房地產類股遭遇小挫反是購入良機 |
| 對中國大起大落的房地產市場感到迷惑的投資者應該留心10月份的住宅和商用房銷售數據，因為10月份通常是一年中房地產銷售最旺的一個月。據一些分析師和投資者說，如果這個月的銷售數據疲弱，那么中國的房地產開發(fā)商可能將無法達到他們第三季度的收益預期，這或許會為買進這些公司的股票創(chuàng)造機會。 在房地產業(yè)，上市公司的股票表現往往會較房地產市場的實際市場趨勢領先一步。雖然中國的房地產類股今夏已經反彈，但房地產價格，特別是住宅的價格卻并未相應上揚。摩根士丹利(Morgan Stanley)提供的數據顯示，全國住宅價格今年第二季度上漲了1.9%，而第一季度的漲幅是2.8%。 對一些專業(yè)投資者而言，一路上揚的股價意味著房地產市場的復蘇即將真正到來。因此在一些投資者看來，房地產類股走強正是房地產業(yè)開始回暖的先聲，他們斷定，如果聰明的投資者能抓住房地產業(yè)10月份短暫受挫的機會買進該行業(yè)的股票，那么他們今后獲得的投資收益還會更大。 摩根士丹利的房地產分析師謝昭平(Kenny Tse)說：“接下來的幾個月至關重要。“中國政府今年早些時候旨在遏制房地產貸款增長以及房地產市場投機行為的措施已開始顯效，由于缺乏資金，許多開發(fā)商已經停止了房地產項目的興建。各方關注點現在轉向了消費者方面，如果市場需求減弱，由此導致的房屋銷售放緩將使開發(fā)商再次陷入窘境。 這種輕度的市場衰退如果真的發(fā)生，反倒會給經營狀況良好的房地產公司提供一個實現業(yè)務擴張的機會，它們可以借機兼并那些處于困境的競爭對手，接手一批難以為繼的在開發(fā)項目。卓百德(Peter Churchouse)認為，要想投資那些資產負債狀況良好、公司治理優(yōu)良的房地產公司，上述情況的出現可能就為此創(chuàng)造了機會，他認為華潤置地(China Resources Land)顯然就是這樣一家公司。卓百德為總部位于香港的LIM Advisors管理著一只房地產對沖基金。 華潤置地的股價盡管最近已有反彈，但似乎仍然不貴。該股基于明年預期收益的本益比只有7.3倍，而中國房地產類股這一指標的平均值是8.2倍，因此華潤置地這只香港上市股票與同類股票相比價格算是相當低的。再看排除了周期性波動因素對利潤所構成影響的股價與帳面價值之比，華潤置地的這一比率為0.6倍，像這種每股□資產值高于股價的情況是很少見的。而中國房地產業(yè)股價與帳面價值之比的平均水平是1.28倍。摩根士丹利最近恢復了對華潤置地的跟蹤研究，并預計該股未來一年的漲幅有可能高達28%。 雖然謝昭平認為華潤置地的管理層在制定一套有效的業(yè)務發(fā)展策略方面一直進展遲緩，但他認為有證據顯示該公司經營出現轉機的時機已經成熟，因為這家業(yè)務以往主要集中在北京的公司正在向上海以及成都、武漢、合肥等二級城市拓展業(yè)務。 除此之外，華潤置地還持有中國另一家優(yōu)秀房地產企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司(China Vanke) 13%的股份。以中國企業(yè)的標準來衡量，萬科的管理是相當不錯的，該公司一直能夠憑借自身的財務實力來推動房地產建設項目的進行，不像中國其他房地產公司那樣一味依靠銀行貸款。 萬科在深圳上市的B股并不便宜，其本益比為11.7倍，而股價與帳面價值比是2.44倍。此外，中國B股的交投并不活躍，那些專做短線的投資者可能會發(fā)現，如果市場行情不佳，他們往往難以將手中的B股及時出手。 另外一只可以考慮投資的股票是在香港上市的上海復地(Shanghai Forte Land)，人們對這只股票的評價比對華潤置地的評價還高，但上海復地的預期本益比只有5.2倍。不過該股1.65倍的股價與帳面價值之比卻要高于行業(yè)平均水平。 并非所有的投資者都在靜待10月份銷售數字的公布。本月早些時候，合生創(chuàng)展集團有限公司(Hopson Development Holdings Ltd., 簡稱：合生創(chuàng)展)就將自己16.7%的股份作價1.254億美元出售給了老虎環(huán)球基金(Tiger Global Man-agement)和新加坡政府的投資機構淡馬錫控股(Temasek Holdings)。合生創(chuàng)展披露說，它將用售股所得來償還債務，補充流動資金并在中國大陸進行業(yè)務擴張。 那些今年已募集了大量資金以投資亞洲的私人資本運營基金正在將一部分資金投向上市房地產公司。這為某些房地產開發(fā)商從公開市場籌集所需資金提供了可能。廣州最大的房地產開發(fā)商廣州富力地產股份有限公司(Guangzhou R&F Properties)曾經差一點就被迫放棄了進行首次公開募股(IPO)的計劃。今年春末中國的房地產市場陷入了不利境地，該公司聘請的投資銀行瑞士信貸第一波士頓(CSFB)和摩根士丹利在吸引機構投資者對這樁IPO交易產生興趣方面遇到了困難。 但廣州富力地產最終還是沒有放棄其IPO計劃，它轉而向私人資本運營基金Warburg Pincus Asia LLC尋求資金支持。而一年前Warburg Pincus表示有意向富力地產投資時卻遭到了拒絕。因為那時中國的房地產市場還一片興旺，廣州富力地產并不急需資金。今年7月，隨著其IPO前景轉趨黯淡，富力地產與其聘用的投資銀行開始接觸Warburg，而后者仍然看好富力地產在廣州市所占據的競爭優(yōu)勢。這只基金最終向富力地產投資了6,500萬美元，購買了其上市股票的25%。 CSFB負責這樁交易的投資銀行家Rodney Tsang預計，會有更多私人資本運營基金投資上市公司，而且投資的對象不僅限于房地產企業(yè)。他說：“私人資本運營基金在尋找不同類型交易方面必須更有創(chuàng)造性。” 軟庫亞洲基建基金(Softbank Asia Infrastructure Fund)和凱雷投資集團(Carlyle Group)旗下的風險投資基金最近也涉足了中國房地產業(yè)，他們寄希望于中國的二手房銷售能夠出現增長。這兩只基金分別向順馳中國(Sunco China Holdings)的房地產中介業(yè)務投資了3,000萬美元和1,500萬美元。 |
