為進一步滿足公共利益的需要，政府勢必在能源、交通、水利等公共基礎設施建設及科技、文化、教育、醫療、社會福利等公共事業方面加強投入。因此，政府征收房屋行為頻頻出現。同時，隨著我國法律制度的日漸完善，法律基本實現“提供糾紛解決規則”的功能。法治的完善，客觀上助力政府征收工作。
然，在政府征收中，存在一個至今尚未統一的空白地帶--承租人利益的保護。基于此，在行政拆遷中，承租人最后的救命稻草無外乎--“強硬”占據房屋、拒不搬出。
承租人在房屋征收中何處何從？本文結合當前法律規定及司法審判實踐，合理衡平租賃合同當事人利益，維護承租人合法權益，實現定紛止爭。
承租人利益的前世今生
2001年《城市房屋拆遷管理條例》（已失效）第十三條第二款規定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。
2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條、第二條僅規定，保護被征收房屋所有權人的合法權益，對被征收房屋所有權人給予公平補償。
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》簽署的《房屋征收補償合同》屬于行政合同，在行政關系中，承租人被遺棄了，基于此，現有行政案例可形成統一的裁判風格即若承租人作為原告提起行政訴訟，大多數是以原告不具備主體資格為由，駁回起訴。但在民事關系項下，審判風格尚未統一。
承租人類型及相關法律規定
以租賃房屋性質及租賃房屋用途劃分住宅類承租人與經營類承租人
住宅類承租人
結合現有法律規定，具體分為公有房屋承租人及私有房屋承租人
所謂公房，包括直管公房與自管公房，均為我國計劃經濟時代遺留下來的產物。
2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》明確補償范圍規定到被征收房屋的所有權人。因此，公房承租人無法受到《國有土地上房屋征收與補償條例》的直接保護。考慮我國住房制度發展的歷史沿革和現實狀況，為了妥善解決該問題，各地方政府一般通過頒布實施地方政府規章和地方政府規范性文件對征收拆遷中的公房補償安置進行規制。如：
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十六條、二十七條、二十八條、二十九條等均明確作為公有房屋承租人在征收時享有的權利。
經營性承租人
目前檢索到《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十七條 被征收房屋存在租賃關系，生產經營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產停業損失補償、室內裝飾裝修價值補償。
司法審判
以“行政征收、房屋補償、承租人”為一組關鍵詞，在無訟案例中檢索，2014-2020期間公示案例240個，包含行政訴訟及民事訴訟。在這里我們只討論民事訴訟，亦凸顯司法審判尺度不統一。
（1）法律法規規定承租人享有補償利益
長沙市中級人民法院（2018）湘01民終8384號《民事判決書》：
關于停產停業損失的補償問題，停產停業的期間按芙蓉區征收辦與五里牌肉聯廠簽訂的征收補償協議中確定的9個月計算較為合理。
（2）停產停業損失屬于承租人
上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1378號《民事判決書》:
停產停業損失、設備搬遷費及裝潢殘值費屬于承租人所有
（3）公平原則
重慶市高級人民法院（2014）渝高法民申字第01262號《民事判決書》：
關于停產停業損失補償費。展碩慰商貿公司的租期比較長，投入大，營業預期比較大，恢復經營所需時間較長，但合同解除至實際搬遷，展碩慰商貿公司已經獲得了9個月的時間另行恢復生產，故二審法院判決廖祖興將獲得的6個月的停產停業損失補償費172963.3元全部支付給展碩慰商貿公司，作為恢復生產的費用是合理和公平的。
長沙市中級人民法院（2020）湘01民終3307號《民事判決書》：
關于停產停業損失、裝修裝飾補償、設施補償費、設備搬遷費、搬遷費等問題。停產停業損失補償費系對有合法營業執照、稅務執照的實際經營者的補償。本案涉案房屋被征拆之前，一直由高地公司等實際租賃使用，故所產生的停產停業損失、裝修裝飾補償、設施補償費、設備搬遷費、搬遷費等應當補償給高地公司。本案中，一審判決依據實際情況，酌情確定高地公司的停產停業損失、裝修裝飾補償、設施補償費、設備搬遷費、搬遷費等費用，并無不當。
實務建議
1、在簽訂租賃合同時對拆遷補償條款進行特別約定
民事行為尊重意思自治。如果承租方與出租方在簽訂合同時已將涉及拆遷的內容在合同中進行了約定，則應當尊重當事人的意愿即按照合同約定來處理。
建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時對補償內容進行詳細約定。例如約定“在租賃期內，租賃房屋遇有商業拆遷或市政拆遷時，出租人應當從所得或應得補償款中對承租人進行補償。有關停產停業損失、設備搬遷費用、人員安置費、承租方出資所為之添附等內容的補償歸承租方所有”，同時還可以對出租人拒不支付補償的行為定以相應違約責任。
2、在租賃法律關系項下，承租人可主張因租賃合同不能履行造成的損失賠償
通過前述案例我們可以發現，在行政拆遷過程中，存在兩個不同的法律關系，一方面是拆遷人與被拆遷人之間行政合同關系，另一方面是被拆遷人（出租人）與承租人之間租賃關系，在拆遷過程中，承租人應固定拆遷造成的損失，便于向出租人主張違約賠償責任。
作者介紹：
佟彤律師
天津市優秀公益律師
天津市濱海新區開發區優秀個人
