文/朱啟騫 江蘇三法律師事務所律師
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《房地產管理法》對二手房買賣并無強制備案要求，缺少監管某種程度上導致這類房屋交易存在多重風險：買受人面臨著一房多賣、已抵押或已查封房屋出賣等情形，出賣人面臨著買受人借買受房屋借貸、買受人無能力履行買賣合同等情況，這些違約行為都導致守約方受損。尤其大城市房屋價格上升明顯，損失將隨時間延長而擴大。此外，房產新政等政策因素也給二手房交易帶來一定影響。
當守約方主張房屋上漲部分的差價作為其損失要求對方賠償時能否得到支持？這是本文探討的核心。
一、賠償房屋價差的依據
在人口流入量、土地供給緊缺的城市，房屋價格波動相對較大，房屋價差數額較高。守約方要求對方賠償房屋價差時，違約方往往以房屋價格上漲是不可抗力和情勢變更抗辯賠償請求。從守約方的原告地位出發，其請求能否得到支持首先在于法律依據。
《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”
二手房買賣中當事人一方違約時，守約方的損失為合同得到正常履行，即買受房屋或賣出房屋時的利益，這是前述規定的本質。即使房屋價格上漲幅度很大，也系房地產市場風險所在，未超出當事人預期，違約方不能主張不可抗力或情勢變更。
二、司法實踐現狀
（一）案例
案號：天津市第二中級人民法院（2017）津02民終2853號
案情：2016年4月24日，原被告簽訂二手房定金合同，約定原告購買被告房屋，總房款為1530000元，同時約定被告收取原告定金100000元，且雙方約定2016年8月17日前簽訂正式買賣合同，否則構成違約。原告主張被告因房價上漲不愿出售房屋，起訴要求解除合同，由被告雙倍返還定金和賠償因房屋上漲造成的損失。
要旨：雙方簽訂的合同因具備本約基本要素而被認定為本約，法院以房屋價格漲跌差價為標準，考慮訴爭房屋目前市場價與約定的買賣價格差確認違約造成的損失總額，并依《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條之規定，將返還的定金納入賠償總額。
2、案號：蘇州市中級人民法院（2017）蘇05民終3692號
案情：2015年10月30日，原被告經中介簽訂購房意向合同，房屋轉讓總價為233.2萬元，約定違約方按房屋擬轉讓價的10%向對方支付違約金，中途雙方因合同履行事宜未協商一致。2016年3月17日，被告與案外人經中介將涉案房屋以372萬元轉讓，現房屋權屬已變更轉移至案外人名下。原告起訴解除合同，主張被告按合同價的10%加上損失額40萬元進行賠償。
要旨：法院認為，被告已構成根本違約，應對合同解除承擔責任。原告主張依約定違約金加上因被告不履行合同義務增加賠償損失賠償額（合計63.32萬元）要求被告賠償，該數額低于被告轉讓他人房屋合同價與原告合同價間的差額，予以支持。
3、案號：吉林市中級人民法院（2014）吉中民一終字第469號
案情：2008年9月19日，原被告簽訂《二手房購房合同》，被告以19萬元將爭議房屋出售給原告并交付，原告支付了購房款并在房屋內居住至今。因涉案房屋系集資建房，被告購買爭議房屋前已領取房補款28800元，后再次享受相關房屋優惠政策。如辦理產權證，被告必須將房補款退還。經多次與被告協商要求其返還多得的房補款協助辦理產權證，被告拒絕。原告委托評估公司評估確定該房屋市場價值為281958元，起訴解除合同要求被告返還購房款和賠償經濟損失。
要旨：法院認為被告的違約行為導致原告不能實現合同目的，致使原告退還該房屋喪失了該房屋升值所帶來的經濟利益，根據房屋評估價確定原告的經濟損失為房屋現值與房屋原值之差。
（二）評析
上述案例中，法院認定因賣方違約導致合同解除給買方造成的損失為房屋價差，但損失確定標準和賠償數額存在差異。案例一是以房屋市場價和約定價之間的差價為標準，定金也被納入損失數額中不再另行賠償；案例二以原被告合同價與被告和案外人合同價差額為衡量標準，賠償的數額為違約金＋原告損失增加的數額；案例三以房屋評估現值與原值為標準確定損失。
案例一三確定損失標準一致，案例二的特殊性在于一房多賣在價格上具有可比性，但這一差額實際為賣房人基于有效合同獲取的價款而非購房者的損失。筆者認為，購房者的損失應為無法購進涉案房屋而替代購買其他房屋的損失，以同區位同類房屋的現價和涉案合同價之間差額確定其損失可能更為合理。
三、如何確定賠償數額
當事人主張損失賠償時可根據對方違約情形，如對方拒絕賣房或一房多賣時以替代購進其他房屋的價格與涉案房屋價格差額或涉案房屋增值評估價值確定損失，主張賠償的數額不高于這一損失即可。當然，法院一般會根據當事人約定違約金、定金的情況，依《合同法》第一百一十四條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十八條、最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條之規定對賠償數額予以酌減。換言之，守約方的實際損失是關鍵，對此，守約方負有舉證責任。
結語
二手房買賣價格上漲造成的風險如何量化和承擔取決于當事人約定、違約行為及舉證情況。為預防糾紛和減少訴訟爭議，建議二手房買賣當事人在合同中對違約及其賠償情況予以明確。
責編/孫亞超 微信號：elesun724
