本案申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人雙方約定由申請(qǐng)人出資以被申請(qǐng)人名義購買訟爭房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請(qǐng)人，該情形并未被上述文件所直接禁止。
第二、上述文件只是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購買資格作出一定限制，但并未絕對(duì)禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后，經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易。
第三、依《中華人民共和國立法法》第六十一條的規(guī)定，‘行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布’。上述《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》及《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》并非由總理簽署國務(wù)院令公布，在效力層級(jí)上均不屬于行政法規(guī)，因此即便認(rèn)為本案情形違反上述規(guī)范性文件，亦不構(gòu)成合同無效的理由。
民事活動(dòng)是否損害國家或社會(huì)公共利益，應(yīng)該結(jié)合案件實(shí)際情況作個(gè)別的、具體的判斷。依據(jù)房管政策，經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易（也即申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間辦理更名過戶）時(shí)要繳納各種稅費(fèi)，政府通過收繳稅費(fèi)的方式已經(jīng)收回一部分政策補(bǔ)貼性投入，因此亦不能認(rèn)定為損害國家或社會(huì)公共利益。
【北京】北京市第三中級(jí)人民法院在審理上訴人呂小勇、張靜與被上訴人蔣迎青房屋買賣合同糾紛（一案）【（2015）三中民終字第01683】中認(rèn)為：“本案可以認(rèn)定涉案房屋（經(jīng)適房）系蔣迎青借用呂小勇之名從開發(fā)商處購買。北京市建設(shè)委員會(huì)于2008年4月8日發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》稱，對(duì)于在該通知發(fā)布之日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房，在購房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場價(jià)格出售。蔣迎青借呂小勇之名與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的行為發(fā)生在該通知下發(fā)之前，涉案房屋現(xiàn)已具備上市交易的條件，故蔣迎青與呂小勇就涉案房屋達(dá)成的借名買賣關(guān)系可以認(rèn)定為有效。“
【北京】北京市昌平區(qū)人民法院在審理原告馮鶴、岳啟華、岳銳、姜巍與被告莊嚴(yán)合同糾紛一案【（2015）昌民初字第05707號(hào)】中認(rèn)為：“本案中，被告因拆遷取得購房資格后，于2007年10月17日與開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，后原告支付了全部購房款，并于裝修后在涉案房屋內(nèi)居住至今，該借名買房約定系原、被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且涉案房屋在本案法庭辯論終結(jié)前已具備上市交易條件，故該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守該約定。現(xiàn)原告要求被告協(xié)助辦理涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將涉案房屋過戶至原告岳銳名下的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，本院應(yīng)予支持。”
